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??编者按

??1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

??30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

??这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

??站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

??9月7日，采访视频的画面中，着深色西装的中原地产集团创办人、董事会主席施永青身在香港尖沙咀新办公室专注地看着文件，一种淡定从容的“静气”传递到周边。

??施永青被称为“香港地产教父”，他创办的房产代理企业——中原地产已有40多年发展史，一度被称为房地产界的“黄埔军校”；1992年进入内地后，中原领跑内地经纪行业近20年。中原地产的历史也是内地经纪行业的发展史。

??本次专访话题从1992年切入，施永青用语速不快的港式普通话，讲述起了30多年来的商海浮沉。

??中原地产与内地房地产代理市场可谓互相成就。作为“先行者”，中原地产将在香港积累的专注代理服务、绝不炒楼、“广开分行”等做法直接复制到内地，这些模式至今仍影响着内地房地产代理服务行业。凭借专业化服务，内地也成为中原地产的风水宝地，中原地产的门店曾遍布北京、上海、广州、深圳等35个城市。

??在香港积累的经验和资金让中原地产进入内地初期一度占据优势，但是2000年之后，随着资本市场和新科技的潮起潮退，在经历了防守、反击之后，中原地产已被曾经的“小弟”链家和贝壳找房逐渐超越。

??纵观行业40多年发展，施永青在面对公司发展和行业周期时心态相对平和。

??“一家公司总有它的生命周期。”施永青说，中原地产在某一段时间领先过，现在我们的优势在倒退，需要在行业中重新找寻自己的位置和新的机会。

??对于内地房地产市场，施永青认为很难恢复到过去的规模，房地产开发整体业务在萎缩，房地产中介行业也在洗牌，中原地产想留在这个行业的关键是要先生存，然后再伺机而动。

??73岁的施永青表示他每天仍有很多事情要做：早上6点起床写两个小时专栏；8点吃早餐，9点到办公室上班，要工作到晚上7点才下班。

??施永青的新办公室挂着屈原的《渔父辞》：“沧浪之水清兮，可以濯吾缨；沧浪之水浊兮，可以濯吾足”。他说这是用来自嘲的。

??世界总是在发展的，这种变化总给人以希望和期待，因为领先者无法永远保持优势，落后者有可能通过努力超越他们。

??先行者

??“我在香港做中原地产，是第一个摆脱了经纪人不专业问题的人。”施永青说。

??1978年，施永青决定创业，创办了中原地产，开始从事房地产代理服务业务。当时，香港地产代理业兴起，大部分的运作模式是“以中介为名，实为炒卖房子”。

??施永青认为，房地产代理行业朝这个方向发展是不可能取的。于是，中原地产在行业内第一个喊出了“绝不炒楼，通过买卖双方服务赚取佣金”的口号。

??摒弃炒楼、专注代理，中原地产这一做法改变了香港房地产代理行业，让中原地产大受业主和购房者欢迎，之后更是使其在香港市场一骑绝尘。

??上个世纪90年代初，内地经济开始腾飞，施永青将目光瞄准了上海。

??“1992年我们决定到内地发展房地产代理业务，这几乎是中原地产的一个转折点。”施永青表示，当时很重要的一点是看到邓小平对于改革开放的大方向，他把发展经济看成是硬道理，其中一个重要改变就是报酬现金化和住房商品化，我认为内地的房地产行业未来会有更大发展空间。

??凭借敏锐判断，施永青将中原地产业务范围首次跳出香港，来到内地。

??一切都是刚刚开始，中原地产在内地房地产代理行业扮演了先行者角色，将香港积累的经验和资金直接复制，使内地的房地产代理行业用相对短的时间跨越了香港几十年的探索发展期。

??施永青总结中原地产带给内地房地产代理行业的贡献时表示，一方面确立了服务为主的模式，把服务带到客户旁边；一方面把香港房地产代理行业的实操经验带入内地，也奠定了中原地产内地经纪行业先行者的地位。

??发展“失策”

??中原地产专注做交易服务，给香港和内地房地产市场带来了专业化服务的同时，也受到了很多冲击。

??“2000年以后，内地经济发展到一定水平后出现了一批新的企业家，他们有宏伟愿景，有魄力和谋略，也懂得利用社会上的资金和新科技，在‘互联网+’时代，他们利用新科技将流程监控做得更细致，且投入大胆，抢占了市场机会。”施永青说。

??施永青坦言，虽然中原地产来自香港这个资本优势区域，但却没有充分利用资本优势做生意，内地的公司却用得很到位。

??在过去20年房地产市场高速发展时代，最高峰时中原地产门店有将近2000家，这些店面都是租用，并没有购买持有。“别人做投资赚钱比你多，就有更多资本打赢这场仗。”施永青说。

??在之前房地产代理行业竞争激烈时，行业出现了“垫佣”挖走经纪人、付保证金从开发商那里抢盘现象。无论是付保证金还是帮开发商“垫佣”给销售人员，这些都需要大量资金。这些竞争方法在施永青看来是有垄断性的一面，小的代理公司没办法玩，生存空间相对变小。

??作为中原地产掌舵人，施永青并不避讳自己的这些“失策”，比如2008年金融危机后采取了保守策略，在内地扩张中忽略了互联网平台的移植和发展，以及过度“无为”的管理政策等。

