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??2023年8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议，强调调整优化房地产信贷政策。

??结合8月15日MLF利率下降15个基点，市场预期大概率LPR五年期以上利率也有可能下降10-20个基点。

??但从8月21日中国人民银行公布的最新一期LPR来看，仅1年期下降了10个基点，五年期以上利率并未下降。

??MLF与LPR是有联动关系的，LPR是每月由18家银行在央行制定的MLF利率的基础上加点来报价，再剔除最高报价和最低报价之后取算数平均数，最终形成的价格为每月公布的LPR利率，即LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

??我们认为，此次LPR五年期利率保持不变受多重因素影响，未来LPR五年期利率仍有下降空间。

??2023年8月21日，中国人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。与上月相比，1年期LPR下降10个基点；5年期以上LPR保持不变。

??在此之前，市场普遍预期5年期以上LPR下调，如今预期落空。

??市场对5年期以上LPR下调的预期主要与近期政策和央行MLF操作有关。

??2023年8月15日，中国人民银行发布公告称，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%。

??由于MLF与LPR挂钩，此次MLF操作利率下降，意味着接下来的1年期和5年期LPR都会再次下调。

??2023年8月20日，就在MLF利率下降15个基点后不久，中国人民银行再次发布公告称，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会已于8月18日召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议。

??会议强调，金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续。要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

??三部门会议的召开在MLF操作后释放了强烈的政策信号。也正是基于此，市场上不少人预期5年期以上LPR或将有更大幅度下调。然而最终此次最新报价1年期LPR跟随下行，5年期以上LPR保持不变。

??对此，我们认为，此次5年期以上LPR利率“按兵不动”因素较多，其中最重要的一点，表明目前政策仍然以精细化调整为主。

??一方面，1年期调整、5年期以上保持不变，分步调整可以根据实际情况为后续政策释放预留调整空间。另外一方面，也释放了决策层对“稳”的诉求。

??事实上，7月以来房地产金融政策的调整优化就已备受瞩目。

??2023年7月28日，住建部重磅发声：近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

??在住建部重磅发声后，4个一线城市，北京、深圳、广州、上海先后发声，将结合实际情况推进落实。随后，南京、郑州等多个城市发文“落地”探索。

??从目前来看，相关政策可能涉及：降低房贷利率、存量房贷利率调整、降低首付比例、“认房不认贷”等。

??尤其是存量房贷利率的调整，2021年底至今，1年期LPR已累计下降40个点，5年期以上LPR已累计下降45个点，已降至历史低位。但由于存量房贷利率由LPR及合同约定加点共同组成，受房贷发放时市场供需关系影响，部分存量房贷利率加点幅度较高，这就造成了部分存量房贷利率较高的问题。

??2023年8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。要求支持房地产市场平稳健康发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

??这是自7月14日中国人民银行货币政策司司长邹澜在回应记者提问时表示“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”后对存量个人住房贷款利率调整的再次明确。

??从目前来看，尚未有具体的存量个人住房贷款利率的方案出台。因此此次5年期以上LPR的保持不变在一定程度上也是为存量按揭利率调整预留空间。

??从目前形势来看，整体行业仍然处于深度调整期，未来市场供应节奏和政策刺激将影响接下来市场表现。

??其中，居民购房信心以及购买力的实质性提升，仍是楼市能否被激活的关键，而各城市利好政策的落地是购房信心恢复的重要推动力。

??因此宽松将成为接下来调控主旋律。

??政策聚焦点主要集中在限购的松绑甚至取消、下调商贷首付比例以及取消认房又认贷、引导落实存量房贷降息、适当放松限价、减税降费、调降住房交易成本等方面。

??若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。

??各城市受改善盘供应影响出现分化行情，后续热点城市和热点项目个数减少仍是大概率事件。

??综合来看，此次5年期以上LPR保持不变一方面释放了决策层对“稳”的诉求，另外一方面也是为存量按揭利率调整预留空间。

??而对于整体房地产市场来说，单纯调整房贷利率已较难撬动市场复苏，还需配合政策组合拳，因城施策精准实施。

??考虑到优化调整政策从中央发声到地方落实尚需时日，短期内，行业大概率仍然维持弱复苏的态势，随着政策落地以及城中村改造的加速，未来市场也将逐步回归平稳健康发展。