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??11月26日，越秀地产透露与一家银行订立了融资协议，获得5亿港元的定期贷款融资。4天前的11月22日，中国海外发展和保利发展分别宣布将发行29亿元、98亿元的境内公司债。

??房企融资“解冻”的信号越来越明显。央行的统计数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。央行指出，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。中国银保监会新闻发言人也表示，房地产合理贷款需求得到满足。

??展望2022年，标普认为，房地产行业总的信用基调是危机并存。“危”在于全行业规模可能进一步下滑，“机”在于行业总体体量依然巨大，政策开始边际改善。融资渠道畅通的国企央企，以及发展稳健、再融资空间较大的民营房企都可以利用当前环境取得更好的发展。

??中金公司也表示，随着供给侧出清，行业良性竞争可期。未来，开发业务将更趋向于向制造业回归，地产企业经营逻辑也正在从运用杠杆博弈周期(资产价格)回归到优产品、稳财务、薄利润、促周转、拓商业的业务本质，可以预见，“全能型”开发商会加速胜出。

??考虑到行业加速出清后的格局优化及业绩确定性强等因素，申万宏源、国泰君安、华西证券等机构将碧桂园、龙湖集团、保利发展等房企列入了推荐名单。

??几个融资案例背后的信号

??2020年，“三道红线”“两道红线”政策给房企融资套上了“紧箍咒”。2021年以来，监管层对房企融资在ABS、商票等方面继续“打补丁”。融资难成为了房企们的共同心声。

??中指研究院的数据显示，2021年，房企的融资规模同比大幅下降，单月融资能力持续减弱。今年1月至10月，房地产行业非银融资总额15617.3亿元，同比大幅下跌21.2%。单月来看，10月房地产企业融资总额为365.0亿元，同比下降74.8%，环比下降60.0%，单月融资规模同比已连续8个月下降。

??销售端也异常艰难。下半年以来，购房者观望情绪浓厚，市场发生剧烈变化。从销售目标完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目标完成率均值为75.6%，为近年来同期最低。

??两个最重要现金输入端口的明显收窄，直接导致了房企偿债能力的下降。自9月以来，已有十多家房企的海外评级或展望被评级机构下调，这进一步削弱了他们的海外融资能力，产生恶性循环。

??近期，几家房企的融资动向，让业内看到了突破融资困局的曙光。除了保利发展、中海、越秀地产，电建地产、金隅集团等房企也都发布了融资计划，种类涉及公司债、中期票据、超短期融资券、港元银行贷款等。较具风向标意义的是民营房企的融资破冰，11月19日，中原银行与河南房企正商集团签订了战略合作协议，金额为100亿元，合作内容包括地产开发、资本市场、个人金融等。雅居乐则在11月17日成功发行了5年期、24.18亿港元的可换股债券。这些案例显示，无论是国内还是海外资本市场对地产行业的信心都在逐渐恢复。

??11月上旬，高盛投资组合管理团队也透露，正在买入中国房企债券，理由是个别房企风险事件引发连锁反应的传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

??有专家表示，虽然房地产调控不会明显放松，但目前房地产企业流动性的压力已在边际缓和。在东兴证券看来，资金优势构成了行业当下最强的护身符与未来最强的推进剂，融资端政策回暖时率先得到金融机构的支持，也将进一步扩大这种优势。具有资金优势的高信用房企，有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。

??11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，某种程度上印证了这一推断。据了解，获邀参会的房企代表包括招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等。这些企业大部分都具备较高信用评级，除却具备背景优势的央企，碧桂园、龙湖集团均拿到了民营房企中为数不多的投资级评级。

??以碧桂园为例，国际级评级机构穆迪、惠誉继续维持对其的投资级评级，标普在9月确认了该公司长期发行人信用评级为“BB+”，展望仍为正面，理由是该公司的财务稳定性将持续改善，营运现金流也保持着稳健状态。据悉，碧桂园自2018年开始践行“提质控速”的发展战略，稳步降低杠杆水平，截至2021年6月底，该公司总借贷余额3242.4亿元，降至2018年以来最低水平。净负债率仅为49.7%，自2016年以来均保持在了60%以下的低位。上半年，该公司的权益物业销售现金回款达2727.9亿元，权益回款率为90%，连续6年保持在90%及以上，现金短债比为2.15，显著优于“三条红线”要求，保证了充足的现金流和较强的财务弹性。

??碧桂园以稳健状况获得了国际权威评级机构的认可，而评级机构的背书又进一步提升了公司的信用水平，从而获得更多投资者的青睐，融资成本持续走低。在碧桂园2021年半年报指出，期内发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。融资顺畅、现金充裕，碧桂园便可以在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会，从而获取更大的发展空间。

??行业“危”“机”并存 优秀企业将获更好发展

??自央行、银保监会9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步改善。11月19日，中国人民银行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告。央行指出，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

??业内人士认为，央行再提“两维护”，是为了防止楼市“急转直下”而衍生出更大的系统危机，但这并不意味着房地产调控政策的转向，在“房住不炒”总基调不变的前提下，房企应该思索新形势下的新发展策略。

??标普在近日的一场线上交流会中分享了对明年市场走势的看法。该机构认为，2022年，房地产行业在政策面会保持政策定力，“房住不炒”基调和“三稳”目标不会改变，但存在边际小幅放松的可能，例如对开发贷、按揭贷会改变此前“一刀切”管控的局面。在“危”“机”并存的行业环境中，优秀企业拥有足够的经营韧性，可以抵御行业风险，甚至可以利用当前环境获得更好的发展。这些优秀企业具有两大典型特征：一是再融资渠道畅通，主要是以地方国企或央企房地产公司为典型；二是存活质量良好，历史上发展较为稳健，再融资空间较大的民营企业。

??在标普的信用分析体系中，除了竞争优势、经营效率、现金流、财务管理策略等参考指标外，收入的多元化程度也是一个观察因素，该机构认为，当企业有多种不同的、相关性低的收入来源时，有利于降低违约风险、提升信用质量。

??旭辉控股董事局主席林中近日也表示，未来地产行业将加速优胜劣汰，活得好的房企有三个主要特征：财务稳健、经营卓越，以及不断围绕主业扩展、可持续发展。

??实际上，早在几年前，在夯实经营与财务根基的同时，具备危机意识的龙头房企就以前瞻性的眼光开始了多元化的探索。万科着力培育物业、商业地产、物流等板块，龙湖的主航道业务也有6个之多，而碧桂园则在2019年初提出了“高科技综合性企业”的新定位，在稳健推进地产主业的基础上，顺应国家经济高质量发展的战略导向，对机器人、现代农业等科技创新领域进行多元化布局，构筑新增长曲线。该公司总裁莫斌曾表示，建筑机器人和千玺机器人餐厅有望在明年实现盈利，相信多元化业务将给股东和投资者带来更多的回报。

??分析人士指出，中国地产行业已经从过去20年的高速增长期进入到了平稳发展期，多元化的产业发展策略将有助于房企突破单一产业的发展瓶颈，拉长生命周期，实现可持续发展。