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??“尊敬的李书记及市委相关领导，你们好！我是一名来上海打拼 9 年的新上海人，2012 年硕士毕业后，我选择在上海工作并落户。我家境算不上很富裕，所以多年来，我希望通过自己的努力能在上海拥有自己的家。今年上海率先推行的积分摇号政策给我带了很多希望，希望政策本身能给予我这种多年在上海打拼的沪籍无房刚需人群带来些许福利。然而，我渐渐感觉到上海目前的新房积分政策明显地偏向上海本地置换房产的年长人群，为本地置换人群，特别是本地希望通过购买新房逐利人群撑起了相当大程度的保护伞。”

??7月初，多次碰壁、购房无望下刘勇给上海市委领导写了一封信，诉说买房之难。

??中国房地产报上海从多个楼盘公布的购房者身份信息也发现，70%以上入围者为上海本地人，外地入围者约为20%。

??政策密集调控半年后，上海新房市场拼积分情况火热，很多购房者因积分不够屡屡被项目拒绝。

??上海楼市一片氤氲。

??市场的另一面，虽然刚需购房仍然很难；但上海二手房市场则出现降价态势，市场回归理性。

??以半年前市场热炒的上海浦东三街坊1984年“老破小”学区房为例，33平方米以655万元成交；2021年半年过去，如今同样面积的房子已降价150万元，挂牌价为499万元。

??“现在有好几个楼盘降价，浦东东郊花园一套779平方米豪宅业主之前报价1.1亿元，现在直降2000万元；宝华海上郡领一套421平方米住房，业主原报价4500万元，现在降价400万元，4100万元诚意出售。”上海百庭豪宅销售经理张先生说。

??“满分”“离奇操作”下刚需买房艰难

??回顾2021年上半年上海楼市调控政策，从1月21日发布房地产调控“沪十条”，封堵“假离婚”购房漏洞、增值税征免年限从2年上调至5年开始，到严堵经营贷、加强个人住房贷款审慎管理，上海多次对房地产调控政策查缺补漏。

??1月25日，上海将法拍房纳入限购范围；2月6日，上海新房认购计分摇号制度正式实施；3月3日，“沪七条”发布，规定按照优先购房政策购房商品房限售5年，商品住宅用地出让实行限价竞价；3月12日，上海市房管局发布公告，2021年上海将主要采取集中批量入市方式供应新建商品房；5月28日，上海进一步理清购房条件，获得新房认购资格即认定为名下购房套数。

??多重调控政策出台，尤其新房积分摇号政策实施以来，市场层面发生了巨大变化：一边是购房者为购买新房千方百计拼积分，另一方面是开发商“挑客”“暗箱操作”等行为屡有发生。

??购房者刘勇是一名在上海打拼9年的新上海人，2012年硕士毕业后选择在上海工作并落户，家境并不富裕的他希望通过自己的努力在上海拥有一个家。对于购房新政，刘勇说，“积分摇号政策给自己带来了很多希望，希望政策本身能给在上海打拼的沪籍无房刚需人群带来些许福利。”

??然而，当刘勇真正开始新房认筹时，作为上海9年无房户，却几次因积分不够被楼盘劝退。他颇为无力的表示：“很多白发苍苍的老人将自己房子过户给子女或者其他亲属后，摇身一变成为新政下积分接近满分的无房户，目的是为已经拥有房产但积分不够的子女再添房产。”

??上海新盘认购中，多个楼盘公布的超高积分也不断刷新购房者认知。6月，虹桥悦澜公布入围积分为78.36分，不少购房者表示分数太高；近日，中粮瑞虹海景壹号公布入围分94.96分，社保分0.19分。

??7月2日，上海诞生首个满分楼盘，楼盘复兴珑御入围分高达112.8分；要达到112.8分意味着基础分和社保分双满分。按照复兴珑御之前定下的0.24分/月的社保系数计算，所有入围客户需要至少220个月（18年零4个月）的社保+60分基础分，即220*0.24+60=112.8分。虽然并不是许多媒体所说的满分（满分至少221个月社保），但已经接近。

??一批又一批的高积分，也令刘勇这些在上海打拼刚需购房者望尘莫及。7月初，刘勇在给上海市委领导的信中写道：“我渐渐感觉上海目前的新房积分政策明显偏向上海本地置换房产年长人群，外地来上海打拼人群，至少要多付出10年、20年才能拥有购买新房资格”。

??另外，刘勇认为积分政策有失公允。他举例称，今年 6 月认筹的虹桥悦澜，认筹积分达到78.36 分，从其官方公布身份公示可以看出，以 310 开头身份证号（上海本地人）占据 71%， 外地身份证号仅占 29%；同期公布的大华朗香公园里认筹情况（认筹最低分数 70.45 分）也基本一致，以 310 开头的身份证号（上海本地人）占据 74%，外地身份证号仅占 26%。“这个上海本地身份证号是外地号码近乎3倍的数据表明，外地在上海打拼人群，本该成为这个城市真正刚需的主力军，在现行积分政策影响下只能沦为偏边缘化购房人群。”他说。

??刘勇希望上海新房积分摇号政策能够尽快地完善起来。如严格限制通过过户、代持，转让自身房产使自己成为高分无房户后，利用政策炒房的人群；或者对于 5-10 年内通过交易，转让房产人群也做出一定积分规定，真诚呼吁为那些从外地到上海打拼的无房刚需人群带来更多希望空间。我们也是上海城市建设重要的贡献者，也确实是上海城市竞争力的重要组成力量。

