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??中房网讯 上海易居房地产研究院发布的《40城土地市场报告》显示，11月40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%；40个典型城市移动平均土地成交均价为5009.7元/平方米，环比下跌1.6%；同比上涨19.5%；40个典型城市土地成交溢价率为12.3%，相比10月下降2个百分点，已经连续5个月下降。

??易居研究院认为，11月地价下跌，溢价率继续下行，土地市场降温趋势明显，开发商高价拿地意愿不强。预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平，当前政策调控总体方针并未发生转变，未来40城土地市场仍将处于降温态势。

??40城土地成交量升价跌，溢价率继续下降

??土地成交建筑面积方面，11月环比增长18.8%，1-11月同比下降2.9%。报告显示，11月40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%。1-11月，40个典型城市土地成交建筑面积48307.4万平方米，同比下降2.9%，降幅小幅收窄。

40城年初累计土地成交建筑面积同比增速

??从40城年初累计土地成交建筑面积同比增速来看，自2018年6月开始持续回落，并于2019年2月转负，3月降幅扩大，随后降幅持续收窄。8月份同比降幅结束收窄趋势，重新开始扩大，至11月仍保持在-5%以内的水平。

??土地出让金收入方面，11月环比增长37.4%，1-11月累计同比增长15.4%。报告显示，11月40个典型城市土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。1-11月，40个典型城市土地出让金收入24364.2亿元,同比增长15.4%，增速回落0.3个百分点。

2019年1-11月累计土地出让金与同比增速排名

??分城市来看，1-11月40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉和南京，排名未发生变化。这5个城市的土地出让金总额分别为2397.6、1504.9、1438.7、1366.4和1348.0亿元。其中，杭州土地出让金最多，并且远超过第二名上海。

??土地出让均价方面，11月环比下跌1.6%，同比上涨19.5%。报告显示，11月40个典型城市移动平均土地成交均价为5009.7元/平方米，环比下跌1.6%；同比上涨19.5%，涨幅继续收窄。

??土地成交溢价率方面，已经处于连续5个月下降态势。根据报告，11月40个典型城市土地成交溢价率为12.3%，相比10月下降2个百分点，已经连续5个月下降。这也说明随着土拍继续降温，开发商高价拿地意愿不强。易居研究院预计，未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

2019年11月40城土地成交溢价率排名

??分城市来看，11月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波，土地成交溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中，仅深圳溢价率相对较高，为16%，或与其调整豪宅税后，市场预期发生一定转变有关。北京仅为3%，上海和广州均为0%。

??一二三线城市均量升价跌

??一线城市成交面积环比增长64.7%，地价环比下跌1.4%。报告显示，11月4个一线城市土地成交建筑面积为420.6万平方米，环比增长64.7%。6个月移动平均成交价为14223.8元/平方米，环比下跌1.4%，同比下跌5.3%。

??易居研究院认为，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。10月和11月，一线城市土地供应量出现了明显的增长。

??二线城市成交面积环比增长7.8%，地价环比下跌2.1%。报告显示，11月二线城市土地成交建筑面积为3045.8万平方米，环比增长7.8%；6个月移动平均成交价为4754.5元/平方米，环比下跌2.1%，已经连续3个月下跌

??进入下半年，政策快速收紧，二线城市成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，并于9月涨幅转负，11月形成较明显的下跌趋势。易居研究院预计，随着地市的降温，未来地价或进一步震荡下跌。

??三线城市成交面积环比增长38.9%，地价环比下跌5.2%。报告显示，11月三线城市土地成交建筑面积为1337.0万平方米，环比增长38.9%；同比增长27.5%。6个月移动平均成交价为2578.5元/平方米，环比下跌5.2%。

??易居研究院认为，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。

??报告来源：上海易居房地产研究院

??执笔人：王若辰