??对于“无为”的管理制度，员工自由度相对大，积极性比较高，中原地产的这种管理模式在内地发展前期发挥了很大的价值。但施永青也承认，“无为”的管理制度下，导致管理层的管理能力相对低，遇到强管控平台型对手、“有为”公司后，竞争力显得不足。

??对于链家和贝壳的崛起和超越，施永青还是比较认可的。他认为贝壳的出现给中小房地产中介公司提供了生存空间，因为贝壳为他们提供盘源共享、获客渠道。同时，链家在互联网品牌、信息收集和管理等方面做得相对较好，信息更新及时、准确，“真盘源让链家改变了行业内盘源虚假的乱象，这是它成功的一个很重要的因素”。

??“将来要靠下一代人实现企业中兴机会”

??“一家公司总有它的生命周期。”对于发展了40多年的中原地产，施永青认为。

??施永青认为，作为先行者的中原地产曾经有过成功，但当一个人在成功时学习能力降低，觉得这个方法很好，为什么要改变时，问题也就出现了，所以，中原地产在很长时间基本就是将香港模式直接搬到内地，并没有根据内地市场特殊性提出新方案。

??在施永青看来，中原地产要想扭转局面至少需要一个10年计划，“将来要靠下一代人，看看有没有中兴的机会。”

??中原地产也在调整，引人关注的是2021年下半年高管层的“强震”。中原老将黎明楷退休，强将赖国强辞任，上海中原地产董事及总经理陆成卸任。新的一批人主要是从中原地产华南区域提拔上去的，原因是中原地产之前成绩最好的区域就是华南。

??不过，中原地产人事变动刚调整完，房地产行业迎来震荡调整，房企开始陆续出清。

??“收不到的佣金以及应收账款等对我们影响很大，坏账计提了10多亿元。”施永青说。

??与同行相比，一贯谨慎和保守的中原地产受到的影响相对较小。“现在还可以生存，没有资金流问题，资金起码支持公司两到三年没问题。”

??作为港企，施永青面对周期调整的心态相对平和。他表示，房地产高度开发的时代已经过去，今后每年的开发量无论从面积还是金额都会下降，估计今年有可能下降30%左右。未来要恢复增长也比较有难度，能够在某种程度上保持平稳就相对不错了。

??施永青认为，开发商的开发量在减少，作为代理机构生意机会就会减少，二级市场也难以恢复到此前规模；三级市场上虽然贝壳已经占据主导位置，但也并没有完全形成对市场的垄断，还是有机会的。

??“我们还是想着留在这个行业。”他说。

??对话

??施永青：企业成败与创办者息息相关，肩上责任始终重大

??中国房地产报：在您的人生时间轨迹里，1992年有着怎样的意义？

??施永青：1992年是中原地产决定到内地发展房地产中介、代理业务的一个转折年份，当时很重要的一点是看到了邓小平提出的改革开放的大方向，把发展经济看成是硬道理。在各行业也中，我认为房地产会受益最多，将会拥有很大的发展空间，对于我这一年是在内地发展的开启之年。

??中国房地产报：您如何评价这30年来中原地产在内地的发展？

??施永青：初到内地，中原地产发展相对顺利，因为之前内地基本没有房地产代理行业，也没有二手房市场，所有的房地产开发公司都是新成立的，没有经验、没有资金。我们是有经验又有资金的，因此前期的发展相对比较顺利。

??不过，由于我们的习惯是将赚到的钱进行再投入，如果用别人的钱、拿投资者的钱会“周身不舒服”，因此遇到大胆投入的对手，我们的竞争力便相对弱了。现在，我们要重新调整好策略，关键是要先生存，然后再伺机而动。

??中国房地产报：您认为创始人和掌舵者的个人魅力在企业发展中有什么作用？

??施永青：我认为，“一家企业的成功跟创办者思想有关，失败也是创办人的思想造成的”。中原地产的定位是服务商不是投资者，所以，企业完全不做投资的话在资本时代就没有办法打赢这场仗。另外，我们的管理模式是分纯利，这就导致管理层为了多分利润而不做投资，只顾短期利益而无暇长远利益。此外，“无为”而治的模式也可圈可点，在一定时间发挥了很大价值，但假如过度无为，等到遇到一个执行力强劲的对手时，竞争力就弱了。

??中国房地产报：现在每天的时间如何安排？

??施永青：今年，我其实做了一个决定，即不做新生意了，我之前犯了一个比较大的错误，就是在工作相对顺利时做的新业务太多，比如传媒、金融、证券、理财、保险等都做过。其实公司应该是集中精力做好主业。另外，我个人做的事情也很多，每天要写专栏，还有不同题目的文章，要做的事情太多，本业反而没有付出应该付出的时间。

??做老板其实责任重大，现在虽有一部分工作分给了子女、管理人员，但我要亲自去处理的事情还很多。

??中国房地产报：您心目中希望公司成为哪样的企业，比如伟大的公司？

??施永青：其实没有这么大的伟略，当年我是走投无路才创业的，主要有两个动力，一是为了拿回我应有的劳动成果报酬，二是可以按照自己的意向选择认为正确的道路，在这两个动力下一路把公司做下来了。刚开始并没有什么理想，要生存就要战胜竞争对手，这就是游戏规则。