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??7月作为传统销售淡季，楼市不可避免再次迎来降温。

??CRIC数据显示，7月重点监测的30个城市成交面积为1723万平方米，环比下降17%，同比下降34%。环比走势结束了5月以来上涨的趋势。

??重点30城中，只有上海、深圳和成都3个城市成交面积同比增加，环比上涨的城市也仅有7个，分别是上海、深圳、成都、西安、合肥、东莞和福州。

??上海、深圳和成都成为7月仅有的三个同环比齐增的城市。

??从1-7月累计成交情况来看，30个城市成交面积同比下降了46%，接近“腰斩”。

??截至7月，30个城市累计成交全部为负增长。其中，重庆累计跌幅最高，下降了73%，而成都和西安均下降11%，成为30城中仅有的两个降幅在20%以内的城市。

??各地楼市仍然面临较大压力，近期政治局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”，预计核心一二线城市调控政策还有放松空间。

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??上海成交创年内新高

??一线城市7月共成交297万平方米，同环比分别增长4%和6%。

??其中，上海成交规模最高，成交面积达到134万平方米，高于北京和广州之和。从增幅来看，上海和深圳同环比均为正增长，且涨幅较大，而北京和广州热度回落。其中广州市场尚处于低位筑底阶段。

??深圳表现也比较亮眼，7月成交面积同环比分别增长了15%和14%。

??30个重点城市中3个同环比齐涨的城市，一线城市就占了两席。

??一线城市中，上海最为典型。

??上海疫后重启满两个月，供需两端双增也表现出了这座城市的韧性。

??7月，上海新建商品住宅成交面积达到134万平方米，创2021年以来单月成交新高，环比上涨48%，同比大涨72%。从环比涨幅来看，上海自5月以来连续3个月环比上涨。

??从供应的角度来看，上海可谓不断放量，7月三批次集中供应新房上线，新增供应112万平方米，环比增5%，前7月累计同比增12%。

??其中，三批次集中供应房源涉及的40个项目，备案价超10万元/平方米的项目多达5个，面积占比约12.2%。

??这一部分房源入市，撬动了上海中高端需求释放，推动整个楼市热度回升。受此影响，7月上海商品住宅成交金额达到888亿元，同比增长109.6%，达到近五年单月成交之最。

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??成都、西安楼市修复

??26个二三线城市市场热度稳步回落，环比下降21%，同比下降39%，前7月累计同比下降48%，跌幅显著超过一线。

??即便如此，依然有城市走出独立行情，比如成都。

??2022年以来，成都楼市快速复苏，回暖指日可待。7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米，环比增长31%，同比增长7%。单月成交面积甚至超过了上海，领先全国。

??2021年下半年至今，受全国市场大环境影响，成都市场同步下行，但成交并未明显滑坡，成交面积基本保持在100万平方米以上，今年5月，成都接连两次放松房地产政策，随后市场加速复苏，6月商品住宅成交面积达到128万平方米，同环比齐增20%左右。

??前7月累计成交面积达到898万平方米，同比跌幅收窄至11%，但前7月累计成交创下2018年以来同期次新高。

??从去化的角度来看，成都排在调研的重点20个城市首位。7月项目开盘平均去化率为63%，较6月下降了3个百分点，但相较于5月增加了29个百分点，且高于2021年平均去化率水平。

??去化率提升，受益于530政策利好持续发酵，叠加一圈层麓湖生态城、保利中环广场、保利天府时区等改善盘集中入市，弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。

??成都二手房市场也走出独立行情。

??3月成都二手住宅成交量破万套，4月、5月稍有回落，但依旧维持在1.2万套以上的高位，6月成都二手房市场交易尤为活跃，突破1.6万套，7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下近10年新高。

??实际上，成都房地产市场规模优势来自于强大的人口支撑。截止2021年末，成都常住人口达到2119万，是中国第四人口大市。

??2015年以前，成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居国内第一。2018年-2021年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下，全国排名保持在前10位。

??今年上半年，成都GDP达到9965.55亿元，位列全国第七位。

??其“兄弟”省会城市西安楼市也在快速修复。6月新建商品住宅成交面积同环比齐增20%以上，7月新建商品住宅成交面积环比增10%，同比微降4%。

??实际上，对比成都，西安基本面稍显弱势，但这两年抢人方面也比较突出。尤其是2018年，西安迁入人口高达76.5万人，其中人才落户接近50万人，占比达到60%。

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??9成城市不及去年同期

??楼市下行压力在于，7月重点30城中仍有9成城市同比下降，下降数量达到了27个。

??无锡同比下降幅度最高达到了83%，7月成交面积只有22万平方米。此外，长沙、徐州、福州和海口等7个城市成交面积同比下滑幅度也在60%以上。

??从前7月累计成交面积来看，杭州、重庆、徐州、常州、无锡和厦门7个城市降幅超60%以上，比如，杭州前7个月累计下滑了63%，重庆下降73%。

??实际上，购房者信心仍在低位，这是市场行情低迷的主要原因。

??从率先复苏的城市来看，宽松的政策对市场复苏起到了很大的促进作用，结合目前从中央到地方多举措保交楼，稳定房地产市场，市场信心将进一步得到修复。

??7月28日，政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，这意味着下行压力较大的城市调控政策尚有松绑空间，后续购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市“组合拳”。

??政策暖风之下，房地产市场有望筑底回稳，成交同比跌幅或将有所收窄。

??往往面对下行周期，也是检验城市底色的时候。

??分化仍然是未来楼市发展的关键词，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市场热度将惯性延续，成交缓慢复苏直至回暖。救市政策力度加码的城市，短期利好刺激或将拉动成交稳中有升。郑州、武汉此类行情低迷的城市，短期市场观望情绪难以缓解，成交或将进入下降通道。

       而更多的三四产城市，还将艰难探底。