土地徐凡淋 2023-07-10 09:43:58 来源:中国房地产网
??6月30日,杭州今年第六批集中供地大战打响。
??上午9点不到,富春94号、运河新城、奥体宅地率先封顶摇号,紧接着城东新城、星桥,依次封顶。最终12宗涉宅地块全部成功出让,当日揽金127.78亿元,成交楼面均价每平方米14093元,平均溢价率6.9%。其中6宗封顶摇号,6宗底价成交。
??从拿地企业来看,瓶窑住宅地块,由华元竞得;运河新城商住地块,由大家和运河集团联合竞得;新塘北住宅地块,由金帝和萧山城区建设竞得;银湖大草坪商住地块,由金帝竞得;青山湖两宗低密地块,由荣上、青山湖科技投资集团分食。
??至此,2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上今年拍卖的2022年第五批次集中供地,上半年杭州共进行了7次集中供地,累计出让土地91宗,总成交金额1002.9亿元,突破千亿元大关。远超过上海、广州,和全国榜首北京的拍地成绩仅一步之遥。中指院数据显示,北京上半年卖地收金1008.7亿元,上海和广州分别为545.6亿元、535.5亿元。
??在91宗地块中,杭州累计出让宅地66宗,总成交金额953.4亿元,平均溢价率8%。因溢价率封顶而触发摇号的地块共有40宗,封顶成交率高达60%。
??在摇号地块中,热度最高的为钱江新城二期地块,有70家房企参与摇号。新街北和市北地块紧随其后,报名房企也都在50家以上,包括这3宗地块在内,报名房企超过10家的地块共有31宗。
??值得一提的是,稳坐上半年杭州拿地榜首的最大“赢家”是滨江集团,共拿地11宗,耗资154亿元。
??在最近的一次股东会上,滨江集团董事长戚金兴在谈到2023年战略规划时提出,滨江的规模要做到全国的1%,行业排名争取在15位以内。拿地只能在现有有业务的区域内拿地,不能增加区域,同时,“地销比”控制在0.5以内,今年权益拿地控制在300亿元以内。
??当天,2023年杭州第八批集中供地挂牌,共推出4宗地块,地块出让面积14.88万平方米,起始总价62.495亿元,地块将于8月1日出让。从地块区位来看,4宗地块分别位于滨江区(1宗)、萧山区(2宗)、富阳区(1宗)。此次地块出让方式延续“限房价、限地价+摇号”的方式,上限溢价率12%。
??争霸奥体地块
??“杭州六批次供地民企活跃度高、拿地积极。本土民企在此次供地中竞得10宗地块。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示,金帝集团竞得地块数量最多,独立竞得银湖科技城以及联合萧山城区建设竞得新塘地块;本土品牌房企滨江集团摇中城东新城地块、兴耀摇中临平新城地块、大家房产联合运河集团竞得运河新城地块;此外,中腾置业、富阳山水置业、华元等积极补仓,新面孔杭州稳畅房地产、大兆丰实业&浙江国丰也有所斩获。
??杭州六批次供地中,热度最高的地块当属奥体博览中心(钱江世纪城)77号地块,有49家竞买人参与摇号,经29轮报价,由杭州金秋置业有限公司、浙江国丰集团有限公司(大兆丰实业与浙江国丰联合体)以27.08亿元竞得,楼面地价33911元/平方米,溢价率11.99%。
??其次,运河新城单元76号地块也吸引了42家竞买人摇号,由浙江中腾置业有限公司(中腾置业)以封顶价9.5亿元竞得,楼面地块28962元/平方米,溢价率11.74%。
??杭州一家房企的投拓人士对此表示,奥体博览中心(钱江世纪城)77号地块地处钱江世纪城核心位置,紧邻奥体博览城,该项目有35亿元货值,是毫无疑问的“红盘”项目,相比今年此前出让地块位置更为优质,即使封顶预期利润率2%,房企仍会积极拼抢。
??运河新城单元76号地块,则是运河新城板块近年来推出的首宗低密地块,容积率1.4,新房限价43960元/平方米,打造洋房和多层叠墅产品,拥有一线大运河景观资源,配套成熟,封顶预期仍有5%以上利润空间。
