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??中国上市房企盈利质量分析

??1.净资产收益率

??净资产收益率=归母净利润 / 股东权益总额。该指标反映股东投入企业资本的收益率，该指标越大，说明股东的投资收益越大。

??A股TOP30房企净资产收益率的平均值和中位数均为0.09，本项指标也多数位于前30，明显优于上榜企业平均水平。

??59家企业净资产收益率高于平均值，分值较低企业虽然数量较少，但亏损严重，资产收益率很低，拉低了上榜企业均值。净资产收益率高于0.1的企业有14家。低于平均值的企业中，云南城投（600239.SH）和济南高新（600807.SH）净亏损高而股东权益低，净资产收益率低于-1。房地产行业高杠杆经营特征加之2020年疫情影响，净利润增长乏力，上榜企业整体净资产收益率处于较低水平。

??2020年A股房企整体净资产收益率（ROE）表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有12家。上升最高为新黄浦（0.189），下降最多为济南高新（-1.319）。2020年A股上榜房企平均ROE增幅为-0.071，中位数为-0.019，整体ROE水平较2019年下降。

??A股TOP30房企ROE同比增幅的平均值为-0.023，中位数为-0.016，整体ROE水平较2019年也出现下降，说明利润收窄的影响是整体而全面的。

??2019到2020年，房企ROE呈现整体下降态势。2020年叠加疫情影响，降幅更加明显。股东盈利质量出现下滑。

??H股TOP20房企净资产收益率平均值和中位数均为0.1，明显优于上榜企业整体水平。龙头房企如融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）、中国海外发展（0688.HK）净资产收益率表现同样位于前列。

??2020年H股房企净资产收益率（ROE）变动表现不佳，同比上升的企业仅有11家。上升最高为万达酒店发展（0.116），最低为旭辉控股集团（小于0.001）。TOP20房企大部分ROE相较于2019年下降，说明利润收窄的影响是整体而全面的。

??2020年H股上榜房企平均ROE增幅为-0.084，中位数为-0.022，较2019年存在明显下降，且H股ROE波动幅度比A股大。H股TOP20房企ROE2020年的增幅的平均值为-0.015，中位数为-0.010，较2019年也存在明显下降，但H股TOP20房企相较于别的H股房企的ROE波动更小，盈利表现更好，且比A股TOP30房企的下降幅度略低。

??2019到2020年，由于房地产调控和经济下行等原因，房地产不再“过热”，整体ROE下降。2020年叠加疫情影响，整体降幅更大。

??2.销售净利润率

??销售净利率= 净利润 / 营业收入。该指标衡量企业销售收入的利润转化水平。

??A股TOP30房企销售净利率的平均值和中位数分别为0.15和0.12，明显高于上榜企业整体水平。2020年A股房企整体销售净利润率表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有14家。上升最高为新黄浦（68.91%），最低为保利地产（0.28%）。

??2020年A股上榜房企平均销售净利润率增幅为-8.37%，中位数为-3.59%，较2019年存在一定比例的下降。

??A股TOP30房企的企业绝大部分销售净利率相较于2019年下降，利润率总体收窄。A股TOP30房企销售净利率同比增幅的平均值为-3.34%，中位数为-1.27% ，较2019年也存在一定比例的下降。但A股TOP30房企相较于2019年销售净利润率下降幅度更小。

??H股TOP20房企销售净利率的平均值和中位数为0.15和0.13，略优于上榜企业整体水平。绿景中国地产（0095.HK）2020年度多个优质项目交付，深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城均成为年度区域销售领先项目，销售利润率较高，属于突增情况，指标计算时已做处理。中国恒大（3333.HK）由于全国促销活动，销售额上升，而利润收窄。

??2020年H股房企销售净利润率整体表现不佳，相比于2019年，上升的企业仅有18家。上升幅度最高为万达酒店发展（74.52%），最低为中国奥园（0.06%）。TOP20房企大部分销售净利率相较于2019年下降。

??2020年H股上榜房企平均销售净利润率增幅为-2.38%，中位数为-1.94%，较2019年的2.39%有一定程度下降。H股TOP20房企销售净利润率同比增长率的平均值为-1.52%，中位数为-0.68%。总体而言，在盈利指标上H股表现比A股更佳，也更加稳定。

??3.成本费用利润率

??成本费用利润率=净利润 / (营业成本+销售费用+管理费用+财务费用)。表明每付出一元成本费用可获得多少利润。港股未直接披露期间费用，所以以销售、行政及其他一般费用替代。

??A股TOP30房企成本费用利润率的均值和中位数分别为0.22和0.15，整体表现优于上榜企业整体。低于均值的以云南城投（600239.SH）、济南高新（600807.SH）等较为典型。

??房产企业某些成本费用是生产经营必然发生的，成本费用利润率过高多数因非经常性利益（如投资收益）本年变动较大，得分计算时已做处理。

??H股TOP20房企成本费用利润率的均值和中位数为1.75和1.25，明显优于上榜企业整体水平。中国海外发展（0688.HK）一直都有较好的盈利指标表现，三费率也多年维持在较低的水平。中国恒大（3333.HK）成本费用利润率仅为0.33。

??4.投资回报率ROCI

??投资回报率ROCI= 息前税后利润/ （股东权益+ 有息负债）。该指标反映股东和债权人总体资本创利能力的大小。ROCI较高意味着该企业实际的创利能力较高。

??A股TOP30房企投资回报率ROCI的均值和中位数为0.10和0.10，优于上榜企业整体水平。万科A（000002.SZ）净资产收益率排行前20，其对于负债的运营能力较好，利息保障倍数高，综合看投资回报率排名前列。

??H股TOP20房企的ROCI平均值和中位数分别为0.06和0.05，与上榜企业整体水平差异不大，显示出H股上市房企总体差异较小。

??相较于A股，H股整体ROCI的波动性更小。

??5.利润含金量

??利润含金量=经营性现金流量净额/净利润。表示企业每一块钱的净利润收到了多少现金，反映企业的现金回款速度。

??A股TOP30房企的利润含金量平均值和中位数为2.86和1.48，优于上榜企业整体水平。低于平均值的企业多数经营性现金流为负，说明企业的销售和盈利并不能很好转换为能够收到的现金。

??房地产行业，预收、应收应付等非现金项目占比较多，给利润操纵带来了空间。一定程度上，利润含金量越大可能表明企业利润越真实。

??H股TOP20房企利润含金量的均值和中位数为1.95和0.79 ，明显优于上榜企业整体水平。

??6.融资-经营效率

??融资-经营效率=经营活动现金净流量/筹资活动现金净流入。H股会计准则并不要求企业披露筹资活动流入值，而仅要求披露净额，故以筹资活动中的债务增加+股本增加来代替。

??（1）A股指标情况

??A股TOP30房企的融资-经营效率平均值和中位数分别为0.17和0.14。

??H股TOP20房企融资经营效率的平均值和中位数分别为0.20和0.20，明显优于上榜企业整体水平。

??7.盈利质量综合排名

??盈利质量是企业维持经营的关键，占总竞争力打分权重的17%。（上市房企盈利质量得分前10/后10排名详见表格）