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??6月30日晚上9点，东莞滨海湾新区首个新盘滨海润府营销中心依旧灯火通明，置业顾问与客户往来身影频频。滨海润府是东莞近期较为热点的项目，按7天内交齐首付款要求，6月30日是最后期限。

??滨海润府在销售时间节点卡位背后，是开发商华润置地蓄力冲刺年中业绩的意图。

??业绩考核之下，不仅华润置地较为活跃，保利湾区、招商蛇口、万科等一众房企的不少项目也纷纷加入业绩冲刺阵营，推出形式多样的营销方案引客。部分出险房企也在“积极营业”，典型代表便是佳兆业。据克而瑞数据，集团旗下位于沙田的碧海云天项目以851套成交量跻身东莞2023年上半年新房成交套数第一位。不同于其他豪宅项目的产品力、地段等优势，价格是碧海云天等这类急于回款项目的优势。据悉，碧海云天单价低至1.9万元/平方米起，还同步有“零首付”等活动。

??也有因对市场预期不明朗，“躺平派”企业同样不少，甚至有房企策划人士不乏戏言“冲也没用，还不如找个舒服的姿态躺着”。临深板块某房企人士表示，“企业几乎都已经降了一轮了，该做的活动也做了，但市场就是这样，没办法只能‘躺着’。”

??这是当前东莞绝大部分企业营销的现状。

??据合富研究院数据，从5月开始，虽为传统的年中冲刺旺季，但东莞新房供应还是呈现明显回落态势，其中5月份新盘供应环比下降幅度达44%；6月份供应虽环比小幅上涨，但同比仍萎缩3成。

??在新房市场，五六月份全市新入市纯新盘仅有滨海润府、保利和悦春风以及瑧山境3个；对于其他已达到开盘条件但迟迟未有动静的项目，大概率是蓄客不理想。

??此外，旧盘加推方面也主要集中在万科、华润置地、中海等旗下的以主城区与松山湖板块为主的项目，其他板块的更多项目普遍处于缓慢顺销状态，即便是端午小长假也无太多冲刺营销动作。

??如断货许久东莞莞城唯一在售新盘丰华汇，早在去年12月底已备案，单价4.8万元/平方米，受相对高价以及产品设计问题，242套备案房源在莞e认购显示仍有240套为待销售状态。

??即便如此，丰华汇也并未通过大幅降价、莞城优质学区配套优势冲刺去化，甚至基本折扣也未推出。按项目方人士说法，“老板不差钱，有条件躺平”。

??来自合富研究院的数据显示，过去的1~6月，东莞新房共成交165万平方米，同比去年上半年上涨30%；成交套数13240套，同比上涨22%。

??值得注意的是，虽然整体数据实现同比上涨，但从趋势看，据合富研究院分析，经过一季度强复苏后楼市再次呈现急转直下态势，刚刚结束的6月份，东莞新房成交同比萎缩15%，创下近2年最大跌幅。

??“去年基数太低，导致今年上半年整体成交好过去年，不过随着一季度因疫情延后的需求集中释放后，从二季度开始就明显感觉到了市场下行、人气减弱，现在大家都在看有没有新政策。”东莞一房企人士表示。

??房企营销态势的分化也在2023年上半年东莞土地市场上有所体现，“火爆”与“冷清”现象并行。

??从土地市场来看，2023年上半年东莞一共挂出5宗宅地，其中2宗封顶价成交，2宗底价成交，1宗流拍，合计收金仅51亿元；去年同期该数据为180亿元。

??两宗封顶成交地块分别位于东莞市松山湖与南城板块，均吸引数十家房企参与，最后由金地与厦门建发分别拿下。

??2023年下半年东莞楼市何去何从？或许可以从万科董事会主席郁亮在万科2022年度股东大会所提到的话中得到答案，从目前来看信心还需要进一步重建。