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??“国庆最后一天，如果下定决心要买房，抓紧这十几个小时，优惠比上班挣得多。”10月7日，一位华北区域中介公司的工作人员在其社交平台上称。

??2021年“十一”假期，虽然少了往年头部房企7折卖房的惊人优惠力度，但不少房企仍在降价促销上下了不少功夫。单价直降5000元/平方米、首付一成起、购车补贴等各种花式促销活动纷至沓来。

??不过，从结果上看，降价促销难以尽如人意，不少城市到访、成交未有明显提升。上海一家房企营销负责人表示，除部分市场抢手的热门盘外，今年“十一”期间，上海的销售整体表现一般。

??此外，二手房市场的表现更显示出疲态。以深圳为例，中原研究中心数据显示，今年国庆期间，深圳二手房共成交4套，共计351.22平方米。

?   相关研究机构指出，整体来看，“国庆”假期市场情绪延续9月较为低迷态势，稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。

??“以价换量”是主基调

??在房企资金端普遍偏紧的当下，为回笼资金，冲刺全年业绩，国庆营销节点尤为重要。为此，广州的开发商放手一搏。

??据广州中原研究发展部监测，今年“十一”前夕及假期，广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位。推盘个数比去年“十一”增加10个，总推货量较去年“十一”增加75%。

??不过，从结果来看，阳光家缘网统计的国庆前六天（即10月1日-10月6日）成交数据显示，广州市住宅网签623套，比去年同期的693套略逊色。

??“十一”期间，南京一些远郊楼盘开始出现不同力度的促销、优惠；一成首付、特价房源再出江湖；江宁、江北部分区域房价直降5000元/平方米；房源总价最高优惠15万元、23万元、35万元、近70万元，一批楼盘正在以价换量抢跑要回款。

??此前不少区域的热点楼盘首付比例也从原先的首套房首付3成，变成了5成、6成或8成，甚至要求全款购房。但是，近期江北五桥板块的楼盘首付1成起、部分一直是热点楼盘的项目首付松动，部分楼层3成首付可商量。

??不过，有媒体在到访南京楼盘了解到的情况却是，国庆假期，整体的到访及报名人数较去年和前年同期有了很大降幅，投资客大大减少。此外，受到银行贷款额度及学区、区域指导价等政策不明朗因素的影响，南京二手房市场整体有了很大降温，整个国庆假期期间的成交量只有几百套。

??在郑州，一些房企在国庆假期时，玩起了花式促销——月供补贴总计4.5万元、购车补贴10万元等，有的楼盘单价更是从9600元/平方米直接降至7500元/平方米，并且精装交付。

??郑州一位本土房企总经理在接受记者采访时称，今年国庆期间，虽然不少房企都在降价促销，但从实际效果看，郑州楼市表现出分化的局势，有的房企乘机“抢收”，有的却在赔本赚吆喝。不过，对于今年四季度的行情，他表示，对未来还是看好的。

??有业内人士称，目前来看，10月楼市成交能否走高，仍要看“刚需”是否出手，开发商仅靠“黄金周”的吆喝促销，很难真正提振市场销量。

??二手房表现普遍遇冷

??深圳中原研究中心数据显示，今年国庆期间（10月1日至10月7日），深圳市全市新房成交1081套，较去年同比上涨163%；国庆期间，二手房共成交4套，共计351.22平方米。

??从过往的数据看，深圳的二手房成交量从4月份开始一路下滑，截至8月份已经实现了5连跌，4~8月份的成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套、1979套。

??在郑州，二手房市场的表现也不佳。其与郑州多数银行贷款紧张相关，一方面，二手房贷款利率高，另一方面，放贷难、放贷周期长导致二手房市场越来越低迷。

??此前，有媒体报道称，郑州中信银行二手房贷款利率高达6.62%（上浮35%），且额度紧张，银行表示无法预计放款时间。截至今年7月下旬，邮政储蓄银行、交通银行、中信银行的二手房贷款业务，仅部分支行或某个支行可以办理，额度都很紧张，无法承诺放款时间。

??在这种情况下，市场成交量受到直接影响，郑州二手房房价已在此前出现拐点。国家统计局数据显示，8月郑州二手房房价环比下跌0.2%，结束“七连涨”局面，出现今年以来首次下跌。

??2021年，“十一”假期二手房市场整体同比小幅增长，贝壳重点50城二手房日均成交量同比增长8%，日均新增挂牌房源量同比小幅增长约2%，成交均价微跌0.3%。

??据贝壳研究院分析，今年“十一”黄金周的二手房市场的小幅增长主要由北方城市二手房业主“以价换量”带动。如天津、石家庄、廊坊、青岛、济南以及太原、兰州等北方城市成交量较去年同期有不同程度的增长，而成交均价多表现为同比下跌，此外此类城市新增挂牌房源量也多表现为同比增长，这说明在市场调整期，业主出售房源意愿较强，通过降价来达到成交的目的。

??与之形成对比的是，深圳、东莞、佛山、广州等珠三角城市，杭州、绍兴、宁波、合肥等长三角城市以及厦门、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增挂牌房源量也同比下降，此类城市多经历市场高热、调控收紧进入市场下行期，二手房业主观望情绪较浓。

??上海中原地产市场分析师卢文曦表示，市场情绪加调控效果正在显现，类似股市戴维斯双杀效应（戴维斯双杀效应，是指有关市场预期与上市公司价格波动之间的双倍数效应），二手房情绪变动或者说对政策的敏感程度要高得多。市场风向变了，看淡的人多了，买的人就少了；政策方面，信贷是主要原因，对买房的杀伤力很大。