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??被约谈是房地产市场被管控强化的信号。

??7月29日，据人民日报消息，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

??会议宣布，上述5城均被纳入房地产市场监测重点城市名单，同时明确，此类城市的房地产调控工作，由住建部和有关省级政府共同督办。

??上述5个城市楼市地市热到什么程度？以银川为例，来自国家统计局数据显示，6月，银川新房销售价格环涨0.8%，同涨11.2%，居全国第二；另从国家统计局发布的历年来70城房价数据可以看到，银川新房房价从2017年3月到2021年6月一直处于上涨状态，已经连涨52个月。2月份徐州新建商品房价格环比上涨涨幅达1.2%，涨幅在全国位列第一。6月份，银川新房房价涨幅再次超过10%；徐州二手房房价涨幅超过10%，几与上海并列。

??住房和城乡建设部指出，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。

??“约谈问责是房地产长效机制管理的重要组成部分。楼市调控告别过去自上而下的调控，转向一城一策框架下的调控，即调控自主权在地方政府，责任也在地方政府，地方要对调控的效果负责。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次约谈预示着房地产调控政策不存在松绑或周期性调整可能性，地方政府必须要用更强的责任心进行楼市调控，主动发现问题、研究问题，真正确保楼市稳定。

??至此，房地产市场监测重点城市名单扩充至8个，上半年进入该监测名单的城市是东莞、南通和南昌。

??7月30日，中国房地产报记者致电金华市有关部门了解接下来的应对政策，相关负责人称，“昨晚刚刚返回金华，市里目前正在召开相关会议。楼市调控肯定会收紧，但具体方式、执行时间尚未确定，正在研讨。”

??另据新华社报道，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

??房价地价涨幅大，5城市被约谈

??“我们很早前就预感到这几个热点城市会被加强监管，因为房企涌入带来大量资金，势必会导致楼市出现虚火。”长三角一家品牌房企徐州区域负责人表示，住建部直接约谈意味着地方调控会加大力度。

??根据国家统计局70城商品房价格月度数据，此次住建部约谈的银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，今年上半年新房和二手房价格涨幅均居于高位。

??综合来看，据中房指数系统百城价格指数显示，徐州新房价格累计涨幅已超5%，徐州、金华二手房价格累计涨幅亦在5%以上，市场热度已持续较长时间；银川、泉州二手房价格涨幅亦较高。从土地市场来看，中指研究院数据显示，在上半年全国共成交的超300宗高溢价地块中，长三角区域占比达到66%，其中，金华土地供应量同比增长336%，宅地供应面积326万平方米，涨幅也是长三角和珠三角市本级20个城市中最大的一个；在徐州6月底集中成交的地块中，多宗达到最高限价，竞拍热度偏高。在珠三角区域，惠州今年以来成交的住宅用地中亦有多宗地块楼面价刷新区域新高。

??具体到城市，据银川市统计局数据显示2021年上半年，银川市房地产开发投资同比增长28.6%，拉动全市投资增速10.0个百分点；全市商品房销售面积316.86万平方米增长10.0%，销售额251.12亿元增长22.1%。商品房待售面积620.60万平方米增长3.8%。

??来自吉屋数据显示，银川7月新房均价7781元/平方米，环比上月增长1.42%；二手房均价6880元/平方米，环比上涨0.26%。

??2020年，银川曾以14.2%的房价涨幅登上了胡润2020年度全球房价指数榜单第10名，是唯一入围前十的中国城市，也是全国房价涨幅第一的城市。进入2021年，银川的房价涨幅仍然多次占据全国第一。据国家统计局数据，从2021年1月开始，银川房价一直处于一个平稳上涨的态势。1-4月，银川新建商品住房同比涨幅分别以13.9%、14.9%、14.1%、13.7%领涨全国；5月，银川新建商品住房环比涨幅2%排名全国第一；6月，银川新建商品住房同比涨幅以11.2%位居全国第二。

??在土地方面，2020年银川以47.23%的全国土地溢价率居于全国103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合计成交面积130.73万平方米；卖地收入65.74亿元，位列全国83名。进入2021年，高溢价率土地依旧存在。6月，宁夏建元房地产开发有限公司竞得银川市1宗综合用地(含住宅)，楼面价2494元/平方米，溢价率207.14%；宁夏巨力房地产开发有限公司竞得的贺兰16号地块，溢价率147%，楼面价2009元/平方米。

??再以徐州为例，据徐州市统计局数据显示，2021年上半年从房地产开发数据来看，徐州市房地产开发投资增长9.7%，两年平均增长11.0%；商品房销售面积和销售额分别增长32.0%和43.7%，两年平均分别增长17.4%和29.4%。

??据国家统计局数据，2月，徐州新房价格环比上涨1.2%，涨幅全国第一；6月，徐州二手房价格同比上涨10.4%。7月，徐州新房均价9863元/平方米，环比上月增长0.46%；二手房均价11064元/平方米，环比上月增长0.16%。

??在土地市场，各大房价纷纷进入徐州市场，在徐州今年第一场土拍中，招商蛇口总价15.62亿元拿下的2020-51号惠民小区东B地块，成交楼面价11699.17元/平方米，溢价率132.1%；弘阳以总价50450万元摘得的2020-60号陶楼山东侧B地块，成交楼面价8719.03元/平方米，溢价率122.74%，市场热度不减。为了抑制高溢价率地块和高房价，6月17日，徐州市政府公开表示要实施批量供地、防止炒作；住宅用地采取“双限”方式出让；加大住宅用地供应量，强化公共租赁住房用地供给。

??上述长三角品牌房企的区域公司负责人表示，他们在这几个热点城市均有布局，但很慎重。原因是自去年开始就意识到楼市过热城市会受到监管，这一次未曾料到是住建部直接约谈。

??对于这5个城市，倪虹提出三点要求：第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价；第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题；第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导，督促城市落实主体责任。

??约谈中，上述5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

??楼市调控方向进一步明确

??下半年楼市调控方向已经进一步明确。

??7月22日，国务院在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议中，就已经重申了坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，为下半年房地产政策调控明确定调。

??这次会议还明确提出，各个城市要增强工作的积极性、主动性、创造性，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。

??中指研究院预计，接下来将有更多城市积极响应和落实“7·22会议”精神，房地产市场热度较高、土拍热度高的城市均有政策加码可能，短期看，房地产市场或将进入调控政策密集发布期。

??对于这5个城市，中指研究院分析认为，其将迅速采取针对性措施，大力加码调控政策，极有可能会借鉴北京、上海等城市土拍模式，进一步优化和完善竞拍规则，限房价、控地价、提品质；针对需求端限购、限售、限贷等政策亦有加码预期，效仿深圳出台二手小区成交参考价可能性较大。

??实际上，针对落实房地产调控不力的城市进行约谈并不是这两年才有的事。早在2018年5月，住建部就先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市，强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。

??此后几年，因房价、地价波动大，捂盘捂地、囤房炒房现象增多等，先后由超过20个城市被约谈，其中有不少城市被多次约谈。

??此次银川等5个城市被约谈意味着，房地产调控压力不减的背景下，对地方政府调控不力的问责机制将依旧严格执行下去，凡是房地产市场出现较大波动的城市，都存在被约谈和问责风险。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次约谈进一步表明“房价过热必打压”的导向，促使地方政府用更强的责任心进行楼市调控，也要求地方政府主动发现问题、研究问题，真正确保楼市稳定。同时，也对市场参与者起到威慑作用，要求各个主体必须重视政策，积极主动调整策略，稳定市场秩序和预期。（本报记者杜佳伟对此文亦有贡献）