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??房价下调正成为市场主流。尤其9月份，单月房价下降城市数量大幅增加，楼市降温比想象中更快。

??根据国家统计局最新数据，9月份，70个大中城市中36城（超半数）新房房价环比下跌，较8月增加16城；52城二手房价格环比下跌，占比超7成，下跌者较8月增加18城。

??9月份，全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，这是2015年5月份以来房价首次下跌。其中，一线城市新房房价微涨0.1%，二线城市停涨，三四线城市则下跌0.2%。也就是说，此轮70城房价下跌主要是由三四线城市房价下跌造成。

??二手房价格指数亦首现下滑。9月份，全国70城二手房价格指数环比下跌0.2%，抛开疫情期间（去年2月），这也是2015年4月份以来首次下跌。其中，一线、二线、三四线城市二手房房价全线下滑，分别环比下跌0.4%、0.1%和0.2%。

??值得注意的是，近日央行多次召开会议，对房地产市场多有提及，强调要维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，政策层面不断释放出积极信号。

??但更多来自市场层面声音认为，房价下跌趋势短期很难改变，可能持续到明年，尤其二手房市场降温趋势会更加明确。这种降温也是一种价格去泡沫过程。

??值得注意的是，二手房住宅库存有积压趋势，而供求关系变化直接影响楼市。易居研究院数据显示，截至三季度末，全国60个城市二手住宅库存量为320.2万套，较二季度末增长8.6%，一线、二线、三四线城市二手住宅库存环比增速分别为15.7%、9.4%、5.1%。随着需求端大幅收缩，二手房去化难度更为加大，楼市转向过冷的风险不得不防。

??单月下跌城市数量接近翻番

??房价降价、楼市降温正成为当前主要城市房地产市场真实状态。

??国家统计局数据显示，9月份70个大中城市中，超过一半城市新房房价环比下跌，超过7成城市二手房房价环比下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数量接近翻番，这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。

??据国家统计局测算，9月份一线城市新房价格环比由8月份上涨0.3%转为持平。其中，北京由8月房价环比上涨0.2%转为持平；广州房价下降0.1%，与8月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比8月份分别回落0.2和0.8个百分点。

??二手房价格方面，一线城市全部转跌。其中，北京、上海和广州分别由8月份环比上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月份扩大0.1个百分点。

??9月份，二线城市新房房价由8月份环比上涨0.2%转为持平；二手房价格由8月份环比持平转为下降0.1%。三线城市新房房价由8月份持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比8月份扩大0.1个百分点。

??易居智库研究总监严跃进认为，三线城市新房价格指数环比下降0.2%值得关注，因为这是2020年3月以来三线城市新房价格指数首次下降，对于三四线城市而言，需要格外注意此类风险。

??从同比来看，9月一线城市新房和二手房价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点，市场降温明显。二线城市新房和二手房价格同比分别上涨4.1%和3.0%，涨幅比8月分别回落0.3和0.2个百分点；三线城市新房和二手房价格同比分别上涨2.3%和1.4%，涨幅比8月均回落0.5个百分点。

??从具体城市来看，湛江、泸州和唐山位列9月份房价环比跌幅榜前三位，其中，湛江和泸州环比跌幅均为1%，唐山跌幅为0.8%。同比方面，常德、岳阳、大理、太原、泸州、秦皇岛、北海、牡丹江、南充、哈尔滨、唐山等11个城市新房价格处于下跌态势。

??广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称，70城房价下跌主要是三四线城市下跌造成的。近期，受龙头房企带头降价影响，三四线城市纷纷打折促销，比如广东一些三四线城市打折促销非常明显，有的下跌幅度超过15%；且这种打折促销还蔓延到中心城市的外围区域，比如广州的增城。另一方面，热点城市启动新一轮限价，严格控制预售审批价格，很多城市不允许新批次价格比上批次涨价。

??房价下跌楼市降温会持续吗？

??仍有部分城市房价表现出“坚挺”势头，但涨势也在明显收窄。

??其中，西安、银川新房价格涨幅并列第一，环比涨幅为0.6%，尤其是西安新房价格已连涨67个月；其次为锦州、无锡，环比涨幅为0.5%。整体来看，涨幅均不高于1%。在二手房方面，天津价格涨幅领跑70城，环比涨幅为0.6%；其次为海口，环比上涨0.5%；重庆环比涨幅为0.3%，位居第三。

??诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，西安新房市场长期供不应求，加之二手房指导价作用，导致新房价格保持较为强劲增长。天津于8月底出台相关教育新政，即和平“8.31入学新政”，规定小学一年级登记入学，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年，并设政策过渡期；小学其他年级申请转入，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。这一新政带动了一波学区房成交热潮，拉动二手房价上涨。

??不过，从房价上涨幅度来看，9月份新房、二手房涨幅最高城市也均低于环比0.6%，这也是2015年以来首次出现的现象。从房价上涨城市数量看，9月二手房只有17个城市上涨，新房只有27个，相比前几个月明显减少。比如七八月，二手房上涨城市分别为41个、27个，新房上涨城市分别为51个和46个。

??值得关注的是，今年以来共有18个城市被住建部约谈，如广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川等，现在已有13城房价转跌，其余3城房价涨幅均收窄至0.2%及以内，部分城市房价甚至已连续下跌数月。

??易居研究院监测到，近两个月一线城市二手房成交量大幅萎缩。在此情况下，后续一线城市二手住宅价格大概率将继续下滑，并进一步带动全国市场看空或观望情绪。依照市场惯性，年内70城二手住宅价格环比涨幅将跌入“过冷区”。

??“尽管近期房地产有一些政策放松表现，但政策有时间滞后性，按历史经验看降温周期可能会持续8个月，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。”严跃进认为。

??李宇嘉亦表示，调控开始转向稳定一面，央行强调准确全面把握地产金融审慎监管，意味着调控不是打压房价和需求，而是防风险、保稳定。预计后续房价下跌幅度趋缓，但估计这种效应将在明年开始体现。当下由于调控政策保持稳定，资金紧缩惯性影响还在，预计10-12月70城房价环比继续下降。

??政策层面一再强调，房地产调控目标是稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。这意味着，市场不能过热，但也不能过冷。

??中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展整体态势不会改变。