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??今年以来在房地产低迷的大环境下，郑州楼市尤为不平静。

??3月郑州发布“郑19条”，成为全国首个全面救市的二线城市，7月因在售楼盘停工，郑州又成为了业主停贷项目最多的城市。

??CRIC数据显示，2022年7月、8月，郑州商品住宅成交面积连续两个月明显下降，在监测的320个郑州项目中，来访61518组，环比持平，成交3911组，环比下滑8%。

??2022年8月郑州商品住宅成交面积约39万平方米，仅高于2月春节期间成交面积。

??我们通过比对CRIC客户数据库和郑州城市栅格地图数据库，发现在当下，仍旧愿意买房的客户是一群高学历、正值事业飞速成长期的已婚青壮年男士。

??刚刚过去的2022年8月，房地产市场继续走弱，重点30城供应环比增长12%仍处低位，成交环比下降13%，同比跌幅达31%与上月基本持平。

??在这其中，二三线城市市场热度持续回落，不同城市分化持续加剧。

??郑州受停工影响，8月成交面积仅有约39万平方米，环比在7月下降14%的基础上继续下降26%，市场观望情绪加重。

??从开盘去化率来看，2022年8月郑州重点项目开盘平均去化率16%，较6月下降18个百分点，近一年中，仅比2022年2月春节期间高，从趋势来看，2021年7月至今郑州重点监测项目开盘平均去化率也在持续下滑。

??2022年3月1日，郑州曾出台“救市”新政，成为新年以来首个下场“救市”的二线城市，“郑州19条”从需求端和供给端双管齐下，尤其是在需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，试图全方位激发购房需求。

??从市场反映来看收效甚微，郑州住宅库存持续处于高位，去化乏力的现象愈演愈烈。CRIC数据显示，郑州新房狭义库存规模虽然在近几个月有所下降，但整体依然保持1000万平方米以上。

??在郑州楼市库存高企，整体市场低迷，观望情绪浓重的背景下，郑州8月的成交面积仍高于同为二三线热点的重庆、无锡、宁波、厦门等城市。

??我们通过比对CRIC客户数据库和郑州城市栅格地图数据库，挖掘郑州在当前市场上的购房客户画像，发现在当下，仍旧愿意买房的客户是一群高学历、正值事业飞速成长期的已婚青壮年男士。

??他们有的人刚刚迈入婚姻的殿堂，需要为小家庭购置婚房开启新的人生旅程；有的人被高补贴的人才政策吸引，逃离北上广深，举家搬入郑州，需要首置安家。 

??人才引进为楼市复苏做支撑

??近几年来郑州的人才引进力度在加大。2020年实施“黄河人才计划”，首次购房补贴最高可达300万。在真金白银的诚意下，郑州的城市吸引力有所提升。根据河南省统计局发布的《2021年河南人口发展报告》，在全省人口流出的大背景下，郑州2021年常住人口新增12.5万人，剔除人口自然增加因素，新增7.7万人常住郑州。

??伴随着人才的到来，郑州的整体学历水平也在不断的抬升，53%的常住居民为本科及以上学历。他们的购房意愿高，达到1.42。

??即将毕业的大学生们和享有政策补贴的高端人才们，是当前郑州楼市的支柱型力量。

??已婚家庭的刚性购房需求仍需释放

??在全国结婚“缺席”的状态下，河南省的结婚氛围相对浓郁。尽管从2012年起，郑州的结婚人数逐年降低、离婚人数逐年升高，但是，郑州的已婚人口占比仍然达到了56%。

??我们通过比对未婚人士和已婚家庭的购房意愿（TGI）可知，在当前市场状态下，未婚人士的购房意愿仅为0.27，而此时已婚家庭的购房意愿高达1.58。这说明在不确定性加剧的市场之下，单身人士的观望情绪更重，他们不介意等待，灵活性更强，在房价下行时期对于“被房绑定”的生活十分排斥，买房决策并不能给他们带来安全感，反而在拉低生活品质的同时，还要冒着收入下降导致的“断供”风险。

??而对于已婚家庭而言，购房和换房的需求有着清晰的时间节点。无论是新婚婚房的购置需求、小孩成长过程中的多房间需求和子女教育的学区房需求，都随着社会时钟拉响警报。

??即便在市场下行的当下，家庭的购房和置换需求也难以递延，他们的观望情绪容易被降价等实质性让利手段所打消。

??刚性置业客户偏好先买房后买车

??近几年郑州机动车数量一直处于猛增的状态，截至2022年3月底，官方数据显示，郑州市区机动车保有量达512万辆。我们通过CRIC城市栅格地图统计发现，郑州有车一族的购房意愿不高，仅为0.8。

??郑州的没车人群虽然占比仅为18%，但他们的购房意愿高达1.91。这说明，潜在客户在大物件购置上遵循“先买房，再买车”的决策逻辑。“买房为投资，买车是消费”的金钱观念深入人心，便利的轨交和“停车难”的问题也为该理念提供了生长土壤。

??基于高意向客户的基础特征画像，我们进一步深入郑州各板块，去发掘这些活跃置业客户更集中于郑州哪些板块？以及这些板块有着怎样的板块属性和聚集着哪类细分客群？

??首先，我们通过年龄、学历、性别、家庭结构和置业目的五个维度，综合得出各板块的高意向客户聚集度。发现碧沙岗板块、中心区板块和CBD板块的活跃置业客户聚集度较高。

??其次，为了衡量板块活跃置业人群的可持续性，我们需要引入职住比这个指标，高职住比往往代表着板块内具有强有力的产业支撑，能稳定且持续地对人口形成吸附力，为活跃客户置业提供购买力支撑。反之，低职住比意味着板块内就业机会少，以居住人口为主，遭遇市场下行期时活跃购房客户稳定性较弱。

??从职住比来看，排名前三的CBD板块、高铁板块和国贸板块毫无疑问是郑州当前的产业高地。

??最后，板块内常住人口规模也是不容忽视的活跃置业客户衡量指标，再高的活跃人口聚集度，如果没有上规模的常住人口支撑，对市场成交的贡献和作用也微乎其微。

??截至2022年二季度，在郑州的30个板块中，中心区板块、高铁板块、航海路板块和碧沙岗板块聚集了最多的居住人口，四个板块内的居住人口几乎占到郑州市全市居住人口的一半。

??综合以上三个维度，我们对郑州各板块的客户综合支撑实力做出评价。高铁板块、碧沙岗板块和中心区板块在活跃客户聚集度、职住比和常住人口规模三个维度上表现出较强的客户综合支撑实力。

??2022年7月27日郑州成立纾困基金，为郑州房地产市场注入了一针强心剂，这也将会对其他城市的房企纾困工作起到一定的导向和借鉴价值。

??目前仍在郑州买房的购房者来看，主要还是以刚需和刚改为主。尤其是新婚婚房的购置需求以及小孩成长过程中的刚改需求，这些家庭购房和置换需求较难受市场短期影响而大幅调整，这些购房者的观望情绪容易被降价等实质性让利手段所打消。

??郑州市政府下半年的重心是全面落实保交楼、稳民生，更多金融机构也将参与进来，积极纾困出险房企、盘活不良资产。

??我们认为，目前最困难的时刻已经过去，第四季度市场或将逐步回稳。