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??国家战略上看，实现“双碳”目标，绝非简单的节能减排和环境保护问题，更是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革。低碳可持续发展，将是所有企业尤其房企，必须经历的一场必考题。

??一个时代的落幕，代表着另一个时代的崛起。

??房地产企业“高周转、高负债、高利润”的粗放模式已成过去，在“房住不炒”和“双碳”战略下，房地产转型“绿色低碳”的时代终将到来。

??2020年9月，中国首次向全球宣布“二氧化碳排放力争于 2030年达到峰值，争取在2060年前实现碳中和”。2021年“两会”，碳达峰、碳中和（简称“双碳”）首次被纳入政府工作报告。根据政府工作报告披露，目前已制定2030 年前碳排放达峰行动方案。

??根据WIND及BP能源数据，2020 年中国二氧化碳排放总量约 99亿吨，占全球总量约30%，居全球首位。高耗能、碳排放主要集中在八大行业。从能源供应端看，高耗能主要是煤、石油、天然气等化石能源的燃烧，约占中国碳排放总量的 90%；从工业制造业端看，高耗能主要是钢铁、水泥等建材以及有色、造纸等。

??据《中国钢铁工业节能低碳发展 报 告（2020）》， 钢 铁、 水 泥 行业排放量分别约占我国碳排放总量的15%、13%，在国内工业制造中居首位。但业内称，钢铁和水泥，属于典型的难减排行业，要实现脱碳，需创新技术突破与高额资金投入。

??显然，作为碳排放大户，房地产及上下产业链面临着巨大挑战。“最难的战场在房地产、建筑业。”在5月召开的绿建大会上，朗诗控股董事长田明表示担忧。

??房地产减碳：产业链减排与技术创新是关键

??所谓“双碳”战略，碳达峰，指在某一个时点，二氧化碳排放不再增长达到峰值，之后逐步回落。碳中和，指企业、团体或个人测算在一定时间内直接或间接产生的温室气体排放总量，通过植树造林、节能减排等形式，以抵消自身产生的二氧化碳排放量，实现二氧化碳“零排放”。

??有房企业内人士认为，对房地产行业，碳达峰或许不难，只是时间问题，但最艰难的是碳中和。

??碳达峰，即趋势性下降，是经济发展的必然趋势。随着能源结构的调整、能源使用效率提升，生产规模的饱和，最终碳排放量将到达峰值。欧美国家普遍在提出碳达峰目标之前就实现了达峰，平均用了 60 多年，而中国仅有 30 年，时间非常紧迫。意味着，这几年必须对高耗能行业进行大幅减排，才能实现达峰。

??房地产行业碳中和，之所以艰难，难在涉及产业链条过长。一方面，高排放的材料都由房地产吃下去，如钢铁、水泥、铝、铜、玻璃等，房地产需带动整个产业链减排；另一方面，存量建筑的运营维护的耗能，更是一块难啃的骨头，这些建筑存量高、节能水平却很低。中国建筑科学研究院建筑环境与能源研究院院长、国家建筑节能质量监督检验中心主任徐伟称，“大概 2000 年前的建筑有 200 亿平方米，2010 年前也有 200 亿平方米，2010 年后到现在建设的大概有 250 亿平方米。”

??通常，碳排放量与房企规模呈正相关，房企规模越大可能产生的碳排放量就越高。

??中国房地产业协会《中国房地产企业碳排放调研报告 2021》最近披露，目前中国房地产建筑业的碳排放规模位居全球第三，中国 40% 的碳排放主要来自房地产建筑业。TOP30 房企中已披露碳排放量信息的，其碳排放总量已超过 300 万吨。

??实际上，业内的共识是，房地产行业要实现“双碳”目标，必须把着眼点放在上下游产业链的减碳和碳中和技术的创新应用上。

??统计局数据显示，近年房地产行业本身及其上下游产业链占比 GDP 超30%。上下游产业链包括建筑、家居建材、服务等行业。通常，一家房地产企业的供应商有上万甚至超过 2 万家。因此，房地产企业未来不仅本身要减排，更需带动上下游节能减排，共同实现“双碳”目标。

??朗诗控股董事长田明曾表示，“凡是碳排放量很大、环保不达标的企业，他们的钢铁、水泥、铝、玻璃这些材料都不采购。而那些碳排放、能耗做得特别好的达标企业，则会被纳入绿色推荐采购名单。”即利用“绿色采购”方式，倒逼上下游产业链减碳。这其实是建筑全生命周期的减碳。此外，田明还提议，建立一套具公信力的能效标识，让整个社会找到一致性的行动指引。

