市场吴若凡 樊永锋 景洪 2023-05-15 09:55:17 来源:中房报
??今年春节,云南省西双版纳累计接待人次全国第二、旅游收入全国 第一的亮眼成绩,也因此被当作典型案例城市,登上了央视新闻联播。
??防控彻底放开后的第一个春节,全国旅游市场迅速复苏,旅游热度高涨,2023年春节期间,云南接待游客4514万人,同比增长244%,旅游收入384亿元,同比增长249%,这个数据已经超越了疫情前2019年的数据。
??而这4000多万人中,有271.75万人次在西双版纳“撒欢儿”,同比增长高达554.51%。
??一下子涌入的游客,一方面拉高了西双版纳春节期间住行的成本,西双版纳的酒店价格比淡季上涨了10倍,机票涨了3~4倍。各大媒体争相报道之下,整个西双版纳楼市也成为全国楼市率先复苏的地方。
??用当地人的话说,西双版纳是一座被房地产“催熟”的城市。
??不过,情况自3月份起发生了改变。
??一个销售人员一天卖2套房
??景洪楼市迎来上升期
??一场突如其来的楼市盛宴,让当地开发商们有点“猝不及防”。
??“真的忙不过来,案场销售每天都要工作15个小时以上,一个人就要接待10组客户。”西双版纳碧桂园营销负责人郭彩杰向记者表示。
??春节期间,他们案场的一天来访量将近四五十组,售楼处的每个销售都是饱和运转,每天每个销售就要接待近10组客户。
??悦景庄的项目策划负责人刘晓芸也表达了类似的看法,她所在悦景庄项目,一期由云南景和置业有限公司全流程开发,二期项目引入了蓝绿双城科技集团共建开发。
??“当时因为实景示范区做的比较好,对客户的吸引力比较高。”
??刘晓芸告诉记者,春节期间,她所在项目案场的日均到访量达到80组,同时,客户的转化率上升到了14%,这意味着,每100个看房客中就有14人成交,而此前的疫情3年,转化率只有7%。
??火爆的成交一度让西双版纳当地一些项目出现了“无房可售”的局面。郭彩杰表示,一些项目因为前期消化了市场存量,导致后期供货跟不上,一度出现无房可售的情况,但这不是说没有库存了,只是没有及时补上。
??伴随着前期客群的大量涌入,西双版纳的项目基本开始涨价,以西双版纳碧桂园为例,郭彩杰介绍,其洋房产品的均价从5000多元/平方米涨到了7000多元/平方米,涨幅达70%。公寓项目的涨幅在1000元/平方米左右。
??曼弄枫片区的远达雨林时光小区在春节期间的毛坯单价从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米,精装单价从8000多元/平方米涨到了9000多元/平方米。
??与此同时,为了营造无房可售的感觉,郭彩杰告诉记者,一些项目运用饥饿营销的手法来制造项目火爆的感觉。一些项目甚至按楼层售卖,从低到高,每一层的价格都不一样,一层卖完,就公布新的价格。有的项目采取“只认筹不认购”的方式来吸引客户。
??来自克而瑞云南机构监测数据显示,2023年1月,西双版纳新建商品住宅共成交20.87万平方米,同比上涨27%,环比上涨41.5%。
??这组数据显示出当地市场的两大典型特征:首先,1月西双版纳新建商品住宅成交总量接近省会城市昆明,领跑云南重点地市州;其中,跟其他非省会热点城市相比,西双版纳成交总量已经达到了大理的6倍。
??游客的蜂拥而至,令西双版纳房地产市场瞬间逢春,迎来近13个月以来成交峰值。
??克而瑞云南机构负责人王路璐表示,开发商采取了小面积低价快速抛货,渠道高点位+高额成交奖励的核心策略。在此期间,近半主力项目推出特价房,价格在10~13个百分点的常规优惠下再让利1~2个点,刺激成交。
??分销渠道在高佣金之下积极带看,春节期间,版纳当地项目的来访认购整体同比涨超70%。
