金融克而瑞研究中心 2021-11-24 08:58:10 来源:丁祖昱评楼市
??11月19日,央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告,公布房地产贷款增速的同时,阐述下一阶段货币政策走向。
??欧洲杯开户app:房地产方面的内容,央行提出目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。
??短期内,居民按揭贷款将迎来边际改善,年底房地产市场或将有所转暖,但成交整体回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的准备,并积极开展“自救”,加强销售回款仍是第一要务。
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??行业去杠杆成效渐显
??去年,房企融资的“三道红线”正式落地,去年末房贷管理的“两道红线”落地执行,至此,房地产行业全面转向去杠杆,倒逼房企降负债、居民降杠杆。
??据央行货币政策执行报告显示,房地产行业去杠杆成效初显,房地产贷款占比、个人住房贷款占比均已进入下降通道,三季度末分别跌至19.7%和27.1%。
??具体数据显示,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额51.4万亿元,同比增长7.6%,增速较6月末低1.9个百分点。其中,个人住房贷款余额为37.4万亿元,同比增长11.3%,增速较6月末低1.7个百分点;住房开发贷款余额为9.3万亿元,同比增长0.1%,增速较6月末低3.3个百分点。
??从各项贷款占比来看,2021年三季度末,全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%,较2020年末再降1.6个百分点。其中,个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重跌至19.7%,较2020年末减少0.3个百分点。
图:2015年-2021年三季度房地产贷款余额、
个人住房贷款余额及占比(万亿元)
数据来源:央行货币政策执行报告
??02
??过半到位资金来自销售回款
??行业全面转向去杠杆的大背景下,基于部分规模房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显降低,房企境内融资出现了一致性的收缩。此外,国际评级机构批量下调中国房企信用评级,房企海外融资近乎停摆。
??房企资金周转压力不断加剧,“促销售、抢回款”已成业内共识。
??从国家统计局公布的数据来看,前10月,房地产开发企业到位资金16.7万亿元,同比增长8.8%。其中,国内贷款同比下降10%至2万亿,占比跌至12.1%;自筹资金同比增长5.1%至5.3万亿,占比跌至31.6%。此外,定金及预售款同比增长21%至6.2万亿,个人按揭贷款2.7万亿,同比增长9.7%,占比分别提升至37.2%和16%。
??这意味着,国内贷款、自筹资金增长显著受限,定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源,企业对销售回款的依赖度持续提升。
??图:房地产开发企业各项到位资金占比
数据来源:国家统计局
??2021年下半年以来,全国房地产市场持续降温,企业销售回款同样陷入增长困境,房企资金周转压力不断加剧。2021年10月,定金及预收款新增5351亿元,同比下降12.9%,个人按揭贷款新增2554亿元,同比增长1%,相较于上半年两位数以上的高增长态势可谓一落千丈。
图:2020年以来历月房企到位
资金中定金及预收款、个人按揭贷款(亿元)
数据来源:国家统计局
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??按揭松动利好有限,房企仍需“自救”
??近期,在央行两个“维护”定调下,短期居民按揭贷款迎来边际改善。
??主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等,尤其是保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持,进而保证正常房地产交易平稳运行,且不能突破市场平稳健康发展的底线。从数据来看,10月,全国个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1013亿元,此外,全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降,预计全国首套房贷平均利率或将继续小幅下调,以带动刚需群体入市。
??基于银行放贷的风险偏好,短期房企融资难的困境很难得到实质性扭转。居民按揭贷款边际改善,年底房地产市场或将有所转暖,成交将企稳回升,但整体回升幅度有限。尤其是那些市场需求及购买力明显透支的城市,市场依旧面临较大的下行压力,成交回升幅度将更为乏力。
??表:9月以来中央欧洲杯开户app:房地产金融政策表态
资料整理:CRIC
??短期内,由于房地产政策难言实质转向,叠加市场整体复苏乏力,“剩”者为王的时代下,房企需要做好苦熬“寒冬”的准备,并积极开展“自救”,抓销售、促回款仍是第一要务。长期来看,行业内兼并重组案例将持续增多,“大鱼吃大鱼”的现象会频繁发生,优质房企将获得集中度提升的机会。
央行行长潘功胜:稳妥化解大型房企债券违约风险
2023-10-23一视同仁支持房地产企业合理融资需求,保持房地产融资平稳。土拍规则生变,或重回价高者得?
2023-10-20土拍规则调整顺应市场变化,4城取消地价限制。最高发放3万元!郑州高新区发布多子女家庭购房补贴办法
2023-10-20二孩家庭给予一次性2万元/套的购房补贴;三孩家庭给予一次性3万元/套的购房补贴。9月份郑州商品房销售8608套,销售均价12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅销售4961套,销售面积60.02万平方米,销售均价11513元/平方米。9月房价:下跌态势有所遏制,一线城市回稳趋势明显
2023-10-19政策效应开始显现。南京出台存量房交易资金监管新政
2023-10-19进一步激发存量房市场活力,保障存量房交易资金安全,维护买卖双方合法权益。上海优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准
2023-10-19明确了首套住房和第二套改善型住房的认定。国家统计局:房地产实现高质量、可持续发展仍然有坚实的支撑
2023-10-18房地产的调整是有利于房地产向高质量发展方向转型。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |