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??今年以来，房地产政策端暖风频吹，但市场端仍在不断触底，居民购房信心明显不足。

??4月18日，国家统计局发布的数据显示，一季度楼市多项指标达到历史低水平，市场下行程度可以比肩2020年一季度。

??一季度，我国房地产开发投资增速仅0.7%，仅高于2020年一季度，创下有统计数据以来历史次低水平。3月份单月，房地产开发投资增速更是下滑至-2.4%。

??从销售端来看，一季度商品房销售面积同比下降13.8%，较1-2月的-9.6%继续放缓；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额同比下降22.7%，同样弱于1-2月的-19.3%；其中，住宅销售额下降25.6%。

??据此计算，一季度，全国商品住房均价为9552元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米历史最高水平后，已连续14个月下降。

??销售不力的同时，房企资金来源创历史最大降速。

??一季度，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%，这是有统计数据以来最大降幅，比2020年一季度还要低。其中，国内贷款同比下降23.5%；定金及预收款同比下降31%；个人按揭贷款同比下降18.8%；自筹资金同比下降4.8%。这也从侧面反映出，当前，银行、信托等金融机构对房地产企业的投放积极性仍然谨慎，投贷风险偏好降到低点。

??市场并不缺少流动性。来自央行数据显示，3月末社会融资规模存量同比增长10.6%，3月单月新增社会融资4.65万亿元，同比多增1.27万亿元，这是一个超预期数字。但从结构上看，新增融资主要靠企业短贷和票据贴现支撑，居民贷款和企业中长期贷款则非常疲弱。

??其中，3月住户部门中长期贷款为3735亿元，同比减少2504亿元。整个一季度，居民部门中长期贷款新增1.07万亿元，同比少增9100亿元。居民中长期贷款主要构成就是个人按揭贷款。这反映出，目前房地产销售市场依旧萎靡，过去的房地产刺激措施收效尚微。

??这直接影响了房企拿地积极性与开工速度。一季度，房企土地购置面积同比下降41.2%，这是历史最低增速，比2020年一季度（-22.6%）还要低，也低于2015年去库存时期水平。一季度，房屋新开工面积同比下降17.5%，较1-2月的-12.2%继续回落，其中住宅新开工面积同比下降20.3%，房企新开工意愿仍然疲弱。

??目前来看，房地产相关指标仍全面走弱。3月份房地产开发景气指数降至96.66，是2016年初以来最低水平，市场继续处于“政策底”与“市场底”之间的过渡阶段。

??与此同时，摆在市场面前的一道难题是，如何消化不断累积的房地产库存？根据国家统计局数据，3月末商品房待售面积5.61亿平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%。

??新一轮疫情冲击下，同样面临压力的还有经济增长。

??一季度，我国GDP同比增长4.8%，高于去年四季度的4%；环比增长1.3%，略低于去年四季度的1.5%，但仍然高于去年前三季度的0.5%、1.2%、0.7%。

??受新一轮疫情冲击，居民消费意愿低迷。3月份社会消费品零售同比增长-3.5%，为2020年5月以来最低水平。其中，商品零售同比-2.1%，为2020年5月以来的最低水平；餐饮消费同比-16.4%，为2020年6月以来最低水平。

??央行一季度的城镇储户问卷调查显示，一季度倾向于“更多消费”的居民占比为23.7%，较上季度减少1个百分点；倾向于更多储蓄的居民占比54.7%，较上季度增加2.9个百分点。两者差距拉大至31个百分点，与2020年一季度持平。

??3月份，规模以上工业增加值同比增长5%，低于1-2月的7.5%。国家统计局方面指出，受本轮疫情影响，局部地区部分企业临时减产停产，且波及上下游相关企业正常生产经营。

??固定资产投资成为“稳增长”主要推动力。一季度，固定资产投资同比增长9.3%，低于1-2月的12.2%。其中，3月环比增长0.61%，较1-2月平均增速0.86%同样有所回落。三大支柱中，基建投资增速回升，但制造业和房地产开发投资出现放缓，继续拖累经济增长。

??市场也不应过度“悲观”。近期，政策逆周期和跨周期调节力度正在加大，来自政策面的利好加码下，更多市场人士相信，房地产不会明显“失速”。

??国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，尽管当前房地产销售在下降，但也要看到随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

??他认为，下阶段各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

??广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断，自上而下的各种纾困政策接踵而至，热点城市也开始纾困开发商、激励需求端，松绑外围限购等，银行信贷额度在增加，利率还在下降，疫情影响预计在4月份到5月初结束，二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年，预计楼市将比上半年表现好一些。

??植信投资研究院宏观高级研究员罗奂劼表示，展望二季度，国内疫情有望在四月底和五月初逐步被有效控制，消费从阶段性低点回升；房地产投资可能触底，对投资和消费的压力逐步降低；积极财政政策效应在货币政策的有力支持下，进入发力的主要阶段，推动内需稳步回升。

??市场也在呼吁，要打通房地产良性循环和健康发展，还需要政策继续发力支持。近日，中共中央、国务院提出加快建设全国统一大市场，房地产作为支柱产业理应成为统一大市场中的关键一环。房地产行业转向高质量稳定增长，亦是应有之义。