??这已经不是西双版纳楼市第一次出现这样的局面,据公开数据显示,自2017年8月开始,西双版纳的房价就曾经开启过“狂飙模式”。不到3个月的时间,房价从4000元/平方米,直接翻倍上涨到了8000元/平方米。
??2018年7月,新房涨到顶峰,均价达到11747元/平方米,甚至超过了当时省会昆明的11382元/平方米。
??但自2019年开始,西双版纳房价就遭遇“断崖式”下跌,不少项目价格甚至出现“腰斩”。
??到2019年年中,房价就跌回8109元/平方米,跌幅达12.24%;
??之后还在一路下滑,2022年上半年甚至跌进了“6字头”。如今的西双版纳房价,相比2018年时的最高峰还有20%左右的距离。
??对比2022年1月至2023年1月西双版纳住宅成交情况,2023年1月达到近13个月来的峰值,同比2022年1月涨幅27%、环比2022年12月涨幅41.5%。
??2023年以来,西双版纳房价持续上涨。其中,2月西双版纳房屋均价为7842元/平方米,环比1月7830元/平方米上涨0.17%,同比上涨4.24%。
??从整体供应上来看,克而瑞云南机构数据显示,2019年,西双版纳新增供应面积达到了近几年最高的401.27万平方米,当年成交面积只有187.9万平方米。随后供应与成交开始出现倒挂,到了2022年,新增供应回落到了38.1万平方米,而此时成交达到了87.63万平方米,这也就意味着,2022年的供应几乎只有往年最高峰的1/10。
??供需关系的变化让西双版纳楼市生机逐渐显现。
??从数据来看,今年2月,东三省购房人群支撑起西双版纳的楼市,仅春节期间,东三省购房人群占比就达到了四成。
??气候吸引候鸟旅居拉动北方人到西双版纳置业,且东北客户购买力微弱强于南方客户。
??从客户来源占比看,北方省份占比合计63%,显示出气候对北方客户的持久吸引。南方省份仅四川贡献突出,占比18%。
??具体来看,购房人群中,有30%来自于东三省,30%来自京津冀三地,剩下的20%川渝地区,此外,还有新疆、内蒙等少数客群。
??从购买的产品上看,客户基本将此类项目作为自己的第二居所,一般以旅游度假型为主。
??以嘎洒板块为例,由于自身为旅游度假区,加之到市中心、其他景点、机场/高铁站车程时间都比较短,加之区域内有多个品牌房企开发,成为目前西双版纳置业的“性价比之选”区域。其中,板块内的远洋雨林源筑项目在春节一口气销售了200多套,主要定位为“高端低密墅区,养生休闲旅居大盘”,同时产品多样。
??从火热到平静
??如同暴雨过后归于平静的湖面一样,在西双版纳当地开发商看来,春节期间西双版纳楼市只是短暂的快速上扬。
??数据显示,整个“五一”假期的一周时间,各个楼盘的成交数基本在个位数,和春节期间的一天动辄一二十套的交易量相比不值一提。
??成交开始出现下滑。
??数据显示,“五一”假期期间。西双版纳重点热门项目的成交金额环比下降近6成,市场来访量也下滑了4成左右。
??“西双版纳现在的情况是,好的项目日均来访在10来组,差的话只有3~4组。”郭彩杰向记者表示,他们的项目3月初的日到访量还能维持在一个不错的水平,但从3月中旬就开始出现下滑,4月中旬的泼水节期间几乎没有什么客户。
??当地市场人士告诉记者,这一波行情始于民宿市场。
??2023年春节期间,西双版纳旅游业的持续爆火,引发当地短租房价格的上涨,酒店价格呈现几倍式增长,有个别别墅以60万元一个月价格租出,万达文华酒店的套房更是开出了近8万元一晚的价格,仍被一抢而空。
??价格的水涨船高,许多人觉得,“与其支付8万元一晚的酒店费用,为何不直接在西双版纳买套房。”
??始于游客也终于游客。
