市场克而瑞研究中心 2021-09-13 11:31:11 来源：丁祖昱评楼市
??2021年下半年，楼市拐点似乎已至。
??纵观前八月楼市，市场整体呈现出“先扬后抑”态势，尤其7月以来，楼市热度明显转淡，成交逐月下行，各城市之间成交呈现出“跌多涨少”的局面。一系列问题随之而来，市场真的转冷了？背后动因是短期的政策“高压”，还是市场周期轮动使然？各城市之间下行动因又有何区别？
??CRIC筛选了上半年市场高热，下半年却明显回落的9个典型城市：上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛，其中回落最为显著的是徐州，7-8月相较去年同期降幅达到50%以上，武汉、宁波和广州降幅在20%以上。
??目前，整体市场已出现下行信号，广州、武汉、无锡、徐州信贷收紧叠加调控升级，造成市场热度下降；青岛等内生城市需求固定，需求集中释放后市场热度不再，而上海、合肥、长沙、宁波由于供应空窗期导致短期内降温，若9月成交难以扭转颓势，市场将进一步转冷。
??8月百城同环比齐跌城市增至52个
??纵观2021年以来成交走势，年后市场呈现“先扬后抑”的变化。
??CRIC重点监测的百城数据显示，今年3-5月“小阳春”行情较为火爆，月均成交在5200万平方米左右，较之去年全年月均水平高出1000万平方米，不过自6月以来市场逐步回落，7-8月更是同比由增转跌，楼市回归淡季。
??据统计，8月典型城市商品住宅成交热度有所回落，70个监测城市预计成交规模达3982万平方米，环比下降9%，同比降幅持续扩大，下降19%，较2019年同期降幅也有9%。下半年以来成交同、环比齐降的城市个数显著增长，6月70城中同、环比齐降的城市数量为43个，至8月已增长至52个。
??我们筛选了上半年市场高热（累计同比上涨30%以上），下半年回落程度略有不同的9个典型城市，上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛，其中徐州回落最为显著，7-8月相较去年同期降幅达50%以上，武汉、宁波、广州次之，降幅也在20%以上，长沙、合肥、上海、无锡、青岛则在15%以内。
??房贷利率攀升，放款周期延长、二手房停贷是下行直接导火线
??自年初央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，各地“上行下效”，捂紧钱袋子，也出现了房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等现象。
??楼市信贷端依旧从严，无论是核心一二线，还是三四线城市，银行额度紧张，放款周期延长已成事实，同时信贷利率均有不同程度上调，整体二手房信贷环境较一手房而言更为严峻，6成以上城市出现停贷。
??1、新增中长期贷款占比年初以来波动下行，房贷利率2月后止跌转增
??从全国层面来看，自年初央行推行房贷集中度管理制度以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，7月虽略有回升，但总体也低于2020年末46%的阶段性高点，这也意味着央行信贷收紧的政策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。
??房贷利率方面，受银行信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。据CRIC调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。
??2、半数以上城市新房放贷额度依旧紧张，放款周期较上半年持续拉长
??据CRIC调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款，银行额度紧张，放贷迟缓仍是不争的事实。从放款周期来看，3-6个月基本是常态，临沂、济宁、菏泽等山东地市放款周期高达半年以上，还有部分诸如苏州、泰州、盐城等信贷端全面收紧，放款时间不定。
??总体来看，四大行额度相对充裕，放款时间也略快于其他商业银行，不过半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长，房贷整体审核也更加严格。
??因银行资金紧张，整体房贷利率仍延续上行走势。苏州、衢