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??自2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市以来，已经将近一年的时间，保租房公募REITs持续受到市场及公众的密切关注。

??2023年8月8日，“上海城投”官方发布消息称，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。

??保租房作为我国房地产市场体系的构建中重要一环，在“投、融、建、管、退”商业闭环的打通后，“以存量带动增量”效果显著。

??我国房地产市场体系的构建中，保租房为其中的重要一环。在2022年的政府工作报告中明确了“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这意味着我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构已经明晰。

2021年以来中央在政策面侧重加快培育与发展保租房市场，金融支持政策明显发力。随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展，充分调动市场的积极性。在退出环节，鼓励行业对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。

??在政策打通后，首批保障性租赁住房REITs已成功上市。2022年8月31日，首批三单保障性租赁住房REITs上市，形成了良好的示范效应。截至目前，已有4支保障性租赁住房REITs完成发行：红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。

??除了已经发行的四单保租房REITs，还有多家原始权益人已启动发行招标流程，并公布了中标结果。2023年8月8日，“上海城投”官方发布消息称，旗下租赁房品牌“城投宽庭”自2019年8月发布以来，已在上海布局了三大区域、七大社区，落实租赁房源约15800套，总建筑面积约88万平方米。为进一步推动租赁住宅业务的可持续发展，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。

??据悉，目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备，后续项目推动落地的节奏有望进一步加快。基金公司也在积极推动保障性租赁住房REITs项目筹备。据了解，华夏基金目前有多支保障性租赁住房REITs产品处于推进和申报过程中，原始权益人涵盖地方政府旗下的住房保障企业和市场化的保障性租赁住房开发运营企业。红土创新基金也在积极参与保障性租赁住房REITs新项目的招投标。平安基金已有多个保障房项目储备，未来将继续加大在保障房领域的投入。建信基金储备的多个保租房项目也在稳步推进当中。

??除此之外，部分已发行的保租房REITs正在准备扩募工作，也将进一步加大保租房REITs规模。

??从已经发行的四单保租房REITs来看，合计10个基础资产，拥有11275套租赁房间，涉及总建面56.8万平，底层资产均位人口净流入量大的强一二线城市，且位于各自城市的繁华区域，租金相对低廉，在周边市场有较强竞争力，经营稳定性较好。

??从租金水平来看，保租房REITs底层资产的租金水平远低于各城市平均租金水平。华夏北京保障房、华夏基金华润有巢的租金水平受益于上北京和上海的区位优势，租金水平整体较高，平均租金分别为56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居项目与厦门安居项目平均租金分别为32.8和30.5元/平/月，远低于各城市平均租金水平。租金优势显著，由于其底层资产租金定价均远低于周围市场化租赁市场租金，仍有一定的上涨空间。

??从租金变动情况来看，除华夏北京保障房REIT的平均租金基本不变之外，其余三单REITs的平均月租金均呈现不同幅度的上涨，保持稳中有升态势。其中，中金厦门安居项目平均租金上涨幅度最高，达到2.21%。

??从出租率来看，四单REITs底层资产出租率均保持高位，平均水平超过95%；其中，中金厦门安居项目出租率超过99%。

??稳定的出租率，也带来相对稳定的租金收入。从季度租金收入来看，四单REITs租金收入稳定，红土创新深圳安居REIT除租金收入以外，还有商业租金和停车费收入，约占总收入的5%左右，其他三单REITs主要依靠租金收入。

??保租房REITs收入保持稳定增长。2023年上半年四支保租房 REITs 营业收入合计超1.4亿元，净利润合计4383万元，平均毛利率超50%（华润有巢REIT除外）。2023年二季度，中金厦门安居REIT毛利率高达89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，京保REIT为48.70%，而华润有巢REIT并未在财报中对毛利率有所体现,平均净利率超30%。

??从上半年收入数据来看，四单保租房REITs营业收入由高到低依次分别为华润有巢REIT、厦门安居REIT、京保REIT、深圳安居REIT，且分别完成2023年目标收入的54.20%、53.16、52.41%、51.11%。

??保障性租赁住房自纳入基础设施REITs试点范围以来，持续受到市场高度关注。

??此前四单试点项目成功上市，不仅在发行阶段受到市场投资人的高度认可，更是在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面为保障性租赁住房行业以及保租房REITs的未来发展起到了良好的示范效应。

??同时通过分析，可以看出保租房公募REITs无论从项目基本面、财务情况还是REITs估值都有相对不错的表现，也将不断提升保租房公募REITs的预期收益。

??未来随着地方保租房平台以及市场化企业积极推动保租房公募REITs相关工作的开展，预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长，推动行业自我造血能力的提升。