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??2022年12月19日，天津市第四批次集中供地24宗地块全数出让，成交总金额约99.808亿元，总占地面积约57.2万平方米。24宗地块中，20宗为涉宅用地，其余4宗为商业用地。22宗地块为底价成交，2宗地块产生溢价。

??第四批次供地结束，意味着2022年天津集中供地正式收官。截至目前，2022年全年四批次共计上架106宗，成交56宗地块。成交地块中包含49宗涉宅用地和7宗商业用地，土地总成交面积约259.5万平方米，环比下降64%；成交总金额约324.3亿元，环比下降69%。

??土地成交完成率不足四成

??千城千面，相比北京、深圳集中供地大多拍至“上限价”的情况，天津的拍地则出现了终止、底价、竞价与达最高限价、竞自持等更多样的“组合”结果。

??回顾天津前两批次供地行情，首轮供地时，有15宗地提前撤牌、9宗地流拍，仅成交6宗；二轮供地其又出现2宗地块流拍，其余9宗则全部底价成交，且城投托底和国进民退现象明显，整体市场相对惨淡，在22个热点城市中属于垫底位置。

??另外，2022年天津四轮集中供地仅3宗地块溢价成交，其余地块均底价成交或流拍，反映出2022年天津土地市场的低迷境况。据天津规划与自然资源局于2022年4月公布的《天津市2022年国有建设用地供应计划》显示，2022年天津计划供应商品住宅用地、商服用地共计760万平方米，四轮土地拍卖实际完成率仅仅约34%，市场压力颇大。

??同策研究院资深分析师肖云祥在接受采访时表示：“天津土地市场交易下滑从2021年下半年已露出端倪，亦能明显觉到民企疲软、国企兜底的情况，且这一情况在2022年尤为突出。”

??另外，肖云祥认为，近年来天津市平均地价正以15%～20%的涨幅攀升，且目前房价呈现下降迹象，这一情况还在持续中，也削弱了企业拿地信心。

??相关研究机构高级分析师也表示，近一年多新推行的土地集中出让制度也造成目前市场供应呈现集中扎堆上市的特征，不少片区同质化明显、供过于求、竞争激烈，回笼资金成为当前企业主流选择，以价换量的策略让不少项目出现微利乃至亏损经营状况。反过来，这也影响企业对于后市的预期与投入，谨慎拿地是最明显体现。

??值得注意的是，第三轮供地开始出现回暖，17宗地块全部成功出让，并有溢价地块产生，民企拿地份额开始增加。第四批次相比前三批次更为稳定，地块的成交量和成交金额较前三轮有了明显的提升，并且在竞拍过程中出现了2宗地块达到最高限价后触顶摇号。此外，在第四批次中，共有12家民企出手拿地（一批次3家、二批次0家、三批次3家），民企的积极参与，对于楼市而言，释放出了积极的信号。

??在相关研究机构人士看来，这与三批次土地出让方式的调整有关，亦与开拍前推出的楼市新政脱不开干系。第三轮供地天津分两批次累计预公告21宗地块，最终挂牌17宗，“预申请”方式一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。“开拍前的楼市新政同样提高了市场预期，提振了开发商拿地动力。”田文刚如是说。

??“天津调控新政出台后，第三批和第四批集中供地平稳落地，有效稳定了市场预期。四季度房企承压较大，多数已开启冲刺模式，预计年底市场供应保持稳定，促销优惠叠加各类政策带动，市场活跃度将继续提升。”田文刚认为，金融16条缓解了企业资金运营压力，帮助企业以时间换空间。无论是天津调控新政还是金融支持政策，都对恢复市场信心起到积极作用。天津第四批土地集中出让，优质地块数量明显增多，地价保持稳定，有利于房企适时补充储备。

??楼市回暖尚需时间

??如今，天津土地市场已率先回温，但楼市的回暖还需要时间沉淀。

??由于2021年下半年土地市场成交减少，2022年多数楼盘仍以普通续销为主，冷冷清清的楼市与2021年同期热闹的景象形成强烈的反差，成交数据也呈断崖式下跌。

??国庆黄金周，对于房企来说，是抢收楼市“银十”开门红的重要日子。为达业绩目标，众多项目加大优惠力度。但并非所有项目都能以价换量成功，成交项目主要还是集中在市区和环城交界的刚改板块，周边房地产市场成熟，配套完善，品牌开发商，临交付节点等。

??根据国家统计局数据，2022年1～10月天津市商品住宅累计销售面积为720.45万平方米，同比下降34.7%，累计销售额为1140.38亿元，同比下降37.4%。此外，10月天津新房价格环比下调0.3%，同比下调4.1%；二手房价格环比下调0.6%，同比下调6.1%。这已是自2022年4月以来连续第7个月新房、二手房、同比、环比“全面下行”。与此同时，天津商品住宅的出清周期还在逐月递增，9月已增至28.55个月。

??市场整体库存居高不下情况下，区域发展也呈现冷热不均状态，如天津市主城区去化周期约9个月，新城区已超20个月，有些区域的刚需盘销售处于少人问津情况。

??天津一位不愿具名的房地产协会负责人说，土地成交减少直接导致了新房供应的短缺，但这样的市场情况下不少项目间展开了激烈竞争，有些区域市场价格已下滑超15%，不少前期拿高价地的项目都在亏本销售。另外，各大房企都在产品力方面开始“内卷”，多数项目等示范区、实体样板楼等呈现后才开盘，部分项目还会选择等入市节点，多多少少会拉长入市周期。

??不过，在新政出台后不久，为期18天的天津线上房交会开幕，开始为楼市“加温”。在新政和房交会双重作用下，市场开始回暖。

??据贝壳天津站统计数据显示，新房和二手房交易都出现了比较明显的回暖情况。从贝壳平台整体成交情况来看，二手房方面，11月带看量环比提升约30%，成交量环比提升36%左右。另外，在新政出台的9月，下半月对比新政出台前的上半月情况，二手房成交提升接近20%。新房方面，新房认购11月环比提升24%，11月下半月比上半月提升27%。

??据相关研究机构监测数据显示，天津线上房交会期间，中介机构和售楼处到访量增长了30%至40%，新增到访人群中，约30%购房者受“多子女或照料老人”政策带动，获得了购房资格；约10%的购房者为在津就业的新市民，由于纳税社保年限缩短为6个月，获得了购房资格；约35%的购房者受“认房不认贷”政策和利率优惠政策带动，购房意愿较强。

??值得注意的是，改善性需求提升明显。2022年1月～10月，天津90～144平方米住房销售面积为427.1万平方米，占全市销售比例为67.1%，改善性需求成为市场成交的绝对主力。

??“不过，政策端及融资端的支持力度传导至行业销售与投资需要一段反应时间。”贝壳天津站市场总监杜刚表示，新政出台后虽然激发了部分本地改善人群的购房需求，但对楼市的整体影响尚未完全显现。而各区的成交价格也基本维持稳定，但受市区改善楼盘复苏、远郊持续遇冷的影响，目前整体成交价格呈现微涨的态势。“在金融16条政策落地后，结合之前天津调控新政、降低利率和合理调整首付比例等利好政策，多方加持、共同影响，将极大提升市场对于楼市的信心。我们预判，供需两端都会呈现出不错的发展态势，2023年天津房地产市场会展现出更加优秀的表现。”