金融崔秀丽 2022-07-27 17:07:31 来源：中国房地产金融
??如果说，银行是房地产的发动机，信托则是涡轮，推动着房地产行业走过高速发展的黄金时代！房地产亦成为信托三大支柱业务之一。两者互为鱼水，辅车相依，唇亡齿寒！
??伴随个别房企深陷债务危机，从2021年11月开始，信托频繁入局房地产，亲自下场接盘项目，这是入局充当“救世主”？业内人士称，此乃无奈之举，更多是自救。信托通过盘活爆雷房企的项目，拿回资金，向信托投资人兑付。
??实际上，与其他金融机构相比，信托公司对爆房地产业的敞口较大，本轮房企债务危机是信托业2022年面临的主要挑战。中指研究院数据曾显示，2021年上半年信托占房企融资约四成左右，仅次于银行贷款。
??三道红线下，到2022年初房地产信托规模已经急剧收缩，奈何存续信托赎回量压顶！穆迪今年2月23日发布报告预测，2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。由于银保监会对通道类信托产品有更严格要求，预计2022年赎回量可能激增。
??不只做聪明钱，亲身入局房产项目
??信托，向来只做“聪明钱”。一般只在项目前端，通过发行信托产品为房企提供融资支持，从不参与项目运营。但地产和信托从来都是一条绳上的蚂蚱！房住不炒叠加融资收缩，个别房企深陷债务危机，迄今爆雷房企尚无一家摆脱流动性危机。救人，也为自救，信托公司开始频繁入局房产项目。
??截至今年3月底，中融信托、五矿信托、光大信托等多家央企信托，陆续接手爆雷或处爆雷边缘房企项目，如恒大、阳光城、正荣等。具体事件如上表。
??信托公司通常有三大典型的传统信托业务，是房地产信托、基础建设信托（如政信业务）及同业信托，其中，房地产信托是其主要利润来源。据2020年68家信托公司披露的2020年财报数据看，部分信托公司房地产业务在资产分布中的占比接近50%，多数信托公司的房地产业务占比在30%左右。
??从信托公司业务模式看，信托与房地产互为鱼水，深度绑定。房企涉雷，信托公司必受牵连。信托亲自下场接盘房地产项目，怕是不得已而为之。
??目前，信托接盘模式，通常以接收项目公司股权为主，项目代运营，将项目与爆雷房企剥离，做好防火墙。2月25日恒大公布的向光大信托、五矿信托出售4个项目的合作模式，最具代表性：信托方面，接管恒大项目公司的运营管理，向项目公司投入资金，以保障项目后续开发建设及保交楼；恒大方面，可拥有行使回购股权的权利，还可收回项目的部分前期投资款约19.5亿，可化解项目涉及债务70.1亿元，收回的投资对恒大其他项目的保交楼及债务化解，具有积极影响。
??业内称，主动入局房产项目的信托公司，首先自身实力雄厚。从上表看出，接盘项目的信托公司，共同点基本都是央企信托，融资渠道畅通，业务收入全国排名靠前，相比民营信托机构，抗风险能力更强！其次，参与接盘的信托公司，更多是自保。这些信托基本是之前为房企提供了前端信托融资，接盘目的本身是为了快速回笼资金，兑付信托投资人。毕竟，信用是信托公司发展的基石，一旦违约无法兑付，将影响信托公司后续其他产品发行。
??接手房企难成大势，更多为自救
??房地产信托，作为房企融资的重要渠道之一，进入2022年开始，虽然房产信托新成立规模小幅提升，但目前仍看不到放松的迹象。据中国信托登记有限责任公司发布的数据，截至2021年11月投向房地产行业的信托规模，较近12个月均值下降40％多，较2021年1月末下降约80％。
??即便2021年11月开始，监管对房地产市场的融资有所松动，但对房地产信托未有半点放松。业内解释，最大原因在于融资类信托属影子银行的一种，其功能和银行一样，汇聚公众存款，再贷款给房企，不过客户是高净值人士，利率高点。两者最大的区别是：信托没有银行严格的资本充足率、不良率、存款准备金率等限制，一旦出险，没有有效的风控手段和资本去化解风险，更容易引发群体性事件，造成社会动荡。而信托另一项通道业务，多数资金来自银行，一旦信托出险，将最终引火到银行，造成更严重的金融系统风险。
??监管用心之良苦，可见一斑。这也意味着，短期内，信托资金无论从监管态度还是资金规模上，都不可能成为化解房企危机的主要资金来源。
??此外，目前市场现状是，由于房地产行业信心尚未恢复，信托等金融机构及一些手握并购额度的央企、国企，出于自身安全考虑，实际操作中，能达成收购协议的房产项目并不多。
??尽管，信托并购项目是帮助房企缓解流动性的重要方式，实操中，却存在隐含债务和估值分歧等诸多问题。“项目结构做的太复杂，看不懂，隐含巨大风险，很多信托不愿二次涉险，宁愿打折拍卖债权。”一位不愿具名的房企内部人士透露，“项目方则认为，项目估值给的太低，收购方只想趁机‘