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??在目前金融市场较为动荡的环境下，美国基础设施REITs板块表现不俗，数据中心、基建、自动仓储等行业表现突出。

??长久以来，呼吁推出REITs（即房地产投资信托基金RealEstateInvestmentTrusts）的声音经久不衰。近期，千呼万唤的“中国版”REITs试点方案被拉开大幕，虽说是困难重重，在法律、税收等多方面制度难以协调，但以基础设施项目REITs为突破口的中国公募REITs走出了万里长征第一步。

??作为最早推出REITs的美国，拥有全球最大的REITs市场，其市场规模占全球市场总规模的近2/3，基础设施REITs是其中核心一块。美国REITs发展轨迹与中国有哪些不同？美国基础设施REITs从诞生到成熟，又是如何探索出一套成熟的运营模式？受新冠肺炎疫情影响，美国REIs表现又如何？

??疫情影响，因祸得福？

??“2020年初以来，由于新冠疫情采取的社交隔离措施以及随后的美国经济停摆，使得美国股市经历多次熔断，REITs也不例外，而且是整体情况最为严重的一次。”VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵接受《中国房地产金融》的采访时表示，疫情是否影响美国REITs市场？对这个近期自己被问及最多的问题，陆兵给出了肯定回答。

??众所周知，自2008年以来，美国进入了后经济危机时代。加上此次的“黑天鹅事件”，陆兵回顾美国资本市场近年的表现时指出，历史数据表明美国REITs是股市相对好的避险资产。

??因为REITs其本身的特点具有：收益性、抗通胀性、增值性、安全性、流通性。在收益率层面，占整个股权REITs47%的基础设施REITs板块位于各类型REITs板块收益率第一梯队。

??美国基础设施REITs可投资对象包括：铁路、微波收发系统、天然气储存及输送管道、固定储气罐等等。由于基础设施REITs流动性充足、债务水平良好，从收益来看，位于各类型REITs的第一梯队。截至2020年5月底，美国市场基础设施REITs2020年累计收益率为18%，超过同期标普500的-6.3%。

??根据Nareit公开数据显示，截至2020年4月，美国市场REITs过去20年平均年化收益率约为12.62%，远高标普500的6.94%，同时对应更高的年化波动率。2019年美国基础设施成分股REITs收益率为41.9%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs,比写字楼REITs收益率高出10.53%。

??陆兵表示：“在目前金融市场较为动荡的环境下，REITs板块表现却不错，虽说经济周期下行，总体亏损是存在的，但仍有数据中心、基建、自动仓储等个别行业表现突出，甚至有些成绩赶超往年，可以说是‘因祸得福’了。”

??“这是因为突发的疫情，使大家的室内活动增加。家里的WI-FI从未承载过如此巨大的需求：笔记本电脑、孩子的平板电脑和游戏机、电视上的直播视频、家庭安全系统以及所有家庭成员的手机，这就对通信基础设施具有强烈的需求。”陆兵说，社交媒体大型公司如推特、脸书允许员工在家办公，以及更多的企业开始实行远程居家办公，这样来看，对数据处理、网络和WI-FI的需求，会变得越来越大。

??除此之外，由于疫情的原因，电子商务无疑是经济增长最快的行业之一。美国本地电子商务销售额创历史新高。陆兵说：“由于疫情暴发所采取的社会疏离措施，电子商务已成为零售商的主要或唯一销售渠道，为该行业带来了前所未有的增长。”

??同时，疫情加速了电商的发展，也将机遇带到了物流仓储市场的面前。疫情暴发后，线上业务量激增，对于物流仓储的需求有所增长。的确是，在线教育、网上购物“火了”，相应的，基于互联网的行业比如电商、远程会议平台，还有仓储物流等都变得异常活跃。同时，陆兵也提出自己的看法，万事皆有利与弊。由于物流仓储入门门槛相对比较低，所以一直呈现上涨的趋势，这样也极有可能出现供过于求。

??鼓励和吸引外资进入

??相比之下，中国的REITs起步较晚，且尚未形成规模，在证监会和发改委发布的《欧洲杯开户app：推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中显示，我国基础设施REITs所涉及领域包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅及商业地产。

??虽然不涉及到住宅、商业，但是也纳入了产业地产，比如未来的医疗、养老、数据中心，基础设施在国内存量规模非常大，以接受度比较高的基础设施作为切入点，对于公募REITs的放开和推动会起到重要的作用。

