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??中房网讯 3月16日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”在上海举行。备受关注的"2021中国房地产开发企业综合实力TOP500"、"TOP500首选供应商服务商品牌"等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展13年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

恒大集团副总裁、首席经济学家，恒大经济研究院院长  任泽平

??恒大集团副总裁、首席经济学家，恒大经济研究院院长任泽平表示，我们能不能把货币利用好，实现人地挂钩，是中国住房制度的根本。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是饭碗。要振兴、开发一个城市，土地指标要向它倾斜。中国现在高房价，三四线高库存，根本原因就是人地分离，这在经济学来看是最普通不过的常识。土地指标是服务于人的，以及社保土地等等。十四五规划以及这次两会提出未来重点发展就是城市群都市圈，就是把土地指标服务于人。

??以下为文字实录：

??尊敬的各位来宾，女士们先生们，一年之季在于春和大家交流一下对未来中国经济政策和市场的一些看法。

??大家知道在2014年下半年当时提出5000点不是梦，2015年提出一线房价翻一倍，17年新周期，2020年新基建，后来学术讨论国策，这段时间我一直在呼吁放开生命，后面我会讲人口的问题，走到今天可能是未来的任务之一。

??在今年初提出要契合流动拐点，产生了比较大的争议，这段时间市场出现一定程度的调整，给大家讲两个问题，一个是当前的经济形势，第二是中国人口的未来形势，人口形势跟每个人息息相关，跟房地产行业息息相关。大家知道原来提出一个房地产周期看土地，短期看金融，这个是多年的一个经验。

??谈一下现在的经济形势，其实并不复杂，中国在抗击疫情已经恢复生产方面走在全球前面，展现了我们巨大的体制优势和经济韧性，去年把疫情恢复之后，中国经济在快速增速，一季度是2.8，二季度3.2，年底恢复到4.5，今年我们知道增速是30%，很大一部分原因跟基数有关，但是客观讲中国经济已经恢复到正常水平，这次两会工作报告设定今年是6以上，其实6以上在今年是非常容易完成的，学界普遍预计今年是9到10个，一说9到10很多人很惊讶，中国多少年没有见过两位数的增长，自从08年经济危机，07年增长是14%，一路从高速到高质量，2019年中国经济增速是6.1，去年是2左右，今年由于经济恢复可能是在6以上，正常应该是9到10这么一个概念，

??1月分上旬随着疫苗的普及，美国欧洲疫情都出现了拐点，包括一度反复的日本拐点也开始出现，比较乐观的意义上，因为这个需要科学家的计算，大致可能在今年2季度晚一点，或者3季度全球疫情进入尾声，这是科学家的预测，我只是转述。中国经济在全球这么大的疫情百年不遇，恢复是非常好的，6.5是什么概念？中国经济已经恢复到了正常的增长，未来就是5到6的增速，2014年当时讲未来20年中国经济年均增长5%左右，我原来在国内发展中心的时候，当时我的团队也有人说中国未来高增长，增长8%，当时我们提出中国的增速范围，后来我提出了一些观点。未来20年中国经济发展增速，新的增长可能在5%左右，所以5到6，说明中国经济已经恢复正常了。

??我们来看生产，宏观经济我搞了20多年，其实并不复杂，最简单的三驾马车，消费支出，还有供给和需求，从生产角度，中国经济生产恢复的非常快，从去年5月份，因为经济恢复，生产恢复的比较快，所以去年5月份我们货币增长进入正常化，去年底今年初开始结构性收紧，从地方性债务，到银行，包括房地产，三条红线集中管理等等，所以大家可以看到最近这几个月中国的广义流动性拐点出现，这是为什么这段时间股债市场都出现了调整，所有的资产价格，归根到底都是通胀的问题，现在最基本的常识就是大河流水，水多了自然就涨，水少了水位就下降了。

??去年5月份以后，去年下半年，包括今年，中国的工业生产都恢复到正常水平，尤其我们的投资，去年新基建，新重大工程，支撑了我们的发展，商品房去年销售还是不错的，去年局部热点城市也出现了房价的异动，所以开发商包括大家加速归盘，去年整个流动性相对比较宽松，但是今年可能对流动性的层面不能有过高的预期，其实任何的政策，因为我原来在宏观经济部，主要研究财政政策货币政策，等等公共政策，所有的政策其实都是干什么的？都是随着经济形势而调整的，我们讲相一抉择，或者逆周期调整，这是很正常的。

