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广州市区靓地排队进场,房企出手谨慎:预估入市房价降5%~10%

土地吕颖雅 2024-08-02 09:17:29 来源:中国房地产网

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??广州卖地的步伐明显加快。

??不同于上半年明显收缩的市场,从7月中旬开始,包括广州市海珠区三滘立交地块、海珠区石岗路地块、荔湾区医药港M地块等多宗地块便陆续上架。

??据了解,从8月到12月,广州拟出让的涉宅地共17宗,分布在越秀、海珠、天河、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙和增城区。拟出让的地块名单中,还包括海珠区琶洲南的3宗地块、越秀区广州大道南地块以及天河区南方面粉厂地块等靓地。

??业内普遍认为,广州下半年的供地决心坚决,将不断推出“压箱底”的优质地块,预计流拍率将大幅降低。

??不过,一位TOP10房企相关人士表示,“现在开发商在拿地时,除了关注利润外,还看重地块的稀缺性和能否快速去化。即使利润再高,如果房子卖不出去也无济于事。”

??市区靓地排队进场

??从名单来看,广州下半年拟出让的靓地颇具一定吸引力。

??以天河区员村临江大道北侧AT080722地块为例,其前身为南方面粉厂,位于金融城西区,紧邻临江大道,南向一线江景,且靠近珠江新城东区,邻近豪宅标杆汇悦台,地理位置优越。根据流出的信息显示,地块的楼面地价仅为4字头(未扣除配建),明显低于之前撤牌的金融城东区宅地5.47万元/平方米的楼面价。

??作为供应大户,海珠区此次推出了5宗地块。除了已上架的三滘立交地块和石岗路地块,最受关注的是琶洲南板块的3宗地块。早前,海珠区新滘东路北侧的储备地块控规将大量商业用地改为住宅用地,共新增了6宗、近30万平方米的住宅用地。拟出让清单中包括其中3块,虽然位置上相比全国销冠项目琶洲南TOD稍逊一筹,但地块对岸就是广交会展馆,视野开阔,适合打造改善型产品,缓解琶洲住宅稀缺的局面。

??此外,久未推出宅地的越秀区也将推出广州大道南地块,与珠江新城仅一路之隔,是典型的“小而美”地块,总价可控。

??上述TOP10房企相关人士透露,海珠区琶洲南地块价格和体量均适中,目前已有不少开发商表示出兴趣,预计竞争将会相对激烈。

??对此,广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示,只要定价合理,下半年这些地块大多数能够顺利出让。另外,由于外围区域的低价地块已几乎消失,市场上剩下的主要是核心区的地块。如果下半年成交量增加,将对全市土地均价产生拉升作用。

??仅成交4宗宅地的上半年

??今年上半年,广州土地市场刚经历了显著的收缩态势。

??克而瑞数据显示,2024年上半年广州涉宅用地供应为11宗,总建筑面积100.23万平方米,同比减少73%。成交地块仅4宗,总建筑面积30.26万平方米,同比减少87%,成交金额64.78亿元,创下近5年来广州涉宅用地供求规模的半年度新低。同时,撤牌率也创新高,达到了83%。

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??即便加上7月中铁以5.91亿元成功竞得的南沙横沥地块,广州目前也仅成功出让5宗宅地。

??从成交价格来看,唯一的亮点出现在荔湾区广钢新城地块,经过12轮竞争,最终由保利以8.5%的溢价率、6.99亿元的总价成功摘得,而其他地块均为底价成交。

??邓浩志表示,如果按年度统计,从2021年开始,广州的土地出让量逐年下跌,即便下半年土地市场有所回暖,2024年的土地出让量仍将低于2023年,整体趋势已基本确定。

??土地市场持续低迷,与一手房成交情况密切相关。

??7月,随着“5·28”新政利好边际效应逐步减弱,叠加传统成交淡季,广州楼市成交量有所回落。中指院数据显示,截至7月28日,广州当月新房住宅网签4944套,网签面积59万平方米,成交量较上月有所下滑,但整体仍优于前5个月。

??有业内人士分析称,6月部分成交的网签将延迟到7月上旬,因此数据显示尚算理想。但从市场一线情况来看,步入7月后,即便是明星楼盘,来访量和成交量也开始下滑,预计8月的成交数据将继续回落。

??“一手房去化仍不理想,销售较好的楼盘大多是‘以价换量’的结果,开发商利润大幅下降,甚至出现了‘卖一套亏一套’的情况。另一方面,许多购房者转向价格更低且确定性更高的二手房,新房吸引力减弱,开发商对新项目的投资回报预期下降,从而减少了对土地的需求。”上述业内人士表示。

??开发商:预估入市时价格下调5%~10%

??从开发商的角度来看,面临的困境也各有不同。

??由于融资困难、销售不畅以及地产行业的整体下滑,大多数民企已无力或不敢再拿地。一民企相关人士表示,“公司投拓部门早已解散,现阶段根本无法再拿地。即使是运作正常的民企,拿地意愿也不高,许多民企将精力集中在出清现有的住宅库存和土地库存上。”

??这就导致优质土地资源越来越集中在资金雄厚的头部房企,尤其是大型央企和国企手中。

??值得关注的是,今年上半年参与广州拿地的保利、越秀、中铁、华润及花都城投,清一色为央企和国企,只有在广钢新城拍地中,出现了贝壳旗下贝好家和绿城的身影。

??邓浩志表示,目前开发商的拿地积极性普遍偏低。那些仍能进行开发的民企,基本上没有积极的拿地计划,除非遇到特别有吸引力的机会。

??而央企和国企的拿地意愿通常与地价水平紧密相关。如果新地块的价格明显低于上一轮土地拍卖的价格,比如某片区原地价为5万元/平方米,现在跌至4万元/平方米,央企和国企可能会对此表现出兴趣。较低的地价意味着成本降低,从而在未来销售中形成一定的竞争优势。保利、越秀等企业可能会在此情况下积极考虑拿地。

??不仅如此,土地资源的过度集中还带来了新的问题。

??近年来,一些房企的土地储备已非常充足,甚至出现了旗下项目之间相互竞争的现象,面临着较大的去化压力。

??邓浩志表示,当前开发商在拿地时十分谨慎,他们在进行土地市场评估时,会根据未来市场可能下滑的情况进行测算。具体来说,根据现有地块周边的价格,考虑未来半年或1年内入市时价格可能下调5%甚至10%来进行评估。

??上述TOP10房企相关人士则表示,不少房企都降低了拿地利润率红线,短期内市场利润难以回升,十分考验房企的操盘能力。

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中国城市住房价格288指数

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