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??自2021年22城土地集中出让以来，土拍热度一再走低，为吸引房企参拍积极性，土拍政策也在不断调整，并呈现出“松-紧-松”的格局。

??除了降地价、提限价以外，对竞拍企业的资质要求明显宽松也成为重要的降门槛措施。

??土拍资质的政策变化大致可以分为三个阶段：

??第一阶段（宽松阶段）：2020年~2021首批次集中土拍期间，地方政府对于土地竞拍资质要求较为宽泛，仅南京、合肥和重庆等少数城市对竞拍资质有较为明确的要求；

??第二阶段（收紧阶段）：2021年第二批次集中土拍，在自然资源部提出参拍房企须具备房地产开发资质的硬性要求下，企业参拍门槛较首轮明显提升，部分首轮过热的城市更是在此基础上进一步限制房企的参拍资质；

??第三阶段（再次放松）：2021年第三批次集中供地以来，土拍热度不断走低，为了保证土地成交，各地开始放宽土地竞拍资质要求。同时，减配建、取消竞自持，至2022年第二批集中供地时期，重点城市的拿地门槛降至新低。

??其中高资质的房企拿地比例持续走低，中小房企、低资质企业投资积极性有一定上升，在地块选择上，低资质企业拿地呈现“总价低、区位偏、盈利难”的特征。

??2022年以来，楼市销售仍处在“筑底期”，规模房企资金压力陡增，拿地意愿不振，导致集中土拍热度并未出现预期中的“显著回暖”。

??从土拍热度来看，2022年以来，重点城市土拍的成交溢价率仍在延续低位运行，均处于5%以下的低位。而市场持续遇冷的城市，如天津、济南等，土地流拍现象仍较为严重，在2022年首轮集中供地中有五成甚至更高比例的地块遭遇流拍，土拍热度正处于谷底。

??房企拿地意愿仍旧低迷。尤其是楼市销售持续承压下，大多数民营房企受资金压力影响已经暂缓拿地，仅央国平及龙湖、滨江等少部分优质民企仍在参与土地拍卖。

??为保土地成交，各地土拍门槛相继放低，放宽企业参拍资质要求成为其中重要的政策之一。

??对于此前竞拍资质要求较高的城市来说，降低竞拍资质要求，能够吸引更多有意愿拿地但资质较低的中小房企参与土拍，进而减少土地流拍现象，提振竞拍热度。

??以南京为例。2020年下半年，南京对参拍房企的资质提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地时期，南京出让地块对房企资质的要求多在三级及以上。受首批次集中土拍高热影响，第二批次中部分地块要求房企须有二级甚至一级资质，对房企参拍资质要求明显提升。随后，二批次供地显著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌，为了保证土地成交，南京在2021年第三批次中将这一要求放宽至三级及以上。

??然而，受到现金流的压力，房企拿地积极性并未恢复，2022年第一批次也出现了多宗地块流拍的现象，南京也成为长三角集中供地城市中热度较低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京仅要求房企须具备房地产开发资质，拿地资质进一步放宽，以期能够吸引更多房企参与竞拍。

??2022年以来，重点城市的土地市场竞争压力骤减，地方中小房企也因此抓住进入重点城市的投资机会，开始在重点城市中参拍拿地。如济南2022年第二批次集中土拍，拿地企业多数是地方性的中小房企，比如济宁瑞马、济南本土的银丰、鑫都等。

??就22城整体来看，条件在四级及以下的低开发资质房企的拿地占比在2022年第一批、第二批是逐步上升，尤其是2022年第二批次，比例高达11.8%，创下集中供地以来的新高。

??2020年以来，房地产市场环境波动剧烈，土地市场经历了由冷转热再转冷的过程。在此期间，地方政府对竞拍资质要求也随市场热度的变化而转变。

??根据建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件（涉及注册资本、经营时间、开发面积等）分为一、二、三、四等四个资质等级，而刚注册的开发企业则按条件申请暂定资质。

??我们将依据注册资本及经营时间作为判断拿地企业的主要判断标准，来看在不同阶段拿地企业资质的变化。

??第一阶段：集中土拍前期竞拍资质要求宽松，高资质房企是拿地主力

??22城在2021年第一轮集中土拍及之前对房企拍地资质要求大多较为宽泛，包括北京、上海在内的多个城市仅要求“境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买”，参拍门槛较低。仅南京、合肥、重庆等少数城市对房企参拍资质有明确要求。比如合肥，针对不同地块有不同的竞买资格要求，不仅包括开发资质，对参拍项目公司的注册资本也有要求。

??结合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情况来看，在市场热度不断走高、重点城市土地竞争压力增加的影响下，资金实力更强的高资质房企成为2021年第一批集中供地的拿地主力军，占比达84.7%，较2020年上涨了近10个百分点。而开发资质较低的房企拿地占比明显回落，条件仅满足三级及以下资质的企业拿地占比仅有12.4%。

??分城市对比2020年和2021年第一批集中供地成交地块中仅能满足三级及以下开发资质的企业占比来看，低开发资质的中小房企在多数城市的拿地比例出现了下滑，仅武汉、福州、天津等极个别城市，在2021年第一批次中开发资质较低的房企拿地占比超过了2020年。

??第二阶段：首轮供地火热后拍地资质收紧，中小房企开始崭露头角

??在竞拍资质宽松下，多个城市的2021年首轮集中土拍热度高涨，如重庆更是出现了近40%以上的溢价率，杭州、合肥、无锡等城市多宗地块进入竞配建或自持阶段，实际地价显著走高。

