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??在2023年3月拿到房产证后，黑龙江省的吴先生赫然发现，土地使用期限竟然到2031年11月29日就截止了，这意味着，他所购买的两套写字楼使用年限仅剩8年时间。

??“开发商卖房时不是说产权40年吗？早知道就剩这么点时间，我根本不可能去买。”这让吴先生懊恼不已。

??吴先生是在2017年11月27日在广西壮族自治区防城港市金地时代广场买的房，2套公寓花了100多万元。房子于2019年交付，2023年3月开发商通知可以办理房产证了，吴先生的爱人去了防城港，拿证时发现了这个问题，还和开发商的人吵了好久。

??“从开发商签的售房合同来看，约定的土地使用权终止日期是到2041年11月29日，比房产证上的终止时间晚了10年，这不是合同欺诈吗？此外，当时开发商还和购房者约定，购买商铺和公寓他们负责对外出租，会定期把租金收益打到业主账户里，但从收房到现在3年多了，业主们没有收到过一分钱。”吴先生告诉中国房地产报记者，金地时代广场的业主维权群里有100多人，来自北京、山东、四川、黑龙江、河北、新疆等多个省市。20多位业主约定，8月22日集体到防城港共同维权。

??8月23日，中国房地产报记者来到防城港市开展调查采访。8月25日，防城港市不动产登记中心答复称，他们将金地时代广场的土地起止时间弄错了，将会联系开发商和已办证业主，把房产证收回修改时间后重新发放。同时记者获悉，对于开发商“售后返租”违约一事，不少业主表示将找律师诉讼维权。

??房产证到手土地仅剩8年使用期

??业主们房产证上的土地终止时间与购房合同上差了10年。

??吴先生在黑龙江省做贸易生意，在防城港买房主要是看中了这里的港口资源，2017年11月27日，他在金地时代广场买了2套公寓，一套70多平方米，一套90多平方米，均价每平方米还不到7000元，“这个价格甚至比老家的车库还便宜。”吴先生告诉记者，买房时光听置业顾问说，他们的房子有40年产权，签合同时也是匆匆忙忙，根本没注意到土地使用终止日期到2041年。“这一点置业顾问并没有告知，如果早知道也不可能去买。”

??和吴先生不同，来自河北的杨女士注意到了合同上的土地年限。杨女士是赶在2018年防城港楼市大热时期到金地时代广场买了一套建筑面积12.33平方米的商铺。“当时老乡在这买了商铺，介绍我过来一起看看，到了售楼处看到又是砸金蛋，又是红地毯的，人来人往很热闹，头脑一热就买了。”杨女士回忆，买完商铺后，开发商还和她们签了委托经营管理合同，将商铺委托给防城港市昌盛物业公司统一经营管理并对外出租，自2020年1月1日起至2029年12月31日，共计10年时间，前3年无偿提供使用，第4年起将租金定期支付给业主们。

??“2020年我来过一次，看到我的商铺还没租出去，等今年3月份来办房产证时，发现铺子租给了一家瑜伽店在经营，我问了托管公司，对方称现在是在养铺阶段，都没有收房租，我们的商铺到第四年了还没有一分钱收益。”杨女士告诉记者，拿到房产证后，发现土地使用权终止日期比合同约定早了10年，变成了2031年。她曾多次找过开发商防城港市金地房地产有限公司（以下简称“金地公司”），但负责人始终不露面，她又先后到防城港市信访办、自然资源局、房地产领域矛盾纠纷调处中心、不动产登记中心等多个部门投诉，并没有得到合理的解释，只是告诉她合同里约定了，土地到期了由开发商负责延长使用年限。

??“现在金地公司的负责人已经不露面了，法人也被限制高消费了，如果到2031年开发商破产倒闭了，续期的费用最终还是由我们这些业主来埋单。”来自北京的李先生说，他曾去过托管公司要租金，对方告诉他商铺因为3年疫情影响，一直免费给租户使用着，他要求出示与商场租户的免租金合同，但托管公司并没有给他看，“这种做法明显违反常理。”

??来自四川的杨女士告诉记者，她去防城港市住建局时，工作人员曾致电开发商，要求来人与业主们协商解决纠纷，但对方称法人没在防城港市，从头到尾也没有一个人露面。

??防城港市不动产登记中心：我们弄错时间了

??8月24日，中国房地产报记者来到防城港市住建局进行采访，该市住建局住房保障中心提供的资料显示，金地公司于2010年取得的土地证，明确了该土地使用年限到2041年11月29日到期，他们也是据此批得预售许可，合同上标注的时间是没有问题的，但为何与房产证上的不符，建议找自然资源局和不动产登记中心进行了解。

