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??2023年5月16日，国家统计局公布了1-4月宏观经济和房地产行业数据，在宏观政策靠前协同发力之下，4月经济全面恢复常态化运行，多数生产需求指标同比增速提升，服务业和消费恢复较快，就业物价总体稳定，经济运行延续恢复向好态势。

??但从房地产行业来看，尽管前四月销售金额同比增8.8%，整体好于去年，但月度数据由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外，开发投资和新开工依旧疲弱，仅有竣工保持高位增长。

??我们认为，随着月末中央政治局会议召开，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，定调延续积极，为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。但整体成交仍将进一步走低，点状回暖、城市分化将加剧。

??国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。整体市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。

??单月来看，2023年4月商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比大跌48%，商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%。其中，商品住宅销售面积6715万平方米，销售金额8373亿元，同比分别增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。

??就4月数据来看，销售几乎腰斩，未能延续2月、3月的“小阳春”行情，体现出当前市场复苏动能衰退。这说明前期积累的刚需需求释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”。

??从CRIC监测的百城数据来看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。

??市场热度显著回落，南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%，南宁、昆明、长春等弱二线成交近“腰斩”，仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

??国家统计局数据显示，2023年1-4月房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面积542968万平方米，下降5.9%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。

??前四月竣工持续保持高增长，竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点，增幅大幅收窄。累计增速回到2021年四季度。

??但新开工依旧萎靡，连续两个月降幅扩大。1-4月房屋新开工面积降幅较上月扩大2个百分点，降幅回到2021年一季度，单月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低，与2022年月均开工量相比下跌35%，同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。

??目前房企开工意愿仍然较低，未来市场新增供应依旧短缺。

??国家统计局数据显示，2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算），降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

??单月来看，2023年4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月增加1.4个百分点，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21%。

??开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累，供给端企业扩张、生产、开工意愿不强，另一方面，销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务，土地购置大幅下滑。

??综合来看，我们认为，因二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件。

??对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；

??对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。