??为了稳定地价，严控地价再创新高，自然资源部于2021年8月份明确商品住宅用地出让公告需体现四个方面，首先就是要求参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。因此，除此前第二轮已经拍完的厦门、长春以及即将开拍的无锡外，其余城市在第二轮集中供地中对竞拍主体的资质要求提高，明确提出“竞买人应当具有房地产开发资质”。

??但此时，房地产市场调控环境显著收紧，部分品牌房企出现流动性危机。在偿债压力下，一些企业停止在公开市场拿地。

??2021年，第二轮集中土拍的竞争激烈度出现下降，中小房企在此轮的拿地机会明显增加。条件仅满足暂定资质的企业拿地占比也出现了较大幅度的下滑，占比仅有2.8%。

??从城市角度来看。福州、宁波、重庆等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明显偏高。尤其是福州，开发资质在三级、四级的企业，拿地占比高达30%以上，是22城中比例最高的。宁波中小房企的拿地占比也较首轮出现大涨，比例高达21%。

??不过，在北京、深圳、广州、合肥、苏州等多数城市，拿地主力仍是以高资质的品牌房企为主。

??第三阶段：21年三批次后资质要求一降再降，品牌房企拿地仍无意愿

??2021年22城的第三轮集中土拍，对房企的拿地资质要求也出现了新的变化。除了“须具备房地产开发资质”硬性要求仍保留外，此前对房企开发资质要求较高的城市多数也降低了参拍资质要求。

??2022年以来，但因疫情突发叠加“烂尾楼事件”舆情发酵影响，市场信心跌至谷底，土地市场热度也因此进一步走低，各城市的出让门槛也在进一步降低。

??比如，上海、合肥、南京等城市均进一步放宽了资质要求。以上海为例，在22年第一批集中供地中，取消了此前的招挂复合打分机制，原本劣势明显的中小房企拥有了更多公平竞争的机会。2022年第二轮集中供地，仅合肥、无锡和重庆等少数城市对参拍资质有等级要求，其余城市多数仅需要拥有房地产开发资质或相应证明即可。

??在整体市场热度下滑的背景下，规模房企对于上海、深圳、杭州等楼市表现相对较佳或韧性较强的城市仍有较好的预期，对于楼市表现较为低迷的城市，品牌房企拿地意愿显然不足，比如青岛、济南、天津等城市2022年前两轮集中供地中品牌房企几乎全部隐身。但对于中小房企而言，则迎来了在重点城市的布局机会。因此，在这些城市，地方国企及本地中小企业成为2022年以来的拿地主力，如济南、长沙、青岛等城市2022年第二批次成交地块中有四成以上的地块由仅具备三级或以下开发资质条件的企业竞得。

??不同资质的房企，其资金能力、开发水平也都有所不同，反应在投资方面则也体现了一定的拿地偏好差异。

??对于一二线城市核心地块，由于总价高、拿地门槛高，三四级资质的房企一般难以获取此类地块，因此更加偏好低总价、竞争强度稍低的地块，区位上也以非核心区域为主。对比来看，平均拿地总价增长也最快。

??在区域选择的偏好上，受制于低资质以及资金能力、开发能力等限制，低资质企业拿地更多选择在郊区，尤其是2022年以来，郊区拿地占比超过60%。从地块盈利角度而言，资质等级越高的房企，拿地留有的盈利空间更高。

??低资质企业拿地单价持续攀升，仅暂定资质房企拿地均价下滑。从三四级资质房企拿地均价的变化来看，从2020年均价仅有3470元/平方米和3000元/平方米，上涨至2021年均价4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四级资质房企的拿地偏好也发生一定的改变，越来越偏好“贵”的地。

??从拿地金额的角度，对比不同年份三四级资质房企的拿地分布情况来看，市区拿地占比在2022年发生明显改变。

??房企投资规模大幅锐减的情况下，许多郊区用地无一级资质房企参拍，且在大量三四级资质公司“托底”的行为之下，2022年三四级资质房企在郊区的拿地比例大幅增加至68%，而市区拿地比例降至32%。

??建面方面，三四级资质房企大部分拿地都分布于郊区，2020年至2022年总体拿地建面中仅有27.2%位于市区，另外78.2%建筑面积位于郊区。一方面由于市区用地存在金额较高、房企要求门槛更高等原因，导致三四级资质房企难以参拍；另一方面则是市区供地普遍地价高而体量小，因此从建面维度来看，市区拿地比例往往较低。

??受此影响，低资质企业拿地盈利空间相对狭窄，多数为刚需项目。从盈利情况来看，一级资质房企拿地的平均房价地价差最大，可盈利性最强，反之三、四级资质房企拿地的平均房价地价差相对较低，盈利空间相对狭窄，分别为11528元/平方米和10278元/平方米。

??较为狭窄的盈利空间也对此类房企的成本控制、销售去化等方面能力提出了更高的要求。

??从2021年到2022年，随着集中供地的推行，核心城市土地市场在经过一轮高热后迅速降温，除深圳、上海、杭州等土地资源非常稀缺的核心城市以外，部分二线省会城市出现了热度降至冰点、流拍频繁发生等现象。

??在短期市场尚无明显回暖之下，土地市场仍会保持低位运行的节奏，而在维稳土地市场的之下，政策门槛会进一步宽松。

??对于拿地呈现出“总价低、区位偏、盈利难”特征的三、四级资质房企来说，未来房地产项目无疑存在较大风险，但这些并非中小房企主动选择的结果，更多的是在目前市场环境下，最优质资源均被头部规模房企挤占。

??随着集中供地城市拿地门槛的持续下调，且土地供应依然处于“加量不加价”的窗口期，三、四级资质房企保持拿地定力、积极参拍，则仍有竞得优质地块资源的可能性。