??购房合同上明明写着土地使用期限到2041年终止，为何房产证上的起止时间却成了1991年至2031年？

??土地入市这么久，为何多年之后才进行开发，是否涉嫌长期闲置？

??8月24日，中国房地产报记者将这些问题递交给了防城港市自然资源局，该局办公室工作人员表示，将会查阅相关资料后再进行解答。

??8月25日中午，防城港市自然资源局和不动产登记中心的相关负责人约见记者并介绍了该土地的相关情况。2001年，当时的防城港市国土局将一宗占地40多亩的商住用地出让给了防城港市展厦房地产开发有限公司，土地年限为40年，使用权终止日期到2041年11月29日。

??后来因为债务纠纷，2004年，法院将其中30多亩土地裁定给了柳州鼎富房地产开发有限公司。2008年，又因为债务纠纷，法院将这30多亩土地裁定给了如今的防城港市金地房地产有限公司。2010年，该处土地规划进行了调整后到了目前金地时代广场所在的位置，同年，金地公司办理了土地证，国有土地使用权证号为防港国用2010第0083号，面积为19999.04平方米。

??中国房地产报记者查阅金地时代广场相关资料发现，该项目自2015年10月1日启动建设。一宗从2001年就入市的土地，却在多个开发商之间流转，10多年后才启动建设，等到购房者买房时，原本40年的土地使用权仅剩下20多年，按照《闲置土地处置办法》规定，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。该宗土地是否涉嫌闲置多年未开发？防城港市自然资源局相关负责人解释称，因为债务纠纷法院多次查封土地，该处土地相当长的时间内并不具备开发条件，但具体信息还需进一步查阅资料后才能给记者解答。

??“接到记者反映的问题，我们进行了核对，因为不动产登记中心2016年启动成立的，新系统里登记的历史数据因为迁移时出现了差错，将金地时代广场项目的土地证起止日期搞错了。”防城港市不动产登记中心技术科张姓科长表示，“发证以后开发商也没有表示过异议，如果记者没来，我们还不知道这件事。”

??张科长表示，下一步他们将逐一通知开发商和已办证的业主，将房产证上的时间进行修改后重新发证，外地的业主也可将房产证邮寄过来办理。

??得知这一消息，不少业主欣喜表示，“心里的一根刺没了。”

??业主打算起诉解除托管合同

??“售后返租”是一种租售绑定的营销模式，也叫“售后包租”。其实质就是开发商为了促进商品房的销售，承诺给予购房者租金回报，从而吸引购房者购买其开发的商品房的一种模式。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

在全国，由商铺售后返租投资回报率不及预期引发的纠纷，常常见于媒体报道，且此类问题往往难以解决，最终高价买来项目的业主血本无归，维权遥遥无期。易居研究院智库中心研究总监严跃进曾就“售后返租”模式接受媒体采访时表示，从售后房租的模式看，往往有两点是有很多通病的。第一，很多项目是没竣工前就承诺售后返租，这是违法的。第二，若是给予了各类租金承诺，同时此类租金承诺中往往暗示高租金回报，这可以理解为一种诱导的做法，甚至是有非法集资的嫌疑。

??一位业主向记者提供的委托经营管理合同。

??多位业内人士表示，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事，而此时开发商基于其不是租赁合同相对应方和返租义务承担者而免责。减少此类纠纷，需要多方合力。一方面，监管部门应加强执法，杜绝开发企业违规虚假宣传，以不切实际的回报率诱惑投资。另一方面，在购买之前，投资者要增强风险意识，准确认识这一类商铺的特性，综合各类风险因素再做抉择。

??企查查APP显示，金地公司法人为周昌善，注册资本为1000万元，成立于2007年6月4日，大股东为廖秀玲，持股比例51%，2022年该公司因未履行法定义务被限制高消费，此外，还因商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷等案件被起诉。8月25日上午，记者来到金地公司办公地点，该公司客服部一位工作人员请示领导后表示拒绝接受采访。

??记者了解到，目前已有多位业主联系了律师，准备通过法律诉讼解除托管合同，维护自己的权益。