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??中房网讯 3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2022房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2022房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长 许伟

??会上，国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长许伟表示，房地产行业现在都在保民生，保交楼，所以房地产投资实际跌幅有所收窄。但从土地购置、房屋销售和房企融资等角度看，房地产行业资金循环仍然不畅。房地产行业政策的传导，在目前大环境下，其效益传导到市场到经济还需要时间。

??在许伟看来，不同经济体发展阶段不一样，土地禀赋也不一样，人口密度也不一样，房地产政策也不太一样。但房地产消费、建设规模的变化跟发展水平关系很类似，到了某一个发展阶段之后，1万多美元都会走平，2013年开工了1000万套保障房，那时候比较高，2014年整体是一个振荡区域，但这几年又有回升。购买力强一点，资产配置率更愿意配地产，所以导致去年房地产销售创新高。但从2013年到现在，进入了平台期或者缓慢滑落区间。

??另外，地域分化对未来整个房地产的格局和空间格局影响会比较显著。如果从阶段的变化判断未来地产投资，也很难期盼地产对经济投资有非常大的驱动。此外，促进房地产良性循环，新发展模式怎么破题，怎么推动，这也需要政府和业界共同努力。

??以下为文字实录：

??非常感谢房地产协会的邀请，有这样的机会跟大家交流一下我们宏观经济形势的看法和认识。

??前面几位嘉宾把政策、房地产形势讲得比较清晰了，我就看看2022年经济形势基本情况和需要关注的风险。

??我的一个观点是今年年初统计局公布的数据相对是超了预期，可能不同人有不同解读。整体看，政策的落实，去年“三重压力”，今年年初中央部署一系列的政策，“两会”有不少政策，是收到一些成效。但是这些成效一二月份是有体现的，按照这样子的节奏，全年目标问题不是特别大。但是3月份外面俄乌战争冲击，大宗商品价格的波动。对下面政策有一些逻辑关系分享一下。

??一、各项稳增长措施取得初步成效

??5.5的增长速度，按照去年力度讲，测算是5左右，所以还有0.5的缺口，就是6000亿人民币，说大也大，说缺口也不算太大，所以我们需要一些政策组合填补缺口。这些政策的落实，我们看到政策发力的节奏比往年要早一些，从财政来看，1月份、2月份财政支出7%，政府收入20%以上，中央债下来了，货币有10bp降息，1-2月份社融创了新高，“两会”以前出台了工业稳增长和促进恢复困难的服务业发展政策，政策发力早一点，这些会收到积极效果。效果有几方面可以关注一下：

??一是工业反弹还是比较明显的。因为去年下半年拉闸限电的影响，8月份疫情各方面的影响，工业增加值掉到三点几，中央提出来要振作工业经济。从去年四季度到整个年初一系列政策出台工业的回升还是比较明显。1月份、2月份增加7.5%，同比增速比去年四季度快3.6个百分点。制造业PMI连续4个月在扩张。全社会用电量增长有2.3的反弹，粗钢虽然仍然在负增加，但是跌幅明显收窄。另外观察到钢铁或者水泥库存下降幅度也快一点，整个从工业角度的反弹或者回升力度可以得到验证的。

??工业的带动有两个因素：投资、出口。投资因为去年对经济贡献不到20%，GDP增长1个百分点，投资贡献是0.2个百分点。基建对冲效应不是特别足。但是今年各个省，大家关注各地方“两会”发布的文件或者公告，会看到各个地方都在推动项目基础设施的建设，数据上肯定1-2月份比去年四季度回升11个百分点，去年是负的，对投资增量贡献回到11.9，1块钱投资有0.15、0.17是基建工程。历史上对冲效应高的时候可以超过40%，平均来看也有20%，所以基建发力还是有空间的。专项债各种我们都可以有支持的。

??制造业投资保持比较快的增长。在2015年已经再往下走了，采取“三去一降一补”的措施。进行这五年左右的调控制造业平衡是相对困难的。（见PPT）扣掉7%-8%的价格因素还是有两位数的影响。

??约束在缓解。去年下半年以来约束里有一块是因为缺电，今年原油价格、产量，市场化交易的电量等等的，地方搞减碳，能源短缺对经济影响明年我觉得会减弱，但是现在仍然还制约经济问题，比如芯片、各行业需芯的问题。

