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??跨过莲花大桥，就是珠海横琴。再从横琴到澳门，约需半个小时的车程。

??9月5日，中共中央、国务院发布《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（以下简称“总体方案”），清晰勾勒出了横琴粤澳深度合作区建设的宏伟蓝图：将106平方公里的横琴岛，直接为澳门长远发展量身定做，由粤澳双方共商共建共管共享，打造成为澳门经济多元发展新平台，澳门居民生活就业的新空间。

??这被舆论简要地解读为：横琴要的，国家都给。利好的政策、灵活的制度、创新的环境、充足的资金，以及源源不断而来的人才，都会在横琴深度发生。

??相比深圳和香港的合作是“双城”，珠海和澳门的合作则是“连城”。

??广东省政府党组书记、省长马兴瑞表示，这是深化粤港澳大湾区建设、支持澳门经济适度多元发展、推动澳门长期繁荣稳定和融入国家发展大局的重大举措，也赋予了广东省新的重大机遇、重大平台、重大使命。

??值得注意的是，总体方案明确了发展促进澳门经济适度多元的新产业，包括科技研发和高端制造产业、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸产业、现代金融产业，地产及类似地产代理经纪业务并不在列。业内人士认为，这意味着地产要让位和服务于实体经济和新兴产业，机会还有但拿着红头文件炒房时代已过。

??在横琴合作区方案出台后，珠海的地产股股价更是集体下跌。9月6日收盘时，格力地产、世联行（深圳、横琴双总部）双双跌停，其中格力地产被沪股通减持115.75万股，世联行被深股通减持393.84万股；当日，华发股份、世荣兆业股价跌幅均超3%。此后2日，这些地产股仍持续下跌。

??9月9日，国务院新闻办公室再次举行新闻发布会，国家发改委、财政部、海关总署等多部门相关负责人介绍横琴、前海开发建设有关情况，并答记者问。

??深度合作“深”在哪里？

??横琴地处珠海南端，与澳门一水一桥之隔，具有粤澳合作的先天优势。也因此，不少人过着珠澳双城的生活，白天在澳门工作，晚上回到珠海的家。

??黄先生是其中一位。“澳门用地紧张，大规模小区难觅踪影，带庭院的小区很少很少。”相比之下，他更喜欢珠海小区高品质的物业管理水平，以及舒适前卫的园林景观。

??1999年至2018年，澳门GDP年均增长速度超过10%，是世界上经济增速最快的地区之一。但土地空间不足，一直是制约澳门长远发展的重要因素。澳门陆地面积仅有32.9平方公里，不到香港的3%。新方案下，“扩容后”整个合作区面积将是澳门陆地面积的3倍多。

??“随着横琴粤澳深度合作区加快建设，未来会有越来越多的澳门居民走进横琴、扎根横琴，粤澳两地融合越来越深，一体化脚步越来越快。”澳门特别行政区社会文化司司长欧阳瑜对媒体表示。

??根据总体方案，合作区将“在粤港澳大湾区建设领导小组领导下，粤澳双方联合组建合作区管理委员会”，“合作区管理委员会实行双主任制，由广东省省长和澳门特别行政区行政长官共同担任”。这是一种前所未有的跨境运行新机制。

??合作区的产业定位是：大力发展集成电路、电子元器件、新材料、新能源、大数据、人工智能、物联网、生物医药产业；发展中医药等澳门品牌工业；发展文旅会展商贸产业；发展现代金融产业。

??其中，在发展文旅会展商贸产业方面，具体为：高水平建设横琴国际休闲旅游岛，支持澳门世界旅游休闲中心建设，在合作区大力发展休闲度假、会议展览、体育赛事观光等旅游产业和休闲养生、康复医疗等大健康产业。

??支持创新创业的政策也更有吸引力：境内外高精尖人才个税超过15%部分免征；澳门居民个人所得税负超过澳门税负部分免征；创新创业澳门青年同步享受澳粤两地政策。同时，完善教育、医疗、社会服务等方面社会保障体系，营造澳门般的生活环境。

??目标是：到2024年澳门回归祖国25周年时，粤澳共商共建共管共享体制机制运作顺畅，在合作区居住、就业的澳门居民大幅增加，琴澳一体化发展格局初步建立；到2029年澳门回归祖国30周年时，合作区与澳门经济高度协同、规则深度衔接的制度体系全面确立；到2035年，琴澳一体化发展体制机制更加完善，促进澳门经济适度多元发展的目标基本实现。

??在全国港澳研究会副会长郭万达看来，产业调整和结构优化、寻求经济适度多元是澳门未来发展的必由之路。全面提升澳门与珠海横琴新区的关系，为澳门经济适度多元发展拓展广阔空间，共同打造粤澳深度合作区，则为澳门经济适度多元发展打通拓宽赛道。

??方案还特别提到一系列提升交通联通度的措施，如支持澳门轻轨延伸至合作区与珠海城市轨道线网联通，融入内地轨道交通网；有序推进广州至珠海(澳门)高铁、南沙至珠海(中山)城际铁路等项目规划建设。此外，还将加强合作区与珠海机场、珠海港功能协调和产业联动。

??值得注意的是，总体方案中对横琴土地开发的论述非常少，主要围绕横琴居民的居住需求，“加快建设便利澳门居民生活就业的新家园”“为澳门居民在合作区学习、就业、创业、生活提供便利的条件，营造趋同澳门的宜居宜业生活环境”以及“有效拓展澳门居民优质生活空间”。

??但在“建立常态化评估机制”相关内容中，明确提出“立足横琴土地开发现状，合作区未来新出让建设用地，应直接服务于支持澳门经济适度多元发展”，预计未来横琴土地开发将会更加严格管控。

??去地产化，房地产才有机会

??事实上，横琴新区的规划早在10年前就开始推进。包括这一次，横琴已经历了4次格局大重构。

??2009年8月14日，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，拉开了开发横琴的序幕。同年12月16日，横琴新区挂牌成立，成为继上海浦东新区、天津滨海新区后的第三个国家（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级新区。根据当时定位，横琴新区自诞生起就被赋予促进珠江口西岸地区产业升级和促进澳门经济适度多元发展的意义。

??10多年过去，横琴新区拥有澳资企业超过4300家，注册资本规模超过1300亿元，已然成为内地澳门企业集中度最高的区域。在其助推下，横琴新区去年GDP达406.99亿元，是2009年开发建设时的143倍，年均增长率超过43%。

??火爆起来的还有当地楼市。数据显示，2009年时，横琴房价大约8000元/平方米；2014年横琴有楼盘售价达4万元/平方米。此后五六年，横琴新区房价基本保持在5万元/平方米以下。

??今年以来，横琴新区房价涨速明显。上半年一手房均价约5.3万元/平方米，最贵的二手房价格逼近7万元/平方米。即便如此，外地人不用缴社保，就可以在包含横琴在内的珠海特区内买一套商品房。

??“不管是深圳前海，还是珠海横琴，其房价水平和对面香港和澳门的价格水平都差不多了。可以说，两者是深圳和珠海横琴房价的天花板。但要知道，香港举世瞩目的高房价，很大程度上是资金炒作、产业空心化导致。如此来看，这两个地方的房价，还能涨到哪里去？香港和澳门同胞特别是年轻一代，苦高房价久矣。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

??他认为，未来要做的是，必须给这个区域创造低成本、宜居的居住和创业空间，降低成本优势转化为吸引要素的洼地优势（而不是让房价创新高），吸引要素集聚和互联互通，才是未来房地产发展的使命。

??高房价已成为创新大敌，是城市发展的束缚。“未来，当粤港澳的创新产业链打造起来，创新要素充分积聚起来，就会对居住品质形成更高需求，并会带动更多要素集聚，并辐射到整个大湾区和广阔的腹地，才能夯实房地产的有效需求。”李宇嘉表示。

??最为关键的是，目前严苛的楼市调控下，但凡有楼市炒作之举，必然招致新的调控落地，房价上涨空间几被锁死。