市场丁祖昱 2021-04-26 08:44:57 来源：丁祖昱评楼市
??在监管新规不断出台的背景下，房地产行业逻辑正在发生改变，行业格局也迎来重塑。在如今这样一个非常重要的时间节点下，我认为，今年的房地产市场还是有一定的压力，从2021年1月1日就已经开始显现。
??2020年第三季度“三条红线”及2020年底房贷“两条红线”（央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》）的推出、落实，都对2021年房地产融资给出了明确的信号。
??2021年至今，一季度主要热点城市率先出台了各类调控限制性政策，到了一季度末二季度初，部分热点三四线城市也开始跟着出台了类似的调控政策，在政策方面未来三四线城市也将被纳入调控范围。
??与此同时，2021年开始出现了众多“巨无霸”的“爆雷”问题，给我们带来了很多行业的忧虑及对市场融资环境的担心。
??基于这些，未来将何去何从，我想和大家做一点简单的交流。
??01
??政策：三大重磅，重塑格局
??“三条红线”、房贷“两条红线”再加上现在的“集中供地”，这三大政策让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，由于是长期政策，因此也会重塑整个行业格局。
??分别来看，前两个政策的重点在于去杠杆，使房地产的开发/发展逻辑发生改变，土地政策是受稳地价、稳房价、稳预期影响而推出的稳地价政策，从目前情况来看还是有效的。
??值得注意的是，目前各大热点城市“因城施策”，推出了各大限制性政策，我在这里可以明确地告诉大家，如果这些已经调控的热点城市“稳”不住，未来还会有其他政策出台。目前每一个城市都在看最终的政策实施效果。
??由于各大城市，无论是一二线还是三四线，无论是热点还是非热点城市都在全面实施限制性政策，最后房地产市场的发展逻辑一定会发生改变。
??我们过去管用的方式、发展手段、战略，到今天都要做相应的调整，只有去适应、去改变，才会在今天的市场当中还能赢得领先地位。
??02
??市场：一、二手房成本超预期
??虽然政策层面压力很大，但是市场似乎都在高歌猛进，行业规模不仅比2020年大增，比2019年的销售面积都同比增长了20.7%，销售金额增长41.9%。
??从数据来看，在融资受限的情况下，靠销售回笼的资金能够满足当前现金流。但若后续销售跟不上，或者资金回笼碰到一些问题的话，还是需要提前考虑用什么样的手段解决。
??CRIC数据显示，2021年一季度百城商品住宅成交同比增长103%，比2019年增长了37%，这个数据比国家统计局的数据高一些，因为这是百城销售面积数据，相对来说热点城市表现出来的增长速度更快。
??一二三四线情况中，一线表现最好，二线有分化，整体增长20%，百城增长40%，部分二线城市比2019年的数据出现下降。
??三四线城市比想象中要好，当然主要是热点三四线城市。三四线城市经过大浪淘沙之后，今天能排在三四线城市成交规模靠前的城市，都是市场整体不错的城市。
??从二手房来看，2021年3月的成交数据创造了这几年的新高，整个一季度比2019年同期增长了80%。百城新房增长40%，二手房增长80%，说明二手房市场更加活跃，这一方面也是受新房限价影响。二手房市场活跃反过来也会对城市的一手房有正面的推动作用。
??2020年上海房价的上升，先是土地再是一手房，后面是二手房，城市的土地和一手房价格的上升是有限的，可以通过行政手段进行限制，所以最终上海的上涨体现在二手房上，类似的城市还有南京，这些二手房相对活跃的城市，整体一手房问题都不大。
??03
??土地：优质地块竞拍热度不减
??2021年一季度土地市场成交大幅度下降，主要受土地“双集中”影响，一二线城市都等着集中供地，因此没有量，一线城市供应下降29%，三四线增长了24%。
??从目前来看，“双集中”给一部分三四线城市：长三角三四线城市、热点三四线城市的土地市场有了很大的机会，但从我的角度来说，有些地溢价这么高、楼板价这么高，若一定要争夺下来是亏的。
??未来的土地还是会分化，二季度整个土地市场的涨幅会进一步放大，我们比较了一下每个城市首次集中供给的住宅用地，大多数城市都在三四百万平方米左右，只有少部分城市的供应量在较多或较少的两头。
