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??中房网讯 （亚晨/文）金融环境的变化，直接影响着房地产市场。虽然近期金融环境继续小幅宽松，但房地产行业融资环境暂时还不会大幅放松。

??上海易居房地产研究院近日发布的《2020年3月金融环境与房地产市场月报》显示，3月份房地产行业金融环境相比上个月继续小幅宽松。其中，M1同比增速小幅提高，一年期国债收益率已创2010年5月以来的近十年新低。

??随着央行多次降准和定向降准，市场利率持续下行。易居研究院预计，全国首套房贷平均利率仍有下降空间，但在目前政策基调不变的情况下，下降空间或不会太大。

??金融环境继续小幅宽松，首套房贷平均利率连续4个月小幅下降

??央行数据显示，3月末M1余额同比增长5%，增速分别比上月末和上年同期小幅提高。住户部门贷款余额同比增速继续小幅回落，一年期国债收益率较上个月下降，首套房贷平均利率小幅下降，房地产行业金融环境相比上个月继续小幅宽松。

??易居研究院分析，由于一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，因此也能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。从历史走势来看，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率的走势基本同向，且一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。

??根据报告，3月末中国一年期国债收益率为1.69%，比上月末低0.24个百分点，比去年同期低0.75个百分点，创2010年5月以来的近十年新低。

??另外，从房贷利率方面来看，根据融360大数据研究院此前对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率已经连续4个月处于小幅下降趋势，平均利率为5.45%，环比下降5BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4BP，为5年期LPR加点102BP。

??易居研究院报告显示，2011年至今，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有3个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月和8个月。2011年至今，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有2个阶段性低点，前者领先后者的时间分别为4个月和13个月。后一次领先的时间较长，主要原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

??从后续来看，易居研究院认为，新冠肺炎疫情发生后，为稳定市场预期和支持实体经济发展，央行年内已三次降准，未来MLF和LPR利率继续下行或可期，中国一年期国债收益率2020年二季度有望继续小幅下行。而从全国首套房贷平均利率看，不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响。此次疫情对包括房地产行业在内的大多数行业均有影响，虽然已有不少城市出台新政支持房地产行业，政策侧重点在于帮扶房企，保障企业资金周转安全，主要目的是为了稳楼市，刺激需求端的政策不会大面积发布。

??30城下调房贷利率水平，8城降幅超10BP

??另一方面，根据此前融360大数据研究院监测数据显示，3月份30个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中8个城市降幅在10BP以上，昆明首套房贷利率环比降幅最大，达29BP；7个城市的降幅为5BP，即房贷利率加点数维持不变；仅有4个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

??2020年3月份，一线城市悉数下调房贷利率水平。

??在首套房方面，上海、广州和深圳的首套房贷款利率平均水平均环比下调5BP，北京环比下调4BP，北上广深的首套房主流贷款利率分别为5.3%、4.65%、5.29%和5.05%。

??此外，根据融360大数据研究院监测的41个重点城市674家银行分支行中，首套房方面，6家银行分（支）机构下调首付比例，涉及到4个城市，其中上海的部分银行将首套房首付首次调至3成；6家银行分（支）机构上调首付比例，涉及到4个城市，北京有3家银行将首套房首付首次由原来的3.5成调至4成。

??在二套房方面，8家银行分（支）机构下调首付比例，涉及3个城市，其中温州多家大行将二套房首付比例由原来统一的6成降至4成；7家银行分（支）机构上调首付比例，涉及6个城市，太原出现首家将二套房首付由4成直接调高至7成的银行。

??房贷利率仍有小幅下降空间，但下调空间不会太大

??金融环境的小幅宽松，也给了市场未来下调房贷利率的想象空间。

??事实上，自2月份以来，央行先后多次强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

??央行金融市场司司长邹澜4月10日表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。在房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。

??另一方面，在经济下行压力之下，多地在松绑房地产政策后迫于压力，均被删除或撤销文件。这也表明监管层对于各地放松房地产调控的作法，仍表现的较为谨慎。再结合央行频繁的表态，也说明对房地产行业的政策基调依然是以稳为主，不会对房地产大放水，行业融资环境暂时还不会大幅放松。如果单从房贷方面来看，首套房贷利率大概率还将继续小幅下行，但易居研究院预计，在目前政策基调不变的情况下，下降空间应该不会太大。