??为什么中国经济恢复相对比较好呢，一个是投资，另外一个是出口，从去年下半年以来，在全球经济都不好的背景下，中国出口实现了2位数的增长，为什么？主要是因为中国恢复了以后，对其他国家的作用，比如电子产品，居家办公的产品，都是高达30%50%的出口，还有内出口是防疫物资，中国的口罩防护服洗手液，包括呼吸机，都是50%到100%的出口，世界上85%的口罩是中国生产的，为什么中国可以打赢这场疫情的战争，除了强大的体制优势之外，还有中国是世界制造业的中心，所以当我的同班同学在工信部工作，在去年大家还在过节的时候，大年初二已经上班了，要开工恢复生产，这是国家的政策，戴口罩，疫情为什么下降，跟我们的体制和文化有关，在去年世界上讨论一个问题，中国疫情这么成功，我们套用中国的办法不就完了吗，实际上套用不了，因为文化不一样。

??问题来了，我这里给大家讲一个，就是全球这一轮，中国经济抗击疫情在先，经济复苏在先，后面随着美国欧洲的疫情的拐点出现，大家最近看到美国经济也开始恢复，但是这一轮复苏有一个什么特点？大家在新闻看到一个词，叫K形复苏，很多朋友问我们听说过U形复苏，V形复苏，什么叫K形复苏，所谓的K形复苏就是表面上经济复苏了，但是只是少数人的狂奔，但是大部分人是下降的，在经济总量复苏的背景下掩盖了很多结构问题，一部分人改善了，比如他持有资产，但是大部分人可能就业实际收入是下降的，这一轮的复苏是消费低迷，为什么呈现K形复苏，这是全球大家讨论最多的，原因是过多对货币的依赖，因为并不是每个人都持有资产，严格来讲持有股票房子资产的人可能还是少数。所以这种复苏跟很多人没有关系，资产价格的上涨通胀上涨导致很多人弱化了，看这次两会提到了调节收入分配，包括共同富裕的重要性，中国有一个好消息，中国在全球率先推动货币政策的调整，当时很多人在向往多大的A股流失的时候，当时我非常理性向市场讲通胀预期会遇到拐点，所以这是这么一个情况。

??这就是我们现在总的来说经济形势在过去这一年，中国在抗击疫情和恢复生产方面走在全球的前面，但是我们也存在一些问题，面临这些问题，我们开始做一个政策的调整，比如货币政策的正常化，开始更多的调节收入分配的问题，包括所谓的扩张，更多强调高质量发展，都跟这个背景有关，所有的政策都是时代造就的，每一个政策都有时代的烙印，好像我们每个人的成功一样，到最后都是时代的。

??最近我们的广义货币增速没有像去年那么高，增速有所放缓，但是两会也讲了，我的意见是为了避免经费的大起大落，我们这几年宏观调控的水平越来越高，越来越成熟。所以不会急转的，不会像以前大家感受到宏观调控的政策明显的收和放，这个紧和松，这次宏观调控包括货币政策可能是相对温和的。

??给大家解读一下2021年刚刚结束的我们盛大的两会传达的一些重要的政策信号，仅代表我个人的看法供大家参考，这次两会有几个要点，大家可能还要相对重视。第一个是对于目标，对于今年的增长目标，强调高质量发展，没有把目标定的过高，其实今年把目标增速定到7以上8以上都可以完成，严格讲从统计的角度还相对有余力，因为去年增速全年只有2.3，为什么定在6，而不是7以上8以上，是为了想在今年把主要的精力放在推动中国经济高质量发展，推动新旧动能的转化，推动创新上，这是第一个。

??第二个今年的财政扩张力度可能有所下滑，去年发了很多专项债，抗疫国债，今年有所收缩，财政的扩张力度可能今年是有所放缓。

??第三个货币政策，就是我讲的要回归正常，去年是松，今年现在谈不上紧，叫中性适度，恢复到不松不紧的这样一个货币金融环境里面。

??第三是扩大内需扩大消费，还有发力新基建，这是我在去年一直呼吁的事，去年我这篇文章在我自己的微信公众号，阅读量400多万，我有一个微信公众号，不知道有没有朋友订阅，在国内财政领域排名第四，还有就是今年推进重点领域改革，大家留意昨天我们财政工作会议讲到这个话题，叫强化反垄断和防止资本的无序扩张，还有一个推动注册制改革，在今年或者明年，注册制在各个板全面推开。就是以后上市的门槛降低了，这是监管重心的后移，更加强调信息披露和严惩重罚，包括退市制度，这个对资本市场是一个重大的改变，未来资本市场会越来越多的好公司来到资本市场，不好的公司会大幅度降低，这是为什么19年以来，尤其去年出现资本市场严重分化，跟我们的制度改革有关。那些小的没有业绩的，跌的一塌糊涂，过去两年大家拥抱资本年和轻资产，跟我们的资本市场改革有很大的关系，过去我当券商研究所所长，在15年拿过大满贯，当时说实话市场14、15年是炒新炒小，但是这一轮不存在这个概念了，因为注册制，上市平台降低，大量的公司可以上市，所以核价值大幅度降低，以前价值几十个亿，现在几个亿，你来还不一定愿意见，还有越来越注重价值投资的回归，都跟我们的制度改革有关系。