??过去数年，房地产及建筑业的工业化程度低、建造技术落后、建筑工程质量和安全问题时有发生，建筑资源浪费严重、住房品质和质量普遍不高。业内表示，只有立足全产业链、建筑全生命周期，创新绿色低碳技术，才能实现房地产行业“双碳”目标。

??一方面，对上下游产业如钢铁、水泥等行业，应强制减排。另一方面，通过技术创新和运营管理，降低碳排放。如重塑绿色建筑，推广装配式和被动式建筑。装配式建筑，相比传统建设方式，可节水 90%，降低 70% 的废物、废渣及大气污染。

??华润置地、万科、龙光等多家房企采取措施降低碳排放，如在建筑用能低碳化方面，打造精细化、绿色、高品质的服务以助推房地产行业的低碳化发展运作。华润置地通过建立能耗监控平台，全方位控制碳排放总量；中国金茂聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，推动自愿减排，取得较大成果；远洋集团承诺到2050 年成为一家“净零排放”的地产企业。

??部分房企则开始大范围应用装配式技术，如碧桂园在珠海的金湾平沙项目，政府在土地划拨中即明确要求采用装配式技术；万科也从 2007 年开始逐步在全国推广万科装配式体系；如龙湖集团，推广被动式超低能耗建筑、生态修复、太阳能光伏发电等绿色节能生态技术，构建绿色健康的居住环境。

??ESG投资起步、价值兑现仍需时日

??11 月 27 日，北京大学光华管理学院院长刘俏在《财经》年会上表示，截至 2050 年全球实现碳中和这个时间节点，中国需投资金额或高达 255 万亿元人民币，未来需要更加庞大的投融资体系。更有外媒报道称，未来 30年各国将投入 150 万亿美元来实现碳中和目标。

??“从投入看，不全是国家财政投入，还有社会投入、金融投入。” 中国建筑科学研究院建筑环境与能源研究院院长徐伟称。业内人士称，短期内，仍会以财政投入为主，国有发展基金或政府引导基金为领头羊。据证监会网站，目前，绿色、碳中和基金已近2000 亿，规模 885 亿的国家绿色发展基金已正式进入投资期，成为 VC/PE投资绿色低碳行业的领头羊。

??从长远看，按国际资产管理经验，引导社会资本投入绿色低碳行业才是根本。而 ESG 模式正是绿色经济转型下，低碳环保行业的主流投资理念和策略。 ESG，即环境（Environment）、社会（Social）和治理（Governance）。ESG 是企业社会责任的一部分，同时也是 SRI（社会责任投资）的重要因子。根据荷宝资管介绍，“E”包括公司在温室气体排放方面对气候变化所做出的贡献，及企业废物管理和提高能源效率方面的能力，与减少碳排放直接相关。

??2020 年全球主要国家已发布了十余个面向 ESG 投资者或是 ESG 产品的相关政策，ESG 资产规模迅速增长，在全球资产管理中规模占比已超过30%。

??7 月 24 日，中国证监会市场监管二部主任王建平在全球财富管理论坛2021 北京峰会上表示，私募基金要利用好绿色投资发展机遇，发挥好积极引领作用。并鼓励各类机构投资践行ESG 投资，参与绿色金融市场，引导长期可持续投资行为，促进解决绿色低碳项目融资难、融资贵问题。

??相比发达市场，我国私募股权基金践行 ESG 投资起步较晚、基础薄弱，投资经验尚在积累过程中，也没有更好的投资退出方式。但在绿色经济转型的大背景下，一部分投资机构已经开始发力 ESG 体系建设。2020 年 9 月，光大“一带一路”绿色基金设计了整套ESG体系，覆盖投资决策、投后管理、项目退出等各环节，成为国内首只完整采用 ESG 投资标准的股权投资基金。2021 年 3 月 19 日，盛世投资发布碳中和战略，将投资低碳转型和绿色升级，成为自“2030 碳达峰、2060 碳中和”目标提出以来国内首家发布碳中和战略的资产管理机构。

??但目前阶段，民间私募股权基金对绿色低碳的投资更为谨慎，只会优先考虑哪些能在短期内实现“价值兑现”和“投资退出”的项目。

??“我们有一只 2 亿元的新能源基金，但投资范围主要是清洁能源，如风能、太阳能，或新能源汽车、电池及储能、充电站领域”，深圳一位私募股权基金经理称，“主要这些行业的市场渗透率已经看得到了，我们对投资标的有收入和利润要求，至少 5-7年有退出的可能，市场前景必须是确定性的。”南方基金研报称，目前，光伏和风电的渗透率为 7% 左右，新能源车渗透率在 20%。在政策红利的加持下，这几大碳中和领域，都有比较大的发展空间。