??我们看到一个新的动能，保持比较快的增长。生产新能源、光伏电池都保持快速增长。投资方面，这方面超过30%，出口是15%左右的增长。

??这些因素反映了前期政策的落实，如果要实现全年既定目标，但是我们看到计划赶不上变化，经济运行本来就不充满确定影响，外部问题首先是全球经济复苏，IMF今年预测是4.4。发达国家增长本身还不错，美国通胀预期是过去40多年的高增长。东亚像日本、中国、印尼通常不高。

??美联储已经放松很久了，说要缩表加息，但实际上每次调整都从收紧角度是缓缩表。现在美联储资产负债表还没有开始首长，这次是扩张的，这样状态下只能通胀会消失我觉得难度也比较大。债务杠杆率上升幅度不应该太大，政府赤字相对是比较谨慎的，房地产也是在降杠杆，收缩资产负债表，债务扩张是比较温和，如果有一天潮水退去，美元流动性退去的时候，会面临财政收支、汇率一定的压力。

??初级产品供应趋紧，价格高位波动。油价涨的时候大家很难协调。委内瑞拉和伊朗短时间很难提供，因为它被美国制裁很多年了，产能恢复，尤其是工人可能都不一定找得齐。综合叠加，大宗商品价格还是高位振荡的态势。

??整个出口，俄罗斯不到3%，乌克兰是千分之三。但是谷物占7.9%。乌克兰占7.8%。无烟煤俄罗斯占15.9%，等等会进一步带来短缺。国际油价、金属价格等等的测算来看，对CPI、PPI结构有明显传导，不明显行业收到结果也不太一样。

??除了供给端冲击外，还有出口订单，对出口的影响，出口订单转移的效益。去年两年出口我们都是表现不错的，但是这核心原因是市场金银转移。在美国市场额是增值3.6个百分点，但疫情冲击后下降了54.3百分点，在疫情发生以后，我们有很明显的特点代替，但是这个效应在今年看会有些不能肯定，因为海外逐步地在放宽。

??我们最近也面临疫情冲击，我们从原来出口衣服、纺织品，到出口机电产品，产业结构在升级。这也是一方面。这是积极的。

??另一方面我们看到美国已经对我们我们的豁免有很多了，现在还剩352家，占出口美国比例大概在13%，为什么会豁免这部分市场呢之因为这部分商品在美国进口度依赖30，如果有相对替代的就不会再豁免了。戴琪也说需要对中国发起新的调整。

??除了需求对成本传导的影响，还有汇率影响，一个是顺差，一个是逆差，长期来讲，这个确实不会有太大变化。但是短缺可能和资本流动，我们如果用比较简单的变量测，北上资金买卖股票的变化。因为短缺因素可能会放大汇率或者环境的波动，会影响到金融市场，包括企业在外的融资等等。

??从外部挑战比起来，疫情散发对经济的影响。去年8月份是比较大的扩散，因为2022年年底的时候不太可比，去年8月份那一轮行政区大概7个，8月20日高风险、中高风险在7个省级行政区。今年3月15日已经19个行政区了，不管怎么样，这次涉及的面，人口流动也出现大的下滑。这直接影响到消费能力和信心，消费复苏是更加滞后一点，消费提振一个是能力，一个是信心，能力就是通过就业，但是青年失业率逐年有小幅度提升，尤其对大学生，包括去年教培行业。

??消费倾向，2021年消费能力和信心需要得到提升。服务业生产值数明显落于工业，现在服务业只有4.2，这4.2里还有三大部分是因为信息软件服务的贡献，增加1.63，但是贡献1.3百分点，目前的企业发展信心和预期还不是特别充足。现在都在保民生，保交楼，所以房地产投资实际跌幅有所收窄。但从土地购置、房屋销售和房企融资等角度看，房地产行业资金循环仍然不畅。政策传导，目前大环境下政策效益，传导到市场到经济还需要时间。不同经济体发展阶段不一样，土地禀赋也不一样，人口密度也不样，但是房地产政策也不太一样，但是房地产消费、建设规模的变化跟发展水平关系很类似，到了某一个发展阶段之后，都会走平，我们在2013年开工了1000万套保障房，那时候比较高了。但是这几年又有回升，2014年整体是一个振荡区域。大家购买力强一点，所以推高了一些，资产配置率更愿意配地产，所以导致销售去年创新高。但是2013年到现在是进入了平台期，或者缓慢滑落的区间。