??上海新房积分摇号政策后，跟刘勇一样奔波在楼盘认筹现场最后空手而归的购房者不在少数。更有开发商在开盘现场玩起来了“乌龙”，据《每日经济新闻》报道，6月10日开盘的宝山区楼盘上实·海上菁英，有购房者在仔细对照当天销控表后发现，开盘当天项目房源数量与叫号节奏对不上，552套房源在第330组家庭选完后仅剩172套，其中50套房源“离奇消失”，疑似被人为操作“隐藏”。

??这些“神秘消失”的房源去哪了？购房者张女士对中国房地产报上海表示，曾有人对她说多给“茶水费”可以帮忙预定房源，她在计算购房款加“茶水费”后发现，购房总费用跟周边倒挂的二手房持平，由于超出预算最终拒绝了向她推荐“茶水费”的人员。

??7月7日下午，中国房地产报上海在上实·海上菁英售楼部现场看到，开盘近一个月依然有购房者陆续前往，现场工作人员表示：“房子6月份就卖完了，现在是已经交了房款的购房客过来签约”。对于开盘当天有购房者反映有房源“消失”时，该工作人员说：“我们正常开盘，没有任何问题。”

??上海市宝山区房管局工作人员也表示，开发商在自查有无违规情况时，自查结果是没有任何问题，如有更多购房人提供有价值线索，将约谈开发商并介入执法流程。

??来自同策研究院数据显示，2021年6月，上海商品住宅市场成交9615套，销售套数环比上升28%，6月成交区域结构中，宝山、奉贤、青浦成交量排列榜单前三，其中宝山区成交均价最高，上海新房市场依然在火热拼积分。

??上海中原地产分析师卢文曦建议，积分低购房者可以考虑购买远郊区房子，也可以购买二手房。

??二手房“虚火不再”

??二手房市场则展现了更多理性。

??根据信义房屋统计数据显示，2021年6月上海二手住宅成交约2.79万套，环比上涨9.65%，同比上涨0.96%，成交量连续两个月小幅回升，但较前期成交高点仍有明显回落，市场整体理性平稳。

数据来源：信义房屋

数据来源：信义房屋

??数据显示，2021年1—6月上海二手住宅市场共成交约17.9万套，较2020年下半年18.7万套环比下跌约5%；从成交量看调控效果明显，但市场整体韧性较强。2021年6月，上海各区二手房住宅成交套数，浦东、徐汇、奉贤位列涨幅榜前三，成交套数环比分别上涨21.01%、16.74%、14.38%；杨浦、崇明、虹口则环比分别下跌11%、4.9%、3.19%。

??“现在有好几个楼盘降价，浦东东郊花园一套779平方米豪宅业主之前报价1.1亿元，现在直降2000万元；宝华海上郡领一套421平方米住房，业主原报价4500万元现在降价400万元，4100万元诚意出售。”上海百庭豪宅销售朱经理说。

??除上千万元豪宅降价外，上海中环内部分学区房也不例外。2021年1月初，曾被市场热炒的上海浦东梅园三街坊1984年建造的“老破小”学区房，33平方米成交价高达655万元，单价近20万元/平方米，一天涨价几十万元的事情时有发生。

??然而，时隔半年后，7月7日，中国房地产报上海在同样是浦东三街坊了解到，该小区目前市场挂牌价约16.6万元/平方米，30平方米售价499万元，相比半年前售价总价下降150万元。

??位于中环区域同样拥有学区优势的上海春城，拥有万科物业，最近成交了一套136平方米白玉兰奖户型，总价1077万元，成交单价7.9万元/平方米。

??成交该房子的太平洋房屋中介张经理告诉中国房地产报上海，“这套房子房东3次降价，最开始挂牌1450万元，第一次降至1399万元，第二次降至1250万元，第三次又降至1150万元，最后以1077万元成交，单价从最初的10.6万元/平方米降到成交时的7.9万元/平方米。”

??不止是这套房屋，太平洋房屋张经理表示，周边其他房屋挂牌价都有下降。

??上海中原地产市场分析师卢文曦在接受中国房地产报上海采访时表示，这半年上海二手房市场情绪变化很明显，现在市场整体价格持平占多数，二季度以后市场回归到平稳阶段，现阶段有一小部分往上调，也有一小部分价格往下调，对比之前的虚高现在是降回来了。

??对于上海二手房市场这半年的变化，同策研究院资深分析师肖云祥对中国房地产报上海表示，从上半年上海二手房走势来看，量价都出现“V”型走势。1月成交量达到7.06万套后，因上海学区房政策以及春节因素，2月快速跌破2万套至1.89万套，随后快速爬升至3.96万套，进入二季度后市场成交量出现持续微涨趋势，月均成交量在2.47万-2.86万套；价格方面，在5月均价降至3.9万元/平方米，6月回升至4.1万元/平方米。

??“整体来看，上海二手房市场在去年下半年出现一波由学区房点状热点引爆市场行情后，针对二手房市场调控的一系列政策相继出台，市场逐步企稳；另一方面，在‘信贷两集中’政策后，银行也收紧了住宅贷款发放额度以及审批周期拉长，在一定程度上将成交量被控制在低位平稳运行区间，价格趋势也将回归平稳”。同策研究院资深分析师肖云祥说。

??（应受访者要求，文中刘勇为化名。）