??但对房地产和建筑行业的低碳项目，多位投资经理均持谨慎态度，所在公司也以观望为主。“资本的意愿，更倾向于在合适的时机介入，确定性比较好的，不过早也不迟到。”上述投资经理表示。

??顾虑，无非是房地产行业正处于“房住不炒”“三道红线”的宏观调控大背景下，一方面，行业洗牌不可避免，另一方面，“双碳”战略下，房企将面临新的发展模式考验。曾有房企内部人士担忧，房地产行业目前危机四伏，既要培育低杠杆下的高增长能力、低成本下的高品质能力，还要践行“双碳”目标，实现绿色居住环境。对部分陷于流动性危机的房企来说，目前能活下来才是根本，之后才是绿色低碳和技术创新。

??业内表示，虽然看好碳中和的行业机遇和前景，但只有市场稳定下来，房企在经济效益与绿色低碳之间，才能找到一条可持续发展的道路。此时，资本才有长期投资的可能，并愿意承担社会责任，用时间换效益。

??房地产践行“双碳”目标，本质上，是一场企业经济效益与低碳环保社会责任的长期博弈。

??二 级 市 场“ 碳 中 和 ”受 热捧、中短期乐观

??实际上，二级市场的公、私募证券基金，对碳中和板块投资热度，远远高于一级市场的私募股权基金。主要原因还是二级市场基金的投资期限更为灵活，不受制于退出渠道。而二级市场，买预期和炒概念的偏短期投资行为，也容易堆积资本对绿色低碳的热情，包括有绿色转型意愿的房企。

??借助政策红利与时代风口，“双碳”（碳中和、碳达峰）主题相关板块，成为 2021 年市场中最大的热点之一，个股表现强势。多家私募机构的最新策略研判观点显示，“展望中短期市场走势，谨慎乐观仍然是一线私募的主流预期。”在具体配置上，“双碳”主题在私募业内的人气正急剧升温。

??一方面，上市公司尤其房企，绿色低碳指标，将逐渐成为投资决策考量的重要因素；另一方面，上市房企当积极承担绿色经济转型的社会责任，切实减排，尝试走出一条具有竞争力和社会影响力的发展道路。

??从主题基金设立情况看，包括平安、鹏华、易方达、国寿等机构，均发起设立低碳经济主题基金或ETF，有些已经募集完成。无论募集规模还是资金热度，都远远高于一级市场。

??显然，中国证监会市场监管二部主任王建平的担忧，不无道理。只有引导投资机构参与绿色金融市场，创新融资渠道和工具，活跃碳交易，才能引导长期可持续投资行为。

??绿色金融，纾困低碳融资难点

??目前，房地产企业要担负起创建简约适度、绿色低碳的绿色生活方式。但绿色低碳，前期需投入大量资金在减碳设施和技术创新上，后期存量建筑才能实现减碳。这意味着，低碳项目，具有一定的社会公益属性，其项目经济效益短期内不理想。从金融增信角度看，如短期内没有稳定的现金流入，低碳项目必然遭遇融资难、融资贵，不仅融资渠道少，融资成本也高。

??熟悉碳排放融资的银行工作人员称，“碳排放融资，一般是买家来做融资，如做碳排放应收账款融资，但也需一定质押。碳排放属新兴领域，PE 鲜有介入。国内各个碳交易所的挂牌融资项目，有些都已经排了很久了。”

??显然，绿色金融，是实现“双碳”目标的重要助力。去年开始，碳金融迎来密集政策支持和发展机遇。

??2020 年 10 月，生态环境部、国家发改委、央行、银保监会等五部委联合发布的《欧洲杯开户app：促进应对气候变化投融资的指导意见》明确提出，“在风险可控的前提下，支持机构及资本积极开发与碳排放权相关的金融产品和服务。”

??2021 年 9 月 22 日，国务院发布《欧洲杯开户app：完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，意见中，对解决“双碳”项目融资难问题，给予了全面的指导意见。意见指出：充分发挥政府投资引导作用，构建与碳达峰、碳中和相适应的投融资体系，设立碳减排货币政策工具，将绿色信贷纳入宏观审慎评估框架，引导银行等金融机构为绿色低碳项目提供长期限、低成本资金。鼓励开发性政策性金融机构按照市场化法治化原则为实现碳达峰、碳中和提供长期稳定的融资支持。研究设立国家低碳转型基金。鼓励社会资本设立绿色低碳产业投资基金。

??7 月 1 日，人民银行发布《银行业金融机构绿色金融评价方案》，业内人士表示，《方案》是对绿色金融业务发展的一次更加实质性的推进，尤其是以定量指标为主导的评价体系，评价结果纳入金融机构评级等审慎管理工具体系中，具有监管刚性，能够倒逼金融机构加强绿色金融业务拓展力度。

