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??上海新房环比涨0.6%，太原环比涨0.1%。

??这是5月70城房价中，无论新房，还是二手房，同环比唯二上涨的城市。

??新房价格环比下跌的城市增至68个，二手房价格同环比下跌的城市数量均为70个。

??这意味着，当前重点城市房价几乎全线下跌。

??国家统计局城市司首席统计师王中华在解读中表示，“70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。”

??房价作为房地产市场最直观的指标，背后实际反映出市场仍不容乐观。“517新政”满月，市场仍处于底部调整阶段。随着年中冲刺到来，市场活跃度提升，热点城市房价有望率先企稳。

??5月，70城一二手房价格同环比降幅进一步扩大。这是在3月70城房价出现微弱复苏信号后连续第2个月降幅扩大。

??房价仍在底部盘整。

??一线城市二手房同环比领跌，同环比分别下降9.3%和1.2%。三线城市新房市场跌幅最为明显，同比下降4.9%，环比下降0.8%。

??具体城市来看，5月上海新房同环比领涨全国，环比上涨0.6%，同比上涨4.5%。上海新房价格环比涨幅已经连续3个月位居全国首位。

??在此轮调整期，上海仍然是最为坚挺且较为稳定的城市。从更长周期来看，上海新房价格已经连续24个月环比上涨，同比则连涨67个月。

??另外，新房同比上涨的城市还有西安和成都，同比涨幅分别为3.8%和0.2%。

??从房价涨跌城市数量变化来看，房价下跌的城市数量进一步增加，二手房价格同环比下降城市数量均已达峰值。

??具体来看，新房环比下跌的城市数量达到了68个，较上月增加4个城市，同比下跌的城市也从上月的63个增加值67个；二手房价格环比下跌的城市数量从69个增加到了70个，二手房价格同比已连续5个月全线下跌。

??目前一二手房价格已跌到历史低值，从下面这张趋势图可以很直观的看出一二手房价格走势变化。

??新房价格环比已连跌12个月，5月0.7%的跌幅已接近2014年历史最低值；新房价格同比连跌26个月。

??再来看二手房。二手房价格于2023年2月和3月止跌转涨，但2023年5月开始再次进入下降通道，至此环比已连跌13个月；二手房同比下跌7%，且已连跌27个月，跌幅远超一手房。

??从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有走阔态势，二手房跌幅显著高于新房。

??具体城市来看，超九成城市二手房价同比跌幅超过了5%，温州、南京、武汉、广州、厦门、徐州等6个城市二手房价格同比跌幅更是超过了10%，徐州二手房价同比领跌，跌幅达到了12.4%。除了温州、徐州以外，其余4城均为核心一二线城市。

??正是因为二手房价格跌幅超过新房，可选择面广，进一步分流新房刚需。

??结合CRIC监测的二手房成交数据来看，5月重点城市二手房成交规模虽略有回落，23个重点城市二手成交环比降8%，同比降4%，累计同比下降13%，但跌幅整体小于新房市场，整体“以价换量”韧性好于新房市场。

??房价仍然处于调整期，部分城市已降至底部。

??过去的5月份，房企为加速去化，新房“降价走量”已成普遍现象，不仅持销、加推项目价格进一步下探，甚至新盘也选择低价入市拉升去化水平。特价房、折扣等“以价换量”的方式是最主要的营销手段，CRIC监测数据显示，部分城市项目推出特价房源，折扣最低到八折，核心城市也有项目价格环比下跌10%以上。

??不过，“517新政”效果将在6月进一步体现，房地产市场筑底恢复，整体房价也将筑底企稳。

??短期来看，6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，为加速去化，“以价换量”还将持续。不过，房企已连续多月“以价换量”，年中或将保持现阶段折扣力度，进一步降价走量的可能性比较小。

??二手房方面，部分城市价格已“降无可降”。新政利好之下，仍存在部分业主“以价换量”，势必会带来一波放量窗口期。

??在多重政策利好下，核心一二线城市市场活跃度已有明显提升，市场信心及预期有望逐步恢复，并将带动销量回暖。量在价先，短期内市场仍存在“以价换量”的情况。

??值得注意的是，各城市市场势必将迎来分化行情，而房价涨跌也将迎来分化走势，北京、上海、杭州、成都等第一梯队城市房价将率先企稳，更多基本面较差、去化压力大的弱二三线城市或因“以价换量”而面临房价进一步下挫的风险。