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??2月20日下午6点多，小波又接到了一组客户，“昨天带看了3组，一整天都有人咨询，已经很久没这么忙碌过了。”

??小波是北京市房山区一名房产中介。据他透露，近期房山区传出落实“一区一策”、调整认房又认贷的消息，受其影响门店客户量也开始多了起来。

??“去年市场不太好，加之疫情影响，一周有2~3组带看量就算不错了。”小波现在每周至少有5~7组带看量，“现在政策还没有官宣，预计本月底会出，到时候客户会更多”。

??不只是小波，近期“房山区将解除限购、试点认房不认贷”的消息在房产中介和购房者中流传，引起不小波澜。对此，记者向北京市房山区住建委求证此消息，对方表示消息并不属实，当前房山区住建委并未接到解除限购的相关消息。

??一家在北京房山有项目在售的头部房企负责人表示，目前没有接到相关政策。不过，据知情人士透露，自1月末“一区一策”发出后，各区陆续开始向上级部门汇报政策优化条例，至于哪些条款能通过、哪些区域能成为“一区一策”试点，还需要上级部门过会确认。

??相关研究机构人士透露，当前北京对房地产政策的管理进入更加精细化的阶段，今年各区结合实际市场情况对调控政策进行完善的可能性明显加大。不过，短期来看，因政策信号意义大，北京出台相关政策调整会相对谨慎，部分市场承压的地区虽会结合市场情况优化调控政策，但政策力度或相对有限，其中结合生育、人口以及中心城区人口疏解、职住平衡等方面优化住房调控政策或将成为主要方向。

??北京市房山区住建委相关负责人表示，即使后期会有一些新政出台，也只是某些政策条款的优化，并不是解除限购、取消认房认贷等举措，“除非上级部门有专门的政策出台”。

??过度解读或为营销手段

??自去年下半年至今，已有郑州、南京、苏州、无锡、佛山等城市陆续放开、优化“认房又认贷”购房标准，但北京、深圳、上海等一线城市并未有明显信号释放。

??“认房、认贷”是界定是否属于首套房时使用的标准。目前，北京的政策是“认房又认贷”，自2017年3月开始执行。只有当居民家庭名下在北京无住房，且没有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，才能算作首套房。购买首套普通自住房，首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

??“认房又认贷”政策下发后，抑制了一大批置换和刚需购房者。一批曾有房贷并已经还清的人如再买房，首付比例将从35%上升至60%，如果是非普通自住房，首付比例下限为80%。相比首套房，购房门槛翻倍。

??一位房产中介透露，他接触的客户中，约有一半因认房又认贷政策被划定为二套房。“原本交100万元的首付就能买一套300万元的房子，现在得交200万元，这部分人可能暂时就不买了。”

??“当前市场上流传‘房山区将试点认房不认贷’的消息，多是开发商等群体过度解读或意图增加销售的营销手段之一。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，该消息的传出很大程度上与北京近半年内出台的政策文件及部分区域政策适度调整有关。

??1月31日，北京市政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施。

??“‘一区一策’政策的推出，加之通州台湖、马驹桥区域解除双限，北京老人购房特殊支持政策，试点推出昌平、顺义3个全龄友好住宅项目等，多种迹象让部分地产中介机构、开发商等认为房山的购房政策放松脚步也将加快。”关荣雪补充道。

??北京房山商品房去库存仍须28个月

??事实上，放松政策的预想与北京房山楼市表现不无关系。根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2023年1月北京房山区新房成交180套，环比2022年12月小幅上涨8.43%，较去年同期下降19.28%；1月库存8831套，环比2022年12月微涨0.14%，较去年同期上升43.49%。

??从2022年房山新房成交来看，房山成交量几近腰斩。北京市住建委信息显示，房山2022年新房仅网签了约3000套，销售金额约105亿元，同比2021年销量下跌近50%。相比之下，房山整个区域的新房销售成绩，不及北京东城天坛府（超120亿元）单个项目的年成交额。

??诸葛找房数据显示，今年1月，房山区二手房均价为28467元/平方米。去年2月，均价为27954元/平方米。一年时间，房屋均价上涨约1.8%。同一时间段，北京房屋均价上涨7%。

??传导至土地市场，2022年北京集中供地成交了61宗地块，其中丰台区成交9宗，成交金额368.875亿元，位列北京各区住宅成交用地第一。相比之下，房山区仅成交了4宗，且全部为底价成交，成交金额仅46.3亿元。

??北京市房山区某头部民企在售楼盘营销总直言，目前虽然整体新房市场转好，但“旱的旱死、涝的涝死”，房山的新房市场依然处于筑底未见反弹的状态，且因新盘较多、需求量严重不足，目前整体库存却属全市比较高的水平。

??北京市房山区政府官网信息显示，2022年房山商品房销售面积达115.1万平方米，比上年增长27.2%；去年房山待售面积为271.8万平方米，较上一年增长26%。按照2022年房山去化速度粗略计算，房山商品房去化周期约28个月。

??关荣雪认为，当前房山新房市场去化力度有待进一步提升，库存压力较大。与此同时，房山作为北京外围城区，在一定程度上承接北京刚需群体的购房需求，因此，其率先传出放松调控的传闻并不奇怪。

??房山取消“认房又认贷”的传言刚刚破除，2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。

??中原地产首席分析师张大伟表示，北京房山区域新房以刚需盘为主，但目前这部分人群尚未形成购买力，30天内无理由退还定金更多是“噱头”，不具备带动购买力的效果。“而且交了定金退还的一直都有，这次最多是时间稍微长一些。”