??渣打全球研究团队研究表明，包括绿色贷款、绿色债券和绿色股权融资等绿色融资渠道，在绿色低碳项目融资方面，拥有巨大的潜力。

??近日，多家银行表态，将加大绿色信贷投放力度。如 2021 年 12 月 1 日，中国农业银行北京市分行设立“绿色金融创新服务中心”，以绿色信贷系列创新产品，重点支持绿色产业发展，为城市副中心企业绿色产业发展提供金融资源保障。

??目前，房企在境内发行绿色债券的票面利率约 4.5%，据中央结算公司的分析，在国内市场上贴标绿色债券的超额认购率高于普通债券，应是投资人受益于二级市场的碳中和概念股热度。尤其央企，还可在银行间市场发行低碳中票，募集资金用于碳中和项目。如 11 月 18 日中国能建发行建筑类央企碳中和永续中票 15 亿元，利率3.33%，为 9 个月以来建筑类央企债券第二低。

??今年初开始，房企青睐发行绿色美元债。对大部分融资房企来说，发行普通美元债利率约 8% 左右，发行绿色美元债利率更低，两者平均收益率相差 18 个基点。虽然绿色美元债要求 70% 资金用于明确的绿色项目，但不少房企表示，绿色美元债的资金用途主要是债务再融资，这意味着，房企发绿色美元债用于低碳项目还有很大提升空间。

??碳交易：金融属性提升活跃度

??碳排放带来的投资机会，不仅在企业估值，单纯看碳交易，就是一个潜力巨大的市场。被称为“卖碳翁”的特斯拉，2020 年财报显示其碳积分收入 15.8 亿美元，同比增长 166%，而同期卖车利润只有 7.5 亿美元，可以说，特斯拉是依靠碳积分实现盈利的。特斯拉的碳积分购买者为传统燃油车大佬比如菲亚特、克莱斯勒和通用汽车。这从侧面印证了，碳交易蕴藏巨大机遇。每年全球碳交易市场规模超过 600 亿美元。

??“碳交易”，指的是碳排放配额(CEA)交易。是为了减少二氧化碳排放、促进温室气体减排，所提出的将二氧化碳排放权作为商品进行交易的市场机制。碳交易，是碳中和产业链中必不可少的一个环节。

??中国的碳交易市场 2011 年就开始布局。2011 年国家发改委下发《欧洲杯开户app：开展碳排放权交易试点工作的通知》，选定 7 个省份（北京、天津、上海、重庆、湖北、广东、深圳）作为碳交易试点，2016 年又启动了福建试点。在 2013-2016 年间三省五市相继启动碳市场交易。并在今年 7 月，国务院常务会议上决定 7 月开始择时启动发电行业全国碳排放权交易市场上线交易，以市场机制控制和减少温室气体排放。

??历时十年，中国碳交易终于走上正轨。如今，从八大试点转向全国市场，将分阶段进行。2000 多家发电企业率先被纳入全国碳交易市场。“十四五”期间还将会纳入七个高能耗行业，包括石化、化工、建材、钢铁、有色金属、造纸、民航。未来，碳交易市场或将达到万亿级规模。

??然而，由于定价机制不完善、企业积极性不高，目前仍面临：碳市场交易不活跃、碳价低迷、金融化程度不高等问题。

??于是，各地试点大胆做了创新尝试。如上海试点，交易模式上采取公开竞价或协议转让，且所有交易必须入场交易，不设场外交易。价格形成上，不设固定价，遵循“价格优先、时间优先”的原则由系统匹配成交，形成公开的市场价格。

??深圳试点，则强化市场的金融属性，交易活跃度最高，最早引入机构和个人投资者，且是唯一引入境外投资者的市场。碳金融方面，深圳排放权交易所创新工具，如碳资产质押融资、境内外碳资产回购式融资、碳债券、碳配额托管、绿色结构性存款、碳基金等，解决买方融资难问题。

??业内认为，国内碳交易不存在投机行为，也是导致市场不活跃的原因之一，但这有赖于买卖双方多市场参与主体、成熟的价格形成机制等。

??根据《巴黎协议》，全球须在2030 年将碳排放降低 250 亿吨，对碳排放大户，如电力（煤电为主）、钢铁、化工、水泥、有色，必须要求这些碳排放大户进行碳交易，这也是推进企业必须进行绿色低碳转型发展的强大推力。

??从国家战略上看，实现“双碳”目标，绝非简单的节能减排和环境保护问题，更是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革。

??低碳可持续发展，将是所有企业尤其房企，必须经历的一场必考题，也将是一场经济效益与社会责任的长期博弈。