业内 2024-07-09 08:31:14 来源：丁祖昱评楼市
??随着年中冲刺结束，7月房企推盘积极性由增转降。
??CRIC调研数据显示，28个重点城市预计新增商品住宅供应规模环比下降32%，同比降25%，绝对量较一季度月均下降5.9%。
??从供应结构来看，重点城市正在加大高端产品供应。7月重点28个城市高端产品供应占比达到14%，较上月增加三个百分点，并创近半年新高。
??受政策效应持续释放叠加供给结构持续优化，预计7月整体成交大概率延续企稳态势。
??7月市场进入营销淡季，房企推盘积极性由增转降。
??据CRIC调研，7月28个重点城市新建商品住宅预计新增供应面积658万平方米，环比下降32%，同比下降25%，绝对量已不及一季度月均699万平方米。
??一线同环比保持正增，累计同比降幅持续收窄至2成以内。
??具体来看，北京供应集中放量，预计7月供应量将达到52万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市。上海稳中有增，供应量同环比增幅分别达16%和12%，主要得益于“沪九条”新政利好窗口期，成交持续放量，“以销定产”模式下房企推盘积极性稳步回升，推货节奏明显加快。
??二三线供应稳中有降，预计环比降幅均在四成以上，分化持续加剧。
??从变化情况来看，大致可以分为四类：重庆、厦门、徐州和漳州等供应环比增长超六成，迎来阶段性放量；天津、郑州、南宁和福州供应端迎来小幅修复，环比涨幅在一成以内，整体供应仍处于阶段性低位；西安、成都、杭州等前期热点城市供应迎来阶段性回调，环比下调六成以上；多数城市供应低迷，同环比齐降，合肥、南京跌幅较小，青岛、昆明、济南等城市跌幅相对较大。
??从供应结构来看，重点28个城市城市刚需、改善、高端占比结构为45%、42%和14%，整体呈现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应格局。
??从月度变化来看，7月重点城市高端产品供应占比较上个月提升3个百分点至14%，占比为近半年来最高。1月高端产品供应占比则达到32%。
具体城市来看，福州、苏州高端产品占比显著上升，达到81%和60%，其中苏州高端产品供应占比较上月增长17个百分点，另外合肥高端产品供应占比也达到39%，占比微高于刚需、改善供应。无锡、武汉、南京、长沙和郑州相较于上个月也明显增加了高端产品的供应。
重点28城中，有11城改善产品占比在50%以上，其中长春更是全部为改善产品，厦门改善产品供应比例也在九成以上，青岛、漳州、常州、无锡和成都改善产品供应占比也在六成以上。上海则以刚需、改善为主力，占比均在5成左右。
另外，泉州、深圳、南宁、济南、昆明、郑州、天津、北京、西安等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上这些城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。
??据CRIC根据推盘所处区域及2024年以来各区域板块历史去化情况预估，预计7月整体去化率为27%，环比降2个百分点，同比降9个百分点市场热度预计与2024年一季度基本持平。
??不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
??北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市，热度居前，去化率预计能保持在4成以上。典型如北京，6月末限购松绑、降首付降利率等利好刺激，新政后项目来访量与认购量均有不同程度的上升，7月仍处于政策窗口期，存量需求尚有释放空间，新房预计成交量达50万方左右，环比增幅约5%。而成都、杭州等城市虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，成都、杭州等去化率已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
??广州、深圳、武汉、济南等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏。以深圳为例，7月供应回落至2600套左右，市场逐渐恢复常态化，不过受改善盘加快入市拉动，成交有望上行，环比增幅预期在2成左右。再如武汉，7月加大了改善产品和高端产品的供给比例，预计新房市场成交能延续弱复苏走势。
??不过，以刚需为主导的城市，典型如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛、重庆加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善。另外，昆明仍以主城区刚需项目供应为主，不过因二手房持续分流刚需客群，预计7月去化率将低于2成，因此，对于房企来说只能加强营销力度，以低总价、低首付吸引需求，从而实现去化。
??当前市场持续向改善需求偏移，部分城市供应端逐渐加大了改善和高端产品的供应，不过整体仍表现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应格局，7月供应量虽稳步回落，但供应结构持续优化，叠加政策效应仍在持续释放，预计接下来整体成交延续企稳态势。
??分城市来看，一线北上广深整体市场有望止跌企稳，前期热点城市诸如杭州、成都等短期市场热度则有转弱迹象，后期市场复苏主要与不同城市供给结构、房企让利程度和新政刺激密切相关，城市间、项目间还将持续分化。
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