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??上海楼市表现一片寂静，波澜不惊，实则暗潮涌动。

??来自上海中原地产数据显示，今年4月上海新建商品住宅成交面积76.7万平方米，环比减少30.5%，新房成交均价在2021年1月达到高点后，已经连跌3个月，4月成交均价为5.02万元/平方米，环比下跌2.2%。

??购房新政落地下不仅引发成交量下降，楼盘违规操作案列也接二连三，在第一批次33个楼盘推出市场，多个楼盘爆出“高首付”“全款”等开发商“挑客”行为后，付款能力弱的真刚需被劝退，甚至被拒之门外。

??第一批次楼盘刚结束，紧接着公布的第二批集中供应47个商品住宅，公布认筹开始短短几天时间，多个楼盘被投诉。4月29日晚，上海房地产交易中心紧急发布公告4个楼盘因群众举报投诉，被所在区房管部门调查，其中，静安区楼盘福新名苑暂停认购。

??此后，上海新房市场进入“空窗期”。来自同策研究院的数据显示，5月3日-5月9日，上海商品住宅停止供应，成交规模大幅下跌至12.67万平方米，处于历史平均水平，环比下跌69.2%，均价持续走低至40341元/平方米，环比下跌15.7%，达历史新低。

??然而，中国房地产网上海在市场走访中发现，市场并不如表面表现的风平浪静，实则暗流涌动，且这股浪潮体现的不仅在新房市场，同样体现在二手房市场中：“新房市场‘炒房客’挖空心思拼积分，二手房仍有业主跳价，百年以上楼龄学区房，10平方米售价达350万元。

??积分制，二套房买家用社保跑赢无房户

??新房市场中，第二批次集中入市的47个楼盘，供应量增加的同时房源供应类型更为丰富，刚需楼盘以五大新城为主，其中，内环区域几个改善型产品备受市场关注。

??以暂停销售的静安福新名苑为例，地处内环优核心区域，楼盘单价13.2万元/平方米，总价2000万元起，属于改善型户型，一推出市场就颇受关注。但在认购过程中，不少购房者发现，千万元起步的豪宅，楼盘销售要求贷款客户在60天内付清全款，如果逾期，除了巨额违约金，房屋也会被收走。

??按照上海目前房贷申请政策，个人申请房贷很难在两个月内走完流程并放款，正常需要4个月到半年时间，开发商此举的言外之意，想要买房只能准备全款。该楼盘也因违规“挑客”行为，被上海静安区房管局要求尽快落实整改。

??楼盘“挑客”行为叫停，因购房积分摇号制限制的“炒房客”却在蠢蠢欲动，想方设法提高积分。5月12日，在上海市委领导信箱投诉中，一名自称刘律师的炒房客建立微信群，鼓动意向购房者向12345、上海市房管局、房地产中心以投诉方式对上海购房积分摇号制度恶意中伤并施压。

??5月14日，中国房地产网上海致电上海市静安区司法局，相关工作人员表示案件正在处理，不方便接受采访。

??按照上海积分政策，无房户基础分最高为60分，上海二套购房者的基础分最高为45分，上海有房且5年内有购房记录的基础最高为30分。二套购房人群和“投资客”如何拼高积分，一个号称“真刚需”的购房群，为了拼积分可谓千方百计。

??购房者徐先生表示，为了提高二套改善购房者积分，在基础分的基础上提高社保积分数的二套房买家可以顺利战胜首套无房户，如静安龙盛福新里楼盘，社保系数采用0.24，从2003年1月开始到2021年4月一共220个月，满分社保积分为52.8分，如果二套房家庭的基础分是30分，积分可达82.8分。满分社保对于刚需年轻购房者来说几乎很难达到。

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??如此一来，高分人群中不乏钻政策空子人群。如一名购房者刘先生自称“真刚需”，他实则在外滩九里有两套豪宅，准备卖掉一套，购买静安豪宅静安龙盛福新里。有部分人群为给分数较低的子女买房，将自己的住房卖掉或转让给子女，通过名下无房且满分社保获得高积分顺利买房。

??新房市场一片胶着。

      学区房价格坚挺，仍有二手房业主跳价

??三四月第一批次新盘集中入市，分流了部分二手购房群体。根据信义房屋数据统计，2021年4月，上海二手住宅共成交约2.4万套，环比下跌38.48%，同比下跌1.5%，这是近一年来首次出现双降。4月，上海二手房住宅合同成交均价约3.97万元/平方米，环比上涨0.84%，同比上涨3.68%，从成交区域来看，外环以内区域占比从3月的43%回升至4月的45%，中心城区成交占比小幅提升。

??价格方面，家住静安的刘志（化名）向中国房地产网上海表示，老静安区的“老破小”比去年涨了1.8倍。

??最近，刘志朋友从决定卖房到房屋售出只用了4天时间，谈起这位朋友卖房经历，刘志跟中国房地产网上海说，这家人5月6日决定卖房考虑置换新房，5月7日在链家挂牌，5月8日-9日有60多组人员和中介先后看房，5月9日有5家说要全款购买，5月10日又有3家说要全款买。

??5月10日晚上，正当一家人在吃饭，一中介带着客户再次进来，这名客户购房意向很强烈，刘志的朋友顺势涨价60万元，最终，当天晚上以涨价30万元成交，成交后，这位朋友说自己脸皮薄，本可争取到上涨60万元。

??在学区房方面，中国房地产网上海在优质学区聚集的静安区、徐汇区、黄埔区了解到多个第一梯队的对口学区房并未受新政影响，徐汇向阳小学附近的房产中介人员表示，学区房10平方米总价280万元，都是出来一套卖一套，看学区房要定房卡。

??徐汇区祺家房产马经理则告诉中国房地产网上海，学区房比去年涨了30%，一套建襄小学的学区房，10平方米售价350万元，去年挂牌价为280万元左右，且是百年以上楼龄。

??“只有使用权，纯挂户口，建襄小学，徐汇区第一中心小学、位育小学周边楼龄都在百年以上。”祺家房产马经理说，这些学区的使用权还不一定能买到，有些要等5年，有些等2-3年，如果孩子小，可以先买，等学区在用的孩子毕业才能用。

??                         徐汇区中介挂牌价

??徐汇区家长曾先生对中国房地产网上海表示，学区房最大的风险是教育领域的政策改革，不是房地产，受高中阶段招生改革新政，中学学区弱化了，小学还是变化不大。

       2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段招生录取改革实施方案》，新政打破了学区房高中阶段的稳定性，中学学区不确定性增加。中国房地产网上海到学区集中的上海闵行区，该区域多个小区今年初挂牌均价近10万元/平方米。现在，太平洋中介小马连说：“降价了，最近有一套业主诚意出售，着急等钱付首付，售价只有不到8万元/平方米。”

      在闵行区从事教育工作的张老师则对中国房地产网上海表示，一波又一波的有志青年来到上海，有居住需求，房子总归是要买的，长期来看，上海房价看涨的可能性还是比较大。提升教育最根本的还是要从教师队伍抓起，若教师资源没有优劣，也就没有学区房概念。