??其实房地产一样，我们是在去年出了一本书，叫全球房地产，把我们过去十年对美国、德国、日本、新加坡、香港、英国等等代表性经济的住房制度，以及跟市场的关系做了一个梳理，市场决定制度，那时候我们认认真真把这个做了一个严谨的书，可以推荐大家阅读，我相信大家看了之后，对中国房地产的问题以及出路答案其实非常清楚，讲到这里比如这次又提出了要解决好住房问题，要搞租赁，其实我跟大家讲，中国每隔一两年都会出一个新政策，但是不解决问题，中国其实搞租赁不是不可以，但是中国人制度的基因我们过去20年并没有出大的变革，经济学的人知道经济学有一个科叫制度经济学，有一个著名的词叫制度依赖，现在通俗地讲是制度有强大的惯性和反哺，中国的住房制度就是这样的，小修小补根本改变不了方向，这只代表我个人的看法。

??中国房地产如果要解决根本问题，要放眼全球，把所有的住房制度，因为98年房改，中国香港土地批注制度预算制度都在香港，你有制度，就有今天的市场，如果说你要改变现在这样一个趋势，或者是制度的依赖，那有必要改变它的基因，就是它的制度。比如说德国有德国的制度，就有了德国的住房市场，德国的制度是什么？就是以租赁为主，土地租赁，在德国60%的人是租房，德国有一套的住房租赁的法案，比如房东不能随意涨价，德国租赁价格有严格的控制等等一套的法律，不是简单的建了租赁房就可以解决。

??包括新加坡主屋制有一套覆盖人群的主屋制，这是要做详细的研究的，当然新加坡德国在发展租赁方面非常成功，但也有失败的，美国和日本在住房的保障方面，包括市场方面，都谈不上成功，甚至付出沉重的代价，爆发了经济危机，我们把教训当经验，中国的住房制度改革走到今天是有进步的，我这几年一直呼吁，其实解决中国的住房制度改革长效机制就是八个字，世界上百年的住房制度的发展，我们城镇化率60多，中国城镇化还有20年，所以历史还留给我们20年的时间窗口，让我们把住房制度进行完善和改革。哪八个字？叫人地挂钩和金融领域，什么叫人地挂钩，房地产长期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是饭碗，人口流动的地方你给他供地，人口源源不断流入不给他供地，这就是深圳杭州不断上演的故事。别的地方人都跑了，但是你要是振兴它开发它，土地指标向它倾斜，就一定会做好，中国现在高房价，三四线高库存，根本原因就是人地分离，一点不复杂，经济学来看是最普通不过的常识，土地指标是服务于人的，社保土地等等，是服务于人的。人在源源不断向都市圈和城市群迁移，把指标配过来。

??我们过去20年我觉得房地产最根本的就是人地脱钩，要解决就是人地挂钩，这还有一个认识的问题，好消息是经过几年的呼吁，大家越来越认识到不可能均衡发展，产业也好人也好，是集聚的，所以十四五规划包括这次两会提出未来重点发展就是城市群都市圈，可能很多没有研究过，以前国土规划有一个词反复出现，叫区域均衡化，重点发展小城镇，控制大城市，这句话消失了，这就是我们认识改善了。当我们的认识开始尊重客观规律，人口流动的规律的时候，政策就到位了，当然不可能一步到位，有一个过程。第二是金融稳定，这个不展开讲了，这个展开讲比较麻烦。

??德国为什么房价控制的好？不仅德国房价控制的好，德国通胀也控制的好，德国是世界上控制通胀最好的发达国家之一，这是为什么在欧盟成立之前，整个欧洲把马克作为货币，欧盟成立之后设在德国的法兰克，所以是跟货币有关的，我们能不能把货币利用好，实现人地挂钩，是中国住房制度的根本。其他的都是权宜之计，你发现根本不解决问题，还有扎实做好碳达峰和碳中和的各项工作，什么叫碳达峰，在2035年实现中国碳排放开始下降，达到峰值开始下降，碳中和通过植物造林我们把碳排放可以吸收掉，碳中和是这样的概念。

??中国这几年我觉得还是体现了在全球来说在保护生态环境方面，担当了责任，昨天北京爆发了20年以来，起来一看好像是雾霾，其实是沙尘暴，非常严重，但是据说这次沙尘暴不是我们自己刮的，是从外面来的，我是01年在北京上学，当时01年02年那时候沙尘暴习以为常，每年都有，但是为什么这次来的之后，大家很惊讶，就是因为我们多年没有发生了。14、15、16年在北京雾霾非常严重，我身边的很多朋友后来就南迁，要不搬家到上海，搬家到深圳，当时好像15还是16年，当时我都打算要举家搬到上海，小孩的学校都找好了，但是后来难以想象，我们用三年的时间，迅速把雾霾治理好，所以我们国家有他的优势，我是研究经济学的，我们这几年很多西方的经济学家，包括我们自己留洋回来的经济学家，经常唱衰自己的国家，但是这几年我们国家蒸蒸日上，很多问题我们值得反思，中国的问题制度跟国外不一样，过去这几年我们这套是成功的，无论是雾霾还是这次抗击疫情。

??这是经济形势，简单讲一下我最近呼吁的这个放开生育，很多朋友问我是一个经济学家，为什么最近呼吁放开生育，应该是过几年中国发展高峰论坛，当时我被受邀去呼吁放开生育，2020年十四五规划，包括这次两会也是一个热点话题，优化生育政策，增强生育政策的包容性，这次政府报告也提到了生育问题，为什么生育问题老龄化问题这么受关注？

??我给大家讲一个简单的事实，大家先记住一个数据开始，什么数据？就是中国的婴儿床是62到76年出生的这批人，62到76年出生的这批人是中国的婴儿床，也是中国人的人口红利的来源，后来人口红利下降，中国人口曲线基本是这样的情况，62到75年出生的这批人，经济增长和经济结构高增长，包括房子，62到76年出生的人，90年代二三十岁，改革开放加入WTO，中国过去房地产黄金一二十年，从一批人生子买房，为什么最近大户型卖的好，就是因为这批人要换房。人是经济增长的根源，人是购房的力量，投机需求也要建立在刚性的基础上。62到76年出生的人是中国的主流人群，是中国社会各个岗位的中坚力量。

??我有一次参加一个银行的活动，都是高净值客户，62到76年做的一个调研，高净值占百分之六七十，现场也可以做一个调研，62到76年是中国的主流人群，62到76年出生的同志请举一下手。现在问题来了，62年出生的人，这批中国的婴儿床，62年出生的今年多大？59岁，明年退休，为什么这次两会提出要延长退休年龄，为什么要说放开生育，因为时代发展到今天依然有体现。

??76年出生的今年多大年龄？44岁，中国主流劳动力是44岁到59岁，为什么工地不好招人，为什么劳动力成本上升了，为什么快递小哥变成快递大哥了，人口变迁，62到76年出生的人是44到59岁，大家往后推5年10年，想一下中国人口老龄化怎么到来？加速到来，我们跟美国日本的人口老龄化不同之处是因为他们没有计划生育，是20年30年慢慢来，中国的老龄化是加速铺面而来，所以应对老龄化放开生育，都是我们政策的选项，但是问题是什么呢？放开大家也不生了，这是一个很大的问题。

??按照联合国统计人口生育是倒V的，有一些人发现女性，包括物质极大满足之后反而不愿意生了，这是为什么发达国家生育低的原因，16年全面放开二胎之后当年攀升了，后来17、18年连年下降，19年再度下降，到了20年大幅度下降，我们的生育率开始大幅度下降，因为有生育能力的主流人群大幅度下降，第二生育成本也上升了，生得起，养不起，社会保障体系要建立起来，还有一个重要的原因，大家观念变了，最近发现50到60是一代，70到80是一代，90后00后是一代，70后到80后是转型的一代，他们强调奋斗节俭家庭观念，90后是更强调独立自由享受，不结婚不生育，欧美也是这样的，他们是现代人，70后80后来带着60后的影子，90后00后是抖音B站，是这样的文化，跟我们不一样。所以发现结婚率也下降，生育率也下降了，离婚率上升了，晚婚率上升了。还有老龄化，中国老龄化在加速到来。

??根据我们的预算，大约到2033年左右，中国超级老龄化社会，20%，65岁以上，到2060年三分之一是老人，日本就是这样的，日本开出租的是70岁的老人，只要可以拿出健康证可以正常上班，人在不断向都市圈流入，东京大阪名古屋，老人在三四线，所以大家看日本鬼片很盛行。我们跟欧美国家一样，中国的人均GDP是一万，美国是六万，日本是五万。如果我们不改变，我们不做改变，不调整，那么中国人口在十四五时期陷入负增长，再过80年中国人口降到8亿。大家发现印度人口不断膨胀，全球人口结构发生巨大的变动，欧洲已经受到了冲击了，人口问题会影响经济增长，影响我们的储蓄，影响社会活力。

??最后我想讲的是政策，我估计可能后面会做调整，怎么调整呢？也是我们呼吁的全面放开生育，实在不行先放开三胎，加快构建生育支持体系，比如女性就业的保障，加大托育服务，教育医疗，社保的支出，建立老年友好城市社会，这是最近在呼吁的。所以大家保重好身体，我估计十四五会放开生育，再过十五五可能我们就鼓励生育了，到时候三胎也放开了，四胎五胎国家会给你奖励，像俄罗斯一样，授予国家英雄母亲的称号。谢谢。