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??中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向，从房地产相关部分来看，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。

??这说明，未来五年住房制度改革将和“十九大”的思路一脉相承，总体大方向不变。

??从“十九大”到“二十大”，房地产市场的发展经历了多个阶段。

??彼时，2016年的房地产市场走出了波澜壮阔的行情，年底中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

??在此背景下，2017年至2021年全国商品房销售规模一直维持在17亿平方米左右，一直到2022年，受住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响，整体行业开始下行。

??时至今日，房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化，我们认为行业环境已质变，短期内重在稳地产，长期来看新型城镇化仍是行业发展基石，但城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。

??二十大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

??从房地产相关表态来看，“二十大”表述与“十九大”相对一致。未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。

??同时，全面贯彻落实租购并举新模式，重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题，实现人民群众住有所居、安居宜居。

??需要注意的是，“十九大”期间，该住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次“二十大”则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。

??从“十八大”提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”至今已基本解决城乡居民住房问题，全国城镇居民人均居住面积多达41平方米，但结构性矛盾依旧突出，此时的住房制度改革，在保民生的基础上，提品质也成为了重要的内容。

??虽然从表述上来看，“二十大”与“十九大”基本一致，但目前整个行业环境已然质变，主要体现在三方面：

??第一，经济由高速增长到高质量增长。GDP增速已从两位数区间回落至6%以下，2021年，GDP增速持续下行，并在四季度跌至4%低位，而在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，2022年短期内经济下行压力加大。

??第二，政策从中央全面刺激到因城施策。以往放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导，全面刺激楼市，2022年，政策逻辑已然发生转变，在现行一城一策的框架下，调控主导权由中央下放到地方，全国层面刺激政策很难再现，政策解绑效果自然也难及往日。

??第三，市场需求及购买力明显透支。从近10年全国商品房销售面积走势可以看出存在两波需求过度透支，分别为2015年至2017年以及2020年至2021年。

??2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米，净增加4.1亿平方米。

??2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模迭创新高。

??2017年至2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持17亿平方米。国家统计局数据显示，2022年前8月商品房销售面积约8.79亿平方米，同比下降23.0%，全年销售面积也将出现明显下降。

??房地产行业规模现已见顶，长期来看成交规模大概率将步入下降通道，但地产行业的特殊性又决定了，这个过程不会出现断崖式下跌，因此短期内在中央信贷宽松和各地方刺激纾困政策的作用下，市场信心将逐渐恢复，房地产交易将逐步恢复正常化。

??从未来发展来看，截至2021年末，全国城镇常住人口多达9.1亿人，城镇化率达64.7%。相较于海外发达经济体，未来我国城镇化率犹存一定的提升空间，但增速放缓已是不争的事实。

??在新型城镇化战略加持下，一二线城市人口吸附力依旧不减，并将成为高素质人才聚集地，市场需求着实坚挺，成交规模或将高位保持。三四线城市则将结合本地资源要素禀赋，坚定地走特色化产业发展之路。可以期许的是，一批具备地域性特色产业特征的三四线城市有望脱颖而出，并将吸纳更多外来劳动力人口，市场需求增长或将更为可期，成交规模犹存较大的提升空间。

??数据显示，我国已进入流动时代，并以省内迁移为主的就近城镇化成市场主流。2000年至2020年，全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人，净增长2.1倍，占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%，净增加17个百分点。其中，省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人，占比则由61.2%提升至66.8%，净增加5.6个百分点。、

??新型城镇化将是房地产行业最大的制度红利。

??与此同时，发改委目前已批复长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈等6大都市圈。这些城市群和都市圈都是中国经济的发展高地，GDP总量、常住人口规模等全面领先，经济发展的先发优势明显。

??未来这19大城市群、6大都市圈也有望成为房地产市场的核心载体。

??首先，19大城市群、6大都市圈GDP总量将继续保持较快增长态势，常住人口规模也将稳步提升，市场需求有支撑，成交规模整体有望保持在较高水平。

??其次，城市群及都市圈内部将实现全面一体化，不仅核心城市将继续做大、做强，房地产市场具备较强韧性，成交规模有望持续高位运行，而且卫星城市或将进入发展快车道，房地产市场犹存挖潜空间，成交规模或将稳步提升。

??我们认为，“二十大”后房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。未来继续保障刚需、满足改善，因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。

??居民层面将继续因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，适度调降首套、二套住房置业门槛，提升居民居住福祉。同时将打压投资、投机性需求，严防违规信贷资金流向房地产市场。尤其是那些房价犹存上涨预期的核心一、二线城市，短期内调控政策难言全面松绑。

??企业层面将支持房企合理的融资需求，尤其要恢复优质民企的融资功能，让企业经营逐步回归正轨。但对于高杠杆、高负债经营的问题房企，还需将负债率逐步调降至相对合理的区间范围，在此过程中部分不良企业将有序出清。