??“从美国的经验来看，基础设施REITs是REITs市场的主要构成部分。目前，美国基础设施REITs投资的对象包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等。”陆兵指出。由于美国对于REITs的分类中基础设施REITs与数据中心REITs分开，因此对于美国基础设施REITs与数据中心REITs的研究对于我国公募基金REITs发行有借鉴意义。

??在他看来，其中最大的不同在于从运营上如何去管理，美国早在1960年，就出台《房地产信托投资法》，允许公开募集资金用于投资房地产项目，推动REITs面世的同时，还为后续道路奠定了基础。但由于法律规定不允许REITs自行开展房地产经营和管理，REITs处在第三方管理阶段并持续多年，制约了其规模发展。

??以至于出现行业的明显周期致使在上世纪80年代陷入停滞状态。但在1981年以后，REITs开始在经营上追求多样化投资与投资风险管理，并降低负债比率。特别是1986年，美国时任总统里根签署了《税收改革法》更是被视为“转机”和“革命性的推动”。

??“该法案允许REITs直接经营不动产而不必交由第三方管理，放松了原法案中对REITs业务的监管限制，使得REITs运营呈现明显公司化。至此，REITs从房地产企业的融资载体一跃成为不动产运营管理公司，发展进入主动管理快车道，加速美国REITs的复苏和跃进，众多股权(Equity)REITs纷纷上巿，迎来了一个繁华的REITs时代。”陆兵说。

??值得一提的是，1997年的《纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求，直到2004年，时任总统布什签署美国创造就业法案，其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的REITs产品时候的差别对待，强有力地鼓励和吸引了大量外资涌入美国资本市场。

??直到2007年，美国才推出基础设施REITs。2007年，美国国内税务局（InternalRevenueService）以一事一议的批复信函方式确认了基础设施可以成为REITs的适格投资对象，由此开启了REITs投资基础设施的序幕。美国基础设施REITs与中国基础设施有一点不同在于，剔除了新基建如数据中心，单独成为REITs的一种类别。

??陆兵认为，管理的方法不断改进是最大的亮点和不同点，由于管理者的进取心态的不同，所以承担的责任也不同。要从长远发展的角度进行分析，发挥着其他金融产品难以替代的理财优势，吸引着美国公众和商业社会的极大兴趣。

??启示：投资者利益放在首位

??除了上述不同之处，陆兵还从发展模式进行分析，REITs在国内做大之后，面临的是要如何做强的问题，也是值得思考的。在他看来，REITs若是要做大、做强，应该把投资者的利益放在首位，保障投资者的利益的同时做到透明化，而不是单独以融资作为其发展的手段。

??“虽说现在美国，REITs已经成为房地产专业投资基金的主流，但绝不能成为其融资的唯一手段。”他还强调，二者的目标略有不同，如何考量其中利益的冲突，是首当先需要衡量的。

??“除此之外，房地产行业的管理与金融行业的管理完全是两个不同的模式，二者不能一概而论，这是两个专业性极强的领域，对于专业知识领域的要求相对较高，金融考量的是合规性、基本操作熟练，但房地产要考虑租金收益率、回报率等问题。”陆兵强调，这也大大阻碍了其发展。例如，懂得房地产专业知识的人，不一定拥有金融机构的牌照，但拥有牌照的金融机构，又不一定拥有房地产行业的专业知识。

??二者之间要如何平衡、如何融合？倘若是让不懂房地产专业的人士来管理、经营牌照，这将是非常危险的。

??其次，“中国版REITs”试点乃至未来推广的底层资产的供应潜力巨大。

??经过过去几十年的投资建设，中国各级政府通过各种形式，积累了大量的成熟运营的基础设施项目，但基础设施REITs在底层物业上天生存在诸多不足。比如，在底层物业的权利、流动性、估值、收益等方面，基础设施均不占有优势。未来发展或许仍将面临较多难题，如期限错配、缺乏优质项目、税收拖累、市场流动性差等。

??国内在正式发行之前要有所准备，才能应对发行后诸多大大小小的问题，陆兵进一步解释说道：“例如中国的法律要不断地更新以适应新的金融创新的需要。公司法、信托法、税法、信息披露制度等均需要进行调整以适应REITs需要。美国注重‘法律先行’，在推行之前就严格规定各项条条框框。避免‘一放就活、一管就死。’的现象出现。”

??“中国REITs未来的发展，不一定要照搬美国的操作方法，但一定要考虑其长远的发展目标。宁愿一开始把速度放得缓慢一些，顾全大局，后续发展中产生连贯性，尤其是不能影响投资者的信心。”陆兵说。