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??近期，广州楼市消息不断。

??先是某商业大平层项目备案价最高达到42.5万元/平方米，以“天价”刷新广州房价天花板；后又有另一个商业项目，拿到最高25万元/平方米备案价！两个项目均来自于金融城板块。

??据我们多方求证，这两个项目的备案价格确实都是真实的！

??且最高备案价42万元/平方米的商业项目，已于2021年12月成交了一套。

??但要记住，这是商业大平层，不是住宅！

??为何一个商业项目备案价如此高？难道广州的顶豪市场开始回暖了？

??我们深挖了一些数据。

??近三年10万/㎡以上酒店式公寓共成交34套

??在弄清楚备案价为何如此高之前，先要了解广州的限价政策。

??目前，广州的新房价格指导机制针对的是商品住宅，商业地产（公寓）不受备案价调控。商业项目价格卖到多少，是由开发商根据项目定位和市场情况自主申报的。

??据我们对备案价最高达42.5万元/平方米的顶豪项目调研，得到了该项目的部分备案价表：

??42.5万元/平方米的备案价格是一栋楼仅有的一套顶层复式，从目前我们所得到的备案价目表来看，除该顶层复式之外，此项目单价最高的一套位于12楼，单价约21.7万元/平方米。

??注意，该商业项目在2021年12月已经成交了一套，成交单价为20万元/平方米，一套总价为6438万元。

??目前金融城板块另一个顶豪项目，最新一批备案价最高已经达到了25万/平方米！

??最新一批产品包括了江景大平层和叠墅，目前在售的江景大平层为9号楼141-160平方米，折后均价10-15万/平方米；面积为255-310平方米的叠墅折后单价为20-25万/平方米。

??从历史成交数据来看，自2019年以来广州此类商业性质的酒店式公寓，单价10万元/平方米以上的项目共成交34套，其中2022年至今已成交11套，单价最高的一套正是前述提到“天价”项目中的一套，成交单价为20万元/平方米。

??单价10万/㎡顶豪项目已有2个取证

??同样值得关注的是，广州顶豪市场单价10万元/平方米的住宅项目也有了新进展。

??2022年1月以来，广州已下发两张单价10万元以上的豪宅预售证，分别是天河区的臻颐府和汇景台，备案价分别为11-13万和14-15万。

??与此对应的是，2021年全年，广州单价10万元/平米以上的豪宅获得预售证的项目数量为：0。

??从取证的速度来看，预计2022年广州顶豪市场将有不俗的表现。

??从顶豪成交数据来看，2022年1月以来，广州单价10万元/平方米的顶豪已成交了14套。

??聚焦近几年的表现来看，2017年以来，广州豪宅市场成交一路走高，除2019年成交同比下降17%之外，单价10万元以上顶豪成交套数涨幅基本在35%以上，其中2020年成交涨幅最高，同比增速达到了224%，共成交162套，2021年成交套数达到286套，同比增长77%。

??2022年豪宅市场走向如何？

??2021年，广州曾因房价上涨过快被住建部约谈。此后，广州新房限价政策从严执行。

??4月新穗六条出台，明确对新房销售实行价格指导；5月限价落地，保障全年房价增长在5%以内；7月深化执行，要求商品楼盘最新一批次的价格必须比上一批次备案价下浮3%。

??限价政策从严后，自2021年6月，广州新建商品住宅成交量价明显走低，2021年7月新房成交均价为34050元/平方米，环比下降7.52%，此后的8月、9月成交均价均环比再降。由于受到限制，去年出现不少豪宅限签的情况，特别量比较大、总价相对较高的项目。

??2021年12月，由于新房限价有所松动，前期成交的豪宅项目年底集中网签，带动房价进一步上涨至39091元/平方米，同环比分别上涨21.3%、13.4%。

??进入2022年，从1月的成交数据来看，新建商品住宅成交均价达到35273元/平方米，环比下降9.7%，但同比还是上涨了12.3%。受成交结构拉动，2月成交均价或进一步上涨。

??值得注意的是，新房网签数据毕竟有滞后性和结构性的影响。按照市场感知的真实走势来看，广州房价在去年下半年已经停下了上涨的脚步，并且在“金九银十”变成“铜九铁十”之后，开始大面积地出现以价换量的促销行为，降价范围从远郊到近郊再到市区零星个盘不断扩大，直到最近才有所企稳 。

??在这个过程中，唯独广州中心区的顶豪价格始终坚挺，这也成为了它们新一年尝试突破最高备案价的底气。

??无论是商业大平层“天价”备案价，还是2022年前2月广州新房市场10万+项目领出两张预售证，豪宅市场透露着些许暖意。此前，广州住建部曾就豪宅限价是否放松作出回应，其中提到“动态价格指导”。这意味着，新房定价方式相比去年的“一刀切”，今年将会更加灵活。实际上，在“因城施策”调控下，城市“四限”政策将朝着纵深方向不断调整和细化。

??目前来看，核心城市楼市整体趋于平稳，政策“探底”过程中迎来边际放松的同时，如何更加灵活的对政策进行微调，适度纠偏，避免“一刀切”带来的市场问题，也成为楼市维稳不可或缺的重要一步。