??本批次总价最高地块,城东新城单元JG0905-47(79号)则由滨江集团以封顶价29.03亿元竞得,楼面地价33756元/平方米,溢价率11.95%。
??杭州兴耀房地产开发集团有限公司(兴耀)以封顶价7.07亿元竞得临平新城新桥区80号地块,楼面地价14207元/平方米,溢价率11.86%。
??杭州富阳山水置业以2.5亿元竞得富阳区富春81号地块,溢价率10.75%,楼面地价10508元/平方米。
??新面孔杭州稳畅房地产有限公司(稳畅)以1.5亿元竞得富春94号低密改善地块,溢价率11.07%,楼面地价15539元/平方米。
??剩余6宗地块全部底价成交。包括,华元竞得余杭瓶窑镇78号地块,大家联合运河集团竞得运河新城单元82号地块,金帝和萧山城建联合体竞得新塘北单元83号地块,金帝独资竞得富阳银湖85号商住地,临安区2宗低密宅地分别由杭州荣上和浙江鑫科竞得。
??上述房企投拓人士表示,滨江集团竞得的城东新城板块上一次供地已是2021年10月,目前板块无库存。该地块不论从区位、商业、教育、地铁配套来看,均符合改善客群预期。
??作为此次出现的新面孔杭州稳畅房地产,竞得的富春94号地块属典型的小而美地块,体量小、风险低,具有较高投资回报率,2万平方米的体量,即使封顶,预期销售利润率也在10%以上。
??杭州热度不减
??随着六批次供地结束,2023年上半年杭州土地拍卖正式收官。
??若算上今年拍卖的2022年第五批次集中供地,上半年杭州累计完成7场土地拍卖活动,累计出让土地91宗,总成交金额1002.9亿元,突破千亿元大关,仅次于北京上半年拍地土地出让金1008.7亿元,远超上海(545.6亿元)、广州(535.5亿元),位居全国第二。
??在91宗地块中,杭州累计出让66宗住宅用地,总成交金额953.4亿元,平均溢价率8%。因溢价率封顶而触发摇号的地块共有40宗,封顶成交率高达60%。
??据不完全统计,上半年拿地房企中前十名的拿地金额占总出让金额超50%,杭州本土房企滨江集团、绿城、坤和包揽前三。其中,稳坐上半年杭州拿地榜首的最大“赢家”滨江集团,今年共拿地11宗,耗资154亿元,占总出让金额的15.5%。
??其次是绿城,3宗地块权益金额85.3亿元,占比达8.9%;坤和56.5亿元,排第三位,占比5.9%。目前金额榜前十房企拿地总额513.6亿元,占比达到53.9%,其中,6家是杭州本土房企,拿地金额合计379.6亿元,占比为39.8%。
??在杭州楼市表现方面,来自同策研究院的数据显示, 3月份以后下行趋势明显,上半年商品住宅成交580万平方米,目前库存7.5万套,去化周期9.2个月,去化压力较稳定。
??相比于一季度新房、土地市场共振上行,二季度新房市场、二手房市场出现明显回落,而杭州土地市场不论整体的溢价率、封顶率,还是具体地块预期销售利润率、摇号中签率均显示热度仍在持续上行。
??“虽土地出让金同比去年有所下降,但溢价率明显提升,横向对比其他城市今年的土地拍卖情况,杭州走出了自身的独立行情。”高院生表示。
??同策研究院研究总监宋红卫分析,杭州土地拍卖有几个明显特征。第一,缩量推优,“肥瘦相间”,优质地块吸引了开发商参与度。第二,小步快跑,提高单一地块的竞争强度,降低流拍几率。第三,开发商仍以滨江和绿城为主,少量民企和外地房企表现出较高积极性。第四,上半年集中拿地是开发商策略之一,不仅能够当年贡献业绩,还能降低亚运会对于开工和营销的影响。第五,杭州市场房地价差相对较小,外地开发商表现出一定积极性,背后是杭州市场规模和流速的双支撑,也是开发商积极拿地的重要原因。
央行行长潘功胜:稳妥化解大型房企债券违约风险
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |