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??房价降了，年轻人购买力也降了。

??有人说，有1000个年轻人就有1000种不买房的理由，但归根结底，最终都指向了资金问题。有开发商营销负责人就发出感叹，现在35岁以下的年轻人购买力逐渐减弱，很多人完全依赖父母才能购房。

??还有人说，当下还在购房的年轻人分为两类：家里有钱的和家里有一点点钱的，前者称之为“改善”，后者归结为“刚需”。

??成长的象征：提前布局学位房

??时隔5年，生于1995年的韩莉（化名）再次踏入大学校园。

??本科毕业后，韩莉曾在一家广告公司工作，但工作强度大、工资不高，随后在父母的安排下进入一家国企担任文秘。然而，无法适应工作氛围的她在2021年初决定回家成为“全职女儿”。在接下来的两年多里，她结了婚，并花了整整一年备考，最终如愿考进了广东一所大学的全日制研究生。

??韩莉之所以能够做出一系列看似任性的决定，是因为她家在广州海珠区的客村拥有两栋房子出租，每月收入固定在3万元以上。

??韩莉的父母住在海珠区的逸景翠园，在韩莉结婚前，为了与女儿保持“一碗汤”的距离，早在逸景翠园购置了一套房产，作为女儿的婚前财产。然而，结婚后的韩莉却希望拥有属于自己和丈夫共同奋斗的资产，因此他们决定再购房。

??他们购房的目的并不是为了改善居住条件，因为无论是住在逸景翠园，还是与公婆一起住在越秀区的房子里，都已经足够舒适。他们关注的是越秀区的小面积学位房，尽管生育计划至少还需等两年，但这并不妨碍他们的决心。

??“连房产中介经纪人都觉得难以置信，居然还没有怀孕就开始考虑学位房。”韩莉笑着说，但学位房是他们未来规划中唯一缺少的，预算为300万元，首付可能还需要双方父母帮助，月供靠丈夫以及自己兼职做一些设计私活，韩莉认为这是她成长的象征。

??在韩莉看来，身边的朋友对待购房的态度大致可分为两类：一类是父母早早就为他们购置了房产，一般没有再买的必要；另一类则根本没有购房的打算，认为租房也能拥有幸福感。

??可以说，“啃老族”成为了当下依然在购房的年轻人的主力军。“95后”甘心“被啃老”的父母，他们多数生于1970年前后，在2010年~2020年的房地产黄金时期具备了一定的经济基础，提前布局了两三套房产，为子女准备好了婚房，导致这本应是近几年解决的刚性需求被提前透支了。

??留在广州安家，慎重考虑刚需房

??与韩莉不同的是，同样是1995年出生的郑浩（化名）是一个真正的刚需购房者。

??外地人郑浩和女朋友即将结婚，决定留在广州安家。然而，他们的预算只有150万元。两年前，这样的预算在广州几乎找不到合适的选择。但在当下，“刚需天堂”增城可以随意选择，而在白云区的四镇也能找到满意的三房。

??郑浩表示，国庆假期他去了白云区钟落潭看房，发现各种打折和优惠层出不穷，便宜的甚至不到15000元/平方米。70多平方米的带主套三房已经相当不错，甚至还有不到80平方米的四房户型。

??业内人士透露，近一两年广州近郊和郊区的房价有所下降。但作为一线城市，房价即使再降也有一定门槛。因此，楼盘为了迎合预算有限的年轻人，竭尽全力将户型做到极致，将总价控制在可以接受的范围内，让更多年轻人有机会上车。

??然而，与韩莉的坚定以及对价格波动的不敏感相比，郑浩对购房仍然感到犹豫。他的一位同事两年前以23000元/平方米价格购买了增城朱村板块的房子，但如今房价已跌至18000元/平方米甚至更低。这意味着近几年在郊区购房的年轻人都血亏了。且即使想降价出售，也难以找到愿意接盘的人，因为增城新盘的供应量实在太大。

??郑浩说，从9月开始，他一直关注楼市政策的变化，一方面担心市场会回暖，另一方面又担心郊区的房价会继续下跌。他心里没底，因为一旦付完首付后，他的银行卡里可能只剩下几百块钱，所以他必须慎重考虑。

??年轻人减少，市场需求发生改变

??近两三年，广州楼市也发生了变化，无论是地价上涨、产品定位、还是最终呈现出的品质感，都发出了楼市已经进入改善时代的信号。

??土地拍卖市场的成交最有代表性。今年截至目前，广州楼面地价TOP10地块已经刷新了四次，越来越多的高价地块诞生表明，市场成交将大步向改善型产品靠拢。

??而在市场端，根据克而瑞的数据，2021年广州四房房源的成交量首次超过了两房，仅次于三房；到了2022年，广州四房房源的成交市场占比已经达到了28%，创下了历史新高。

??这其中最根本的原因是人口结构的变化。

??贝壳研究院的数据显示，2020年以来，从市场需求结构看，重点 50 城市改善购房群体（35~45 岁群体）占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。刚需购房群体（30 岁以下购房群体）成交占比由 2020 年 37%下行到 2022 年的 34%。

??国家统计局数据也显示，2019 年~2022 年，20 ~30 岁人口由 2.35 亿逐年降至 2.15 亿，35~45 岁人口由 2.19 亿增加到 2.28 亿。到 2025 年，改善性需求群体和刚需群体的差距将进一步拉大。20~30 岁人口将降低到 2亿，35~45 岁人口将增加到 2.46 亿。显然，改善性需求占比的提升将成为未来市场交易的新趋势。

??另外，短期内改善性需求占比的提升也受到政策利好的影响，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等政策，释放了较多的改善性需求。