??如重庆有700多万平米的供应，重庆房地产市场赚不到钱就是因为土地供给永远源源不断；而像厦门、福州、深圳都只有三四十万平方米的供地，和重庆差20倍，所以房价很难控制，除非迅速加快旧改的步伐。深圳如果可以在未来三年里把旧改全部完成，至少五年之后的供地会得到很大程度的缓解。
??现在的广州和之前的郑州，就是两个鲜明的例子。郑州用了三年时间把旧改解决了，所以郑州房地产市场在火了一把之后陷入供需平衡、部分区域供大于求的状态，所以市场下来了。但是深圳的情况更加复杂，速度会更慢。
??总体来看，我认为未来第二次和第三次的土地集中供应，特别是一些量还存在、量比较大的城市，激烈程度会比现在的第一次集中供应要好些。因为很多城市这次拿完之后，四季度可以上市、回款，所以相对来讲，这次的土地，特别是热点城市土地的竞争会更加激烈。在这其中，北京和杭州的热度可能会最高。
??04
??房地产的发展逻辑已不支持高增长
??今年中小规模房企的表现比去年好一些，去年之前都是越大越好，从去年开始已经出现了前十强的增速明显放缓的情况，投资都非常谨慎，量入为出成为共识。
??一方面是“三条红线”之后，各大房企要重新做财务报表，投资肯定会控制。
??另外一方面，目前房地产发展逻辑已经不支持高增长，所以现在拿地销售比就是0.2，非常保守，但我认为这也是能够控制风险的比重。
??2020年之前，拿地销售比基本上都在0.4或者0.4以上，从0.4到0.2，下降约50%，投资这块少了一大半。
??在这其中，前50强投资环比降了51%，当然这和“双集中”供地有关系，现在很多城市想拿地拿不到地。
??2021年一季度各月融资数据都在下降，压力很大，和去年同期比都是在下降，这已成定局，改变不了，也无法通过人为的方式改变，这是整个行业政策的问题。
??对于很多企业来说，现在除了卖房就是卖项目、转让项目，多找一些股东，把地转给央企、国企，有些是让其他跨界、非房地产行业的企业做股东，这也是一条思路。
??至于未来，我在去年年末的时候就曾表示，未来行业肯定会步入无增长时代。
??无增长不是销售金额不增长，是总量上、总面积上的不增长，17亿平方米已经保持好几年了，从2017年开始商品住宅的销售面积就是在17亿平方米左右的总量，金额可能还会增长，因为房价还会上升。
??规模房企去年有不少权益销售额出现了下降，2020年有20%的房企权益销售额下降，这种情况今年、明年、后年肯定还会看到，特别是踩了红线的大企业，今天的压力会更大。
??所以我们认为，现在的房企还是要快速去杠杆，因为这是政策确定的事情。
??今年会有一半的房企“变绿”，当然有一些房企努力三年也变不了绿，两者之间也会产生新的分化。过去在于规模的分化，今天的分化在于负债上的分化，相关财务指标的分化，就算是规模较大的房企，如果三项财务指标变不了绿，规模越大，风险越大。
??从短期内来看，各大房企抓销售是毫无问题的，但我也和很多企业领导都说过，2020年下半年到2021年下半年，这一年只要抓两头就行了，一头抓投资，投资一定不要出问题，一头抓营销，营销一定要出货，控制成本，使用各种各样的营销手段。这两头抓住，至少从风险的角度上来说，不会特别大。
??从2020年开始，数字化就是风口，2021年会更加集中在营销方面，很多房企表示，今年线上获客的比重和去年比都提出了翻番的要求，现在大多数都在10%或10%以下，希望在这个基础上翻一番，把渠道的比重适度往下降一些，因为这块省下的营销费用，对于大多数公司来说就是利润，用掉的就是成本，省下来的就是利润。
??现在很多的公司在尝试这方面的探索，易居去年和阿里做天猫好房，克而瑞也在做各种各样的线上营销具体产品，我相信这个速度会非常快。去年大家还犹犹豫豫，今年很多已经成为标配。
??与此同时，由于目前整体的开发已经进入到瓶颈，金融环境也不太支持，所以对于房企来讲，还是要开辟第二战场，寻找第二曲线。原有业务争取保持，每年确保盈利，不要想着做完一千亿，还要做两千亿，能够有适度的规模保持下去，每年能赚到钱，对于主营业务来讲，这就是最好的发展路径。
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