??地域明显分化。我们做了人口普查，去年10年人口越多的城市人口增长是越高的，当然北京等等的这些城市除外。地域分化对未来整个房地产的格局，空间的格局影响也会比较显著。如果从阶段的变化判断未来地产投资，我们也很难期盼地产对经济投资有非常大的驱动。

??数字经济发展潜力需要进一步释放。如果从全球来看，数字经济已经成为经济中最活跃的部分了，从疫情冲击下看哪些行业有韧性，如果单看数字化的话，去年下半年整个数字经济恢复力。这里可以有指标，比如市值，全球十大高科技公司里中国已经有三个、四个，但是截至到3月25日，目前腾讯排第一，也是因为港股前段时间有回升，如果没有回升，腾讯已经到前十以外了。苹果8万亿美元，微软2.2万亿。即使非常小的那块，PPT蓝色部分是美国的独角兽，每年新增独角兽情况，全球500多，我们只有40多。今年更少，今年年初到3月中旬，中国现在还只有一家，全球90多家，增量领域占比越来越低，前面的朋友或者新企业没有成长，后面很难看到巨头。

??2022年宏观经济走势中需要关注的不确定性的因素，按照一月份、二月份状况，总体实现目标虽然要付出一些艰苦努力，但是至少从年初政策设计和目标之间的关系是相对匹配的，但是出现了内外部不确定因素要做调整。

??那我们怎么理解政策可能的变化和逻辑呢？经济中不确定性因素很多，要在当中注入确定性因素对冲一下，我觉得有三个逻辑：

??一是中外宏观政策周期的差异。美联储或者发达国家尤其是美国会升级这些政策，货币政策、财政政策我们还要主动作为。最近中美之间利差在不断缩窄，原来美国利率高一些，现在不断收窄。这过程中我们政策会不会受到制约，这倒也未必。过去十年，我们的宏观调控一些大的变化是我们宏观调控有很强的自主性的。但是肯定是质量小围绕着质量大转动，过去十年对全球经济的贡献，中国贡献将近10万亿美元，美国大概7万亿，其他所有经济体加起来不到2万亿。这种情况下你自己经济的变化对全球经济就是自变量，你就更有自主性来调整。

??二是疫情发展和防控的差异。国外很多地方选择共存，但是我们看到的情况是过去两年动态清零，加上外防输入，组合下来经济复苏绩效仍然是全球领先的，但是这一轮疫情看到我们还有很多需要完善的。三是传统经济循环和新经济循环的切换。我们重化工业之前受基建和地产，城市化、工业化的带动快速增长。但是在20年过去，这些动能都是在弱化的，我们需要保持中高的增长，我们必须寻找新的动能，传统动能肯定是继续提高质量，提高可持续性，新的动能是不断激发，就是推动科技、金融新的循环，数字经济往“双碳”绿色转型的部分还有很大空间，如果我们观察一些政策这是需要考虑的循环替代的切换，对传统来讲是更可以提高发展质量的。

??我们可以列一些具体措施，比如宏观政策需要加大政策落实力度，政策协调性要加强，用好减税降费退税组合措施，加大金融支持实体力度，有效缓解市场主体经营困难和促进重点群体。防疫精准性、科学性，坚持社会面动态清零的同时尽量减少对正常生产生活秩序的干扰。

??老经济循环和新经济循环推动地产因城施策，促进房地产良性循环。新发展模式怎么破题，怎么推动，这也是需要政府和业界共同努力。新经济的发展机遇很好，工业革命的机遇我们没有抓住，我们就需要坚持依法、透明、可预期原则对资本行为进行规范，增强政策协调性和针对性，提振平台经济发展预期和信心。加强初级产品保供稳价，缓解输入性成本上涨压力，实现外贸外资稳定增长。外贸外资的稳定，涉及到国际物流供应链畅通的问题。

??按照之前讲的政策逻辑看今年经济演变，全年能不能呈现前低后高趋势的可能性还是有的。

??谢谢大家！