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??楼市下行、提前还房贷冲击波下，上市银行个人住房贷款余额首现负增长。

??据中国房地产报记者统计，42家A股上市银行2023年6月末个人住房贷款余额35.31万亿元，相比2022年末的35.44万亿元，减少了1267亿元。六大国有商业银行中，只有邮储银行上半年个人住房贷款余额增加622.99亿元，其余5家大行该指标合计缩水2360.58亿元。

??作为国内住房贷款规模最大的商业银行，建设银行上半年个人住房贷款减少729.04亿元，较2022年末下降1.13%。但其另外两项指标却大幅增长，一是个人消费贷款，半年增加733.59亿元，较2022年末增长24.83%；二是个人经营贷款，半年增加1935.21亿元，增幅高达46.59%。

??“主要是个人住房贷款提前还款量增加，抵消了投放量增加的影响。”建设银行负责人如此解释。

??42家上市银行中，上半年个人住房贷款余额负增长者达23家，占比近6成。其中，6家国有商业银行2023年上半年末个人住房贷款余额较去年末减少1737.59亿元，9家股份制商业银行共计增加372.76亿元，17家城市商业银行共计增加234.49亿元，10家农村商业银行共计减少136.9亿元。

??其中，瑞丰银行个人住房贷款余额减少了22.88亿元，降幅为14.75%，在42家上市银行中降幅最大。

??对于银行而言，当下存量房贷利率下调“靴子”落地，一定程度上有望缓解“提前还房贷潮”，留存优质客户。“此次国内提前还房贷潮目前已经达到高峰期，预计今后一段时间内将逐步出现下降。”一位金融人士称。

??缩水的个人按揭贷

??作为房贷发放主力军，国有大行受提前还贷潮冲击最为明显。今年上半年，国有六大商业银行个人住房贷款余额合计比去年末减少1738亿元，2022年全年增加4049亿元，2021年更是增加24843亿元。

??2013年～2023年历年中报数据显示，建设银行个人住房贷款规模分别为16999.28亿元、20996.07亿元、24912.5亿元、32065.82亿元、39594.53亿元 、45012.16亿元、51017.15亿元、56452.30亿元、61665.85亿元、65455.66亿元、64067.05亿元。10年来一直处于增长趋势，直到今年上半年被打破。

??近3年来，建设银行个人住房贷款不良率亦呈现逐年走高情况。2021年～2023年中报显示，建设银行个人住房贷款不良率分别为0.2%、0.25%、0.42%。虽然绝对值并不高，但增速仍值得关注。

??2023年上半年，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行个人住房贷款余额分别减少了602.53亿元、576.01亿元、294.79亿元、158.21亿元。

??从股份制银行来看，浦发银行、民生银行、兴业银行、招商银行上半年个人住房贷款余额分别减少173.18亿元、126.52亿元、116.02亿元、106.46亿元。

??从增速上看，上市银行个人住房贷款规模下降幅度最大的是瑞丰银行、厦门银行和无锡银行，半年降幅分别为14.75%、11.09%和11.03%。“个人住房贷款因市场交易量下降和利率快速下行影响，较去年末减少30.98亿元。”厦门银行在半年报中解释称。

??个人住房贷款一直被银行视为“优质资产”，因此银行在这方面投放力度也在加大。以工商银行为例，2023年上半年，工商银行累计投放个人住房贷款超5100亿元，较去年同期多投 481亿元；同时，抢抓二手房市场，个人二手房贷款累计发放超1500亿元，较去年同期多发放706亿元。

??2023年上半年，建设银行个人住房贷款新投放5246亿元，在国有商业大行中仍是投放第一大户。

??央行数据亦显示，2023年上半年，银行业发放个人住房贷款总额同比增加5164亿元。但受购房者密集偿还房贷影响，截至 2023 年 6 月末，个人住房贷款余额 38.6 万亿元，同比下降 0.7%，较 2022 年末下降 2000 亿元。尤其在今年第二季度，个人房贷余额较一季度大降 3400 亿元。这也是自有统计以来个人住房贷款规模首次负增长。

??与此同时，6月末个人一般消费性贷款（不含房贷）余额18.74万亿元，同比增长12.4%，增速比上年末提高8.3个百分点。其中，2023年上半年新增3009亿元，同比多增4019亿元。

??6月末，个人经营性贷款余额21.22万亿元，同比增长19.52%，增速比上年末提高3个百分点，其中上半年新增2.3万亿元，同比多增7593亿元。个人经营性贷款增速自2018年以来一直保持10%以上较快水平，2020年以后增速均在15%以上。

??在市场上，被严格禁止流入楼市的经营贷、信用贷等早已再次潜入。

??据国家金融监督管理总局各级部门披露的罚单不完全统计，今年以来，涉及信贷资金尤其消费贷、经营贷违规发放、资金被违规挪用等问题机构已经超过250家（含分支机构），其中多数与房地产领域相关（包括用于还款），还有机构发放假按揭、假首付贷款等。

??“居民除了用经营贷置换房贷以外，同时用存款和理财投资偿还房贷，导致银行虽投放较多个人住房信贷、但整体个人住房信贷余额反而下滑。”某地产行业分析师表示。

??这些银行按揭贷逆势增长

??国有商业大行中，邮储银行是唯一一家个人住房贷款逆势增长的银行。截至6月末，邮储银行个人住房贷款余额23240.62亿元，较去年末增加622.99亿元，增幅为2.75%。

??“我们存量投放的按揭贷款中刚需占比较多，超9成是首套房，单笔金额也比较小，平均仅40万元，所以提前还贷压力和同业相比较轻，这也支撑了房贷余额的增长。”邮储银行零售业务总监梁世栋表示。

??梁世栋还总结了两个好的做法：“邮储银行原来二手房的投放占比不到40%，在市场上一手房相对疲软的情况下，邮储银行适度增加了二手房资源配置，上半年二手房按揭贷投放占比接近50%，金额投放同比增长超80%，并加大了对中介机构的管理力度和对优质中介机构的维护力度。同时，邮储银行补齐在大城市的短板，今年上半年，一线城市个人按揭贷款投放同比增长近70%。”

??房贷业务颇具“韧性”的还有宁波银行，上半年末个人住房贷款余额为811.36亿元，较去年末增长168.53亿元，增幅高达26.22%。宁波银行解释称，“上半年，公司适度增加按揭贷款投放，满足居民刚性和改善性住房需求”。

??股份制商业银行中，浙商银行、平安银行排在房贷规模增长前列。数据显示，浙商银行个人住房贷款余额由去年末的1072.49亿元增至1242.99亿元，增幅达15.9%。

??虽然楼市遭遇下行压力，但个人按揭贷款不良率整体仍处于较低水平。

??上半年，邮储银行、农业银行个人按揭不良率均有所下降，降至0.5%；工商银行、建设银行、中国银行、交通银行个人按揭不良率均有不同程度上升，但均未超过0.5%。其中，交通银行个人按揭贷不良率由去年末的0.44%升至0.47%，工商银行从0.39%升至0.42%，中国银行从0.47%升至0.49%。

??“上半年，中行按揭贷款资产质量总体承压，主要是因为按揭贷款总量有所下降。总体来看，按揭贷款没有出现显著不良，对全行资产质量提供了有力保障。”中国银行风险总监刘坚东表示。

??“存量房贷利率下调的背景是提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率下调，整个住房贷款提前还贷因素会有一定程度消化，反过来会带来房贷量的增长。”招商银行行长助理彭家文在业绩会上表示。

??调整存量住房贷款利率，“一方面有利于减轻部分存量个人住房贷款客户的财务成本负担，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。”农业银行副行长林立表示。

??博弈之下，居民存量房贷利率下调开始启动，银行间抢占存量房贷资源“争夺战”即将打响。