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??作为房产经纪行业中为数不多的、五年如一日潜心学习探索的学者，2019年4月，杨现领创办空·白研究院，用知识探索大居住领域，用知识推动行业的进步。

??本次演讲历时三小时，演讲内容涵盖「看市场」「看行业」「看贝壳」「看未来」四个板块、数十个观点。与此同时，演讲中还首次披露了由空·白研究院出品的《全球房产科技报告》。

??据了解，这场以杨现领个人名义举办的大型演讲，吸引了300多位居住行业的企业家与创业者到场，开启了大居住领域的认识之旅。

??调控不会放松！“房住不炒”和“三稳”是主旋律

??过去40年，中国经济的平均增速超过9%，人均GDP提升60倍，然而，杨现领认为，没有永恒的奇迹，中国经济将不可避免的陷入漫长的下行周期。受此影响，房地产市场从高杠杆到高房价的循环被切断，过去10年的繁荣景象不复存在。

??那么，经济增速下降对于房地产市场意味着什么呢？杨现领给出了他的观点：

??首先，从大环境上看，不要寄望于政策放松，“房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律；而对于全体从业者来说，房价不涨，才是对所有行业参与者的最大保护。其次，城市分化将进一步加剧，“3+6”城市圈格局将是未来的主战场。

??最后，杨现领则给出了中介从业者一些中肯的建议：他认为，“房多客少”的周期已经到来，因此，在这种情况下，经纪人必须提高两种能力：一方面，二手房的“折价”加大，这考验着经纪人的定价和议价能力；另一方面，从“买到”到“买对”，客户决策更理性，这意味着经纪人的选房和匹配能力更加重要。

??未来是流通的黄金时代，也是服务的黄金时代！

??在对目前市场现状进行分析与点评之后，演讲内容逐渐进入重头，即对行业的剖析。这一部分重点围绕本次演讲的主题“大居住”与“边缘革命”来展开。

??杨现领认为，行业已由增量主导的单极时代，迈向存量主导、多极力量平衡的大居住时代，而大居住领域将会形成30万亿的交易和服务市场！因此，在他看来，大居住领域的“黄金时代”并没有结束，并且永不会结束，但需要关注的是，形式却发生了变化——如果说过去是增量开发的黄金时代，那么未来则是流通的黄金时代，也是服务的黄金时代。

??也正是因此，大居住领域发生了以“交易能力”为中心的生态重构，在这个过程中，包括开发商、代理、中介、租赁/长租公寓、物业、装修、房产互联网、房产金融等在内的多元角色，将一同争夺行业话语权。其中，以中介为代表的交易渠道将逐渐从边缘走向中心。

??独家观点：行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命！

??演讲的后半程，杨现领专门将 “贝壳”作为一个单独板块，以第三方的视角剖析贝壳。他认为贝壳商业模式的本质是S2B2C，关键在于“S”，不在“B”，即贝壳的核心是扩大了供给，或者说提供了新供给，主要是新房资源的引入。

??与此同时，他指出贝壳与大B或品牌的关系不是简单意义上的所谓赋能关系，而是交换关系，大B让出一部分所有权和经营权，获得相应的资源或利益。在多家委托、经纪人没有行业合作基础的背景下，不存在真正意义的行业性交易平台，贝壳的理论逻辑是市场公司化，本质是一个公司，只有如此，才能最大化降低内部的交易成本，建立合作的规则。然而，这一切的基础在于“交换”，而非赋能，贝壳冷启动的前提是链家首先打开，其它品牌和经纪人才可能进来。

??最后，在对于中介行业未来的展望时，杨现领提出了五大的观点：

??第一，不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量，小城市，也可以成长出大中介；

??第二，不要高估线上的流量价值，线上已成红海，线下的挖掘却远远不够，线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒；

??第三，不要低估门店的价值，门店的价值远远没有被释放；

??第四，不要低估组织的力量，去打造最优秀、生生不息的组织；

??第五，行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命，把经纪人拉出贫穷陷阱，关键是改变经纪人对未来的预期。

??在12月27日下午，杨现领博士发布了《全球房产科技报告》。据悉，此报告由空·白研究团队历时半年打磨而成，对全球行业趋势和代表公司做了重点梳理。杨现领在回顾科技对居住领域颠覆的同时也表示，科技对房产行业的渗透才刚刚开始。

??此外，跨年演讲还设有圆桌论坛，邀请知名专家学者、投资人、创业者，如：国务院发展研究中心邵挺博士、诸葛找房创始人苏伟杰、会找房创始人李磊、赋能资本创始人胡振寅、居理新房合伙人杨兴汉等嘉宾，共同探讨：2020年政策走向与企业应对策略、长租公寓的机遇与挑战、中介公司的一二手业务等话题。