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??中国房地产报记者梳理发现，截至1月10日，至少有12家房企公布发行海外债消息或融资计划，发债金额超过40亿美元，逼近此前国内房企单月的境外融资总额，融创中国、碧桂园、远洋集团、佳兆业、旭辉控股、中骏集团、正荣地产、龙光地产、首创置业、合景富泰、禹洲地产等纷纷加入新一年美元债发行阵营。

??仅在1月8日当天，便有6家港股上市房企公告新的融资计划，预备发行美元债超过20亿美元。

??整体来看，新年海外发债序幕，发债周期偏长、融资成本较低。

??其中，龙湖集团发债利率最低，其1月6日同时公告发行2笔优先票据，分别是2027年到期的2.5亿美元债，年利率为3.375%；2032年到期的4亿美元债，年利率为3.85%。同样表现为低利率发债的还有首创置业，其1月7日发行2015年到期4.5亿美元提取票据，年利率3.85%。

??另外，除佳兆业年度发债利率达10.5%外，融创中国、禹洲地产、中骏集团、正荣地产、合景富泰、旭辉控股、中骏集团等房企集中表现在7%左右；碧桂园、龙光地产、远洋集团3家房企为4%～5%。

??对比之下，根据中指院数据，2019年1月～11月，房企海外债券平均利率8.33%。开年以来房企海外融资成本有所降低。

??从发债周期来看，龙湖集团“2032年到期4亿美元债”，期限达12年，刷新了民营企业海外债期限纪录；另外，五年以上的优先票据占比超过了一半。

??从融资额度上看，目前碧桂园美元债发行金额最大，包括2027年到期的一笔5.5亿美元优先票据、2030年到期的4.5亿美元优先票据，总额度超过10亿美元。

??业内人士认为，境内融资收紧、美元债利率下调、旧债到期压力等，是一众房企在开年迎来外债发行“窗口期”的重要原因。

??根据近日Bloomber公开数据，中国房企约 44%的高收益美元债券将在未来12个月内到期，2020年3月是“偿债”高峰期，房企承担美元债到期压力较大。其中，2020年海外债务到期超过10亿美元的有7家房企，恒大、绿地、融创等企业到期海外债务规模较大。

??在此背景下，“借旧还新”“化短为长”，被外界视为房企拆解债务压力的重要模式。

??对于房企开年融资的情况，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，房企目前海外发债井喷主要有两方面原因：一是目前房企国内融资不易；二是房企海外发债利息较低，融资成本相对较低。

??另外，在天风证券分析师张彬彬看来，境内融资环境收紧，使得房企转战海外美元债。据其介绍，2019年5月银保监会发布“23号文”明确商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资的要求后，房地产融资调控持续收紧；7月12日，发改委对房地产企业海外发债也有了限制，明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，还要披露资金用途等。

??“随后8月～10 月份，国内房企美元债发行规模较之前明显较少，同时，这也与下半年中资地产美元债到期规模减少有关。” 张彬彬补充到，“随着现在到2020 年一季度中资美元债到期规模的提升，预计未来几个月中资美元债的发行规模将明显提高。”

??易居房地产研究院总监严跃进告诉记者：“这种融资行为对房地产交易和企业有积极影响，主要表现为改善房地产资金状况，不至于盲目降价销售，能够增大拿地空间，是后续房地产市场投资开发信心增大的表现。”

??“从开年的海外融资利率看，利率有所降低，房企有抓住窗口期的可能。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对此补充道，“但是，由于海外发债利率较国内债券高，使得融资成本较高，房企依旧需要警惕融资风险。”