??自3月份开始,天气开始逐渐转暖,加上淄博等其他旅游城市的分流,西双版纳的到访量开始逐渐降低。“五一”假期期间,西双版纳的气温保持在35度以上。受季节性因素影响,游客就转向了昆明、大理和丽江。
??“人都被淄博吸走了”,上述市场人士向记者笑称。尽管西双版纳旅游市场回暖促进了西双版纳在春节期间的成交,但经济与行业下行使得客户偏理性,投资行为仍保守。
??在当地人士看来,西双版纳市场前几个月的火热是多种因素叠加在一起的偶发情况,不是长期现象。
??郭彩杰表示,春节的购买客群主要以家庭单位,而泼水节因为假期的原因来访的基本都是年轻人,购买力相对而言比较欠缺,而“五一”期间,因为天气因素,好多游客没有来。
??克而瑞云南机构负责人王路璐告诉记者,城市旅居属性决定市场成交为小面积低总价主导,出于度假非长住目的,客户趋向门槛低、资金占用少的轻型投资兼自住物业。
??易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,作为一座典型的被旅游激活的城市,春节期间,西双版纳有接近300万人涌入。旅游价值扩大了住宅市场价值,这使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情,释放回暖信号。
??刘晓芸告诉记者,纵观今年1~2月份,西双版纳的交易量创下新高,而4月份是游客来访量的巅峰,整体西双版纳的旅客到访量是逐步上升,但客户质量不高,春节那波客户购买力强,导致客户购买客群质量很高,到2月份春节过后,客户来访量从最高峰的80组到现在一天只有几组。
??楼市进入短暂冬眠期
??这是一座典型的被旅游激活的城市,春节期间,有接近300万人涌入这座城市,城市旅游价值对住宅市场的带动作用明显放大,使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情,释放回暖信号。
??但压力得以缓解,并不意味着市场迎来真正复苏。市场仍然脆弱。
??种种情况表明,西双版纳楼市开始进入一个短暂的冬眠期。
??刘晓芸表示,到访量下滑是正常情况,每年4月份开始,伴随着旅游人数的减少,西双版纳便进入了楼市淡季。
??前几个月的客流疯狂进入,让西双版纳楼市在短时间内几尽饱和状态。
??远洋雨林源筑的项目营销负责人向记者表示,现在的市场对于西双版纳而言已经是淡季,旅居客群已经回流,现在来版纳的主要是团队会务人群。
??“现在(成交量)下滑,主要是由于西安、重庆、淄博等网红城市虹吸掉一部分旅游人口。”
??其次,“五一”期间出国游玩的游客较多,这部分有较强购买力的客户并未在“五一”期间做过多停留。此外,今年能出国游玩的游客基本全出国了。
??据悉,整个“五一”假期期间,西双版纳一些重点热销项目中,80%的楼盘成交为零、认购为零,每天来访量10组左右,剩余20%的楼盘则只有几组到访。
??郭彩杰预计,从现在开始到10月份以前,市场基本处于空窗期,即便做很多营销动作也换不来太多成交。
??同时,明年春节的火爆场面将不太可能再次出现。
??郭彩杰表示,如今,客户已经消化得差不多,而剩下的客户,面临价格的上涨则选择驻足观望。
??今年开始,项目采取的是溢价策略,接下来采取的保价保利润的策略。不过,郭彩杰坦言,即便价格有所调整,依旧亏损,这主要是由于土地成本的原因。
??如今,伴随着旅居游客的离开,许多经纪人也离开了这座城市,整个西双版纳楼市按下了暂停键,大家都在等待9月楼市的重启,届时,又将是一番忙碌景象。
??远洋雨林源筑营销负责人表示,旅居本身也是内循环的一部分,随着内循环的发展,西双版纳楼市将迎来更多的发展机遇。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |