市场田傲云 2022-12-12 11:21:42 来源：中国房地产网
??市场化长租房、商业不动产或有望纳入REITs（不动产投资信托基金）试点范围。
??12月8日，“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上，证监会副主席李超在会上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
??多位受访人士表示，REITs扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域是大势所趋，租赁和商业资产及相关运营能力或将变现。
??在上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇看来，市场化长租公寓行业经历前些年的洗牌阶段之后，目前发展已经逐渐成熟，借助REITs产品推动市场化租赁加速发展也有利于深入贯彻“租购并举”的国家战略。
??岳翔宇表示，这一领域很多优质企业如万科、龙湖等还没有发行过公募REITs产品，但从海外经验来看，住房租赁类不动产是广受市场欢迎的一个重要品类，不可或缺。
??最新消息，12月9日，首单市场化保租房项目华润有巢REIT正式上市，项目配售前募集规模突破1200亿元，创造了公募REITs市场认购倍数的新纪录。“这体现了市场对华润置地的信任和对保租房REITs资产品类的认可。”华润置地有限公司董事会主席李欣说。
??光大证券分析师何缅南表示，尽管保障性租赁住房在租金价格和未来调价空间上受到一定程度限制，但在政策倾斜、资金支持及政企合作等多方面利好下，不断吸引更多企业入局。
??北京一家做长租公寓的国企负责人表示，“我们很期待这一政策的落地，可以彻底解决资产端退出问题，大幅缩短股东资金的长期占压。”
??公募REITs市场扩容有望加速
??对于证监会提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这实际上使得REITs此前的禁令开始废除，并对房地产发展具有积极作用。
??根据2020年8月国家发改委发布《欧洲杯开户app：做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等，酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围，此次长三角会议明显放开了这个领域。
??“REITs的诞生本就是服务于商业不动产领域的流动性管理，此次证监会借助开放房地产股权融资的契机提出研究推动REITs范围拓展到长租房及商业不动产等领域，应该属于真正回归REITs研究与市场建设的本源。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜宇对记者表示。
??平安证券分析师认为，此次长三角会议提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，是股权融资“第三支箭”政策思路延续。
??11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
??同时称会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
??“从目前已上市 22只基础设施REITs来看，园区、仓储物流、保障性租赁住房REITs分别为7 只、2只、3只，后续研究推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有利于扩大有效投资范围，盘活相关存量资产，同时市场化长租房、商业不动产领域占优房企有望直接受益。” 平安证券分析师表示。
??“如果政策落地，将有利于企业提高资金利用效率。”岳翔宇表示，从拿地、开发到持有和运营，企业一次性投入大量建设资金，但每期租金回报很少，因此投资收回慢，但发行REITs产品可以提高周转速度，有利于行业扩张提速。
??12月9日，业内首单正式上市的市场化保租房项目华润有巢REIT为例，何缅南分析，短期内华润有巢 REIT的发行丰富公司以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力公司盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司滚动投资能力，提升长期经营表现。
??“同时，华润置地认购本次REIT的34%发行份额后将继续获取底层项目产生的运营收益，项目股权公允价值的变动亦将对公司的利润产生正面的影响。” 何缅南称，长远而言，华润置地将继续受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，透过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报。
??招商证券分析师进一步称，市场化的长租房和保障性租赁住房是大力发展租赁住房市场的两个组成部分。倘若未来市场化长租房也可用以发行 REITs，将为房企长租业务提供有效退出渠道，推动租赁住房市场的发展。
??“倘若未来商业不动产纳入试点，一方面，可帮助盘活房企商