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??全国土地市场看上海。

??随着12月9日第四轮集中供地结束，2022年上海集中供地迎来了收官。至此，四批次集中供地共揽金2840亿元，而上海也成为今年为数不多的完成全年供地计划的城市。若算上非集中供地出让地块，截止12月9日，上海土地成交总金额已达到3296亿元。

??纵观2021年以来，上海土拍市场可以用一个关键词来概括：平稳！无论是成交溢价率还是流拍率，各轮次基本上能够保持平稳收官。

??平稳的背后，实际靠的是充满韧性的商品住宅市场支撑。前11月，上海是唯一一个商品住宅累计成交面积降幅收窄至5%的城市，这也意味着，上海仍然是全国最好的市场。

??今年上海土地出让金再创历史新高。

??截止12月9日，2022年上海涉宅地中成交金额已经高达2839.5亿元，同比2021年上涨了0.5%。

??如果算上非集中供地出让地块，截止12月9日，2022年上海全年土地成交总金额已达3296亿元，比2021年全年土地出让金高出5%。

??从今年各批次集中供地情况来看，今年除了第四批次因为供地规模的原因土地成交金额创新低之外，前三轮土地成交金额均超过2021年同期。

??值得注意的是，今年第三轮集中供地土地成交价款刷新了上海历次集中供地的最高总价记录，35宗地块最终成交总金额达到1054亿元。单从超千亿的起拍价来看，第三轮集中供地也创下今年重点22城之最。

??第四轮集中供地成交总价虽然最低，但两宗主力地块均封顶成交，并受此带动土拍热度较第三轮上升1.42个百分点，整体溢价率增至3.69%。其中宝山区共富地块共吸引了12家房企参拍，创下集中供地以来最多纪录。

??纵观集中供地22城，上海是为数不多的完成全年供地计划的城市。

??今年4月，上海市规划和自然资源局披露了2022年土地供应计划，其中，商品住房用地522-592公顷，占整体供应量的22%。

??截止12月9日第四轮集中供地收官，上海2022年涉宅地成交规模达560公顷。按照全年供地计划平均数557公顷测算，上海全年宅地供应完成率达到了100.5%。

??供应集中在南汇、嘉定和青浦，其中南汇共成交了16幅地块，成交建面占全年成交建面的23%左右。

??从今年各批次集中供地来看，可以看出上海供地整体呈现出供应放量的特点。增加了集中供地频次，首次将三轮集中供地增加至四轮，全年供应含宅地块共计115宗，基本与去年全年持平。

??比如第三轮，供应含宅地块共计35宗，其中城中村改造地块4宗，其余含宅地块共31宗，总建面357.7万平方米，环比上涨52%，起拍总价高达1030.4亿元，环比增加38%。

??而在第二轮集中土拍，则明显增加市区核心地块供给，比如静安和杨浦区供应3幅地块，引发房企激烈角逐，其中杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊）最终由保利发展与越秀联合竞得，总价47.75亿元在第二轮集中土拍中总价最高。即便如此，该地块依然保留了较大的利润。

??实际上，对比集中供地22城，在土地成交规模明显缩减的影响下，大部分城市2022年供地计划完成率明显偏低，多数城市在第三轮结束时全年供地计划完成率不及六成，目前上海是为数不多的完成全年供地计划的城市。

??上海充满韧性的市场表现，是支撑地市表现的核心动力。

??CRIC数据显示，1-11月，上海商品住宅成交面积达到了917万平方米，同比下降5%。对比全国房地产市场表现，上海复苏进程明显好于其他城市，CRIC监测的重点30个城市前11月累计成交情况，上海是唯一一个商品住宅成交面积降幅收窄至5%以内的城市。

??对比上海四轮集中供地，拿地房企整体呈现出央国企主力的特征，民企的投资积极性仍未复苏。

??但刚刚结束的第四轮集中供地落幕，凭借一次性报价竞得宝山共富地块的佳运置业，在12家房企中成功中标，是本场土拍中唯一拿地的民企，也为民企在上海投资增添了一份信心。

??在四轮集中供地中，招商蛇口、华发和保利发展累计新增土储位列房企前三，其中招商蛇口成最大赢家，在四轮土拍中合计斩获10宗地块，包括诸多热门地块，如徐汇区斜土街道地块、青浦区西虹桥地块、嘉定新城远香湖地块等，成交溢价率均在9%以上，拿地金额达到357亿元，稳居各大房企之首。

??华发和保利发展紧随其后，全年拿地金额也超过了200亿元，共获得7宗地块。

??整体来看，央国企仍然是在上海拿地的主力房企。

??比如，在第四批集中供地推出的6宗地块中，有4宗国企央企底价竞得，达到总成交幅数的67%。而第三轮集中供地中，央国企及城投类公司竞得地块占总成交幅数的74%。第二轮比例更高，34宗地块中民企只成交了4宗，这也意味着央国企及城投公司拿地比例超过了八成。

??实际上，目前上海土拍热度已出现小幅回温，民企参拍积极性也有所调动，结合近期房企融资政策的放松，资金相对安全的房企仍在寻找在一线城市投资的机会，而在行业资金偏紧的情况下，大多数民企资金压力仍未得到实质性缓解，因此也央国企作为拿地主力现实仍将持续。

??上海土地成交总金额再创新高，随着集中供地供应增加，涉宅土地出让金也创下历史新高。上海仍然是房企投资重镇。

??上海集中供地“由三变四”，第四轮集中供地的小幅回温，但整体拿地房企仍以央国企为主，而土地市场上民企作为“风向标”，其拿地积极性能否调动也影响着土地市场能否真正复苏。目前来看，上海仍然是复苏进程中表现较好的城市，也是全国土地市场中房企争夺的重点城市。