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??这两天，有关珠海市“金湾·宝龙城”五折卖房的消息不胫而走，引起了业内外的广泛关注。

??“传闻有失实和夸大的地方。”8月23日，该项目的开发商——宝龙地产对中国房地产报记者表示，项目2021年初的最高备案价为2.8万元/平方米，而2023年以来已经调了两次价格，目前最低的备案价为1.5万元/平方米。“坊间传言的2.8万元/平方米打对折是失实的，因为传言中截取了最低价的1.5万元/平方米那套与最初的备案价比对。”

??据该公司介绍，最初发布小视频宣传对折卖房的是中介公司，实际上并非所有房源都打这么大的折扣，“这就如同商家搞促销，其中某一件特价商品的价格被拿出来夸大宣传了。”

??“金湾·宝龙城”位于珠海市金湾区科工路西侧、金铭东路北侧，项目土地是宝龙地产于2019年底斥资31.2亿元竞得的，楼面地价约7224元/平方米。项目公司为珠海鹏湾置业有限公司，由宝龙地产和雅戈尔置业分别持股50%。

??这是一个大型综合体项目，占地面积约19万平方米，建筑面积约43万平方米，包含住宅、购物中心、酒店公寓、潮流澳门街、星级酒店、甲级写字楼等多重业态。

??公开信息显示，“金湾·宝龙城”在2020年3月动工，当年10月份开盘销售，产品主要为68平方米~126平方米的二房至四房户型。项目一期住宅在2022年底交付。

??“金湾·宝龙城”的备案名为“金湾宝龙广场”，根据珠海市商品住房销售价格备案公示表，其2020年9月底的备案均价在2.6万元/平方米至2.7万元/平方米。此后的2年时间，该项目的销售价格都较为稳定，直到2023年才有了较大规模的调价动作。今年1月份，“金湾·宝龙城”一期共有50多套房屋将销售均价调整至1.9万元/平方米左右，4月份，三期的214套产品均价调整为约2万元/平方米。7月底，三期产品继续调整价格，涉及196套产品，均价约为1.9万元/平方米，单价最低的是1栋的202房、203房，约1.75万元/平方米，比4月份的备案价下调了约1737元/平方米。

??根据珠海市的相关规定，新房备案价可每个季度调整一次，实际销售价格不得低于备案价的85%。以1.75万元/平方米的单价计算，85折后的价格是约1.49万元/平方米。

??据中国房地产报记者了解，早在7月初，珠海的中介就已开始推介“金湾·宝龙城”的部分低价房源，表示该项目的精装房源可以低至1.4万元/平方米起，前25套购买的客户最低首付7.5万元起。

??“外面流传的信息有一定误差，对比的是这个项目早期的备案价，并不是短期内就打了五折。”合富辉煌珠海公司市场研究院院长崔健表示，“金湾·宝龙城”附近有两三个在售项目，销售价格落差不大，“随行就市，正常的市场价格”。而目前珠海楼市的去化压力也较大，例如标杆项目——华发又一城，“二三月份的月均流速为200套以上，目前出货情况为月均30套到40套左右。”

??合富研究院的统计显示，7月份，珠海楼市仍在低迷泥沼中挣扎，供需同比、环比齐跌，当月网签成交面积14.63万平方米，环比下跌17%。受低迷行情影响，房企推盘积极性不高，7月仅监测到3次开盘加推，整体去化率降至3%。而“金湾·宝龙城”则利用特价房搅动成交，跃进全市成交TOP10，当月成交38套，排在第7位。

??除了市场因素外，“金湾·宝龙城”的降价促销也有开发商自身的战略取舍。2022年7月，宝龙地产表示无法按期支付一笔美元债的本息，计划推进债务重组。因为流动性紧张的影响，“金湾·宝龙城”的商业综合体在2022年底暂停施工，项目公司透露预计2023年下半年可恢复施工。“现在销售的是现房，要卖完才有钱建商场。”有中介如此表示。

??宝龙地产方面则回应称，许多房企都有债务展期的现象存在，而公司一直坚持努力偿付，所以调价售楼很正常，市场上打包整个项目出售的房企都不在少数。“我们并没有认为珠海这座城市不好，但宝龙长期以来的战略都是深耕长三角，在当前经济形势下，不会再加大规模和扩张，而会更多将重心转移到长三角区域。”