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??沈天晴笃信自己“会游泳”。

??畅游资本市场，是他的一大心愿。四年前，他一手将佳源国际（02768.HK）推向港交所。随后，他又开始筹谋拆分旗下物业板块上市，打造第二个港股融资平台。

??如今，分拆物业上市一事终于有了实质进展。6月26日，佳源服务正式向港交所提交招股书。这是继荣万家、雅居乐雅城、合景悠活之后，一周内第4家递交上市招股书的物业公司。

??据招股书介绍，佳源服务总部位于浙江嘉兴，业务植根于长江三角洲地区，通过逾15年的运营，已从领先的地区物业管理供应商成长为全国性的综合物业管理服务供应商。

??前世今生

??乐居财经获悉，佳源服务成立于2004年4月26日，注册资本为500万元。自成立后，佳源服务由卓雄伟作为独资经营者设立的独资企业怡城物业管理公司（以下简称“怡城物业管理”）和浙江嘉兴市同盛房产置业有限公司（以下简称“嘉兴同盛”）共同持有，两者分别持股60%和40%。

??而嘉兴同盛则由上海五恒悦投资有限公司（以下简称“五恒悦投资”）、嘉兴市锦海置业有限公司和佳源创盛（以下合称“锦海置业”）分别持股90%和10%，五恒悦投资为第三方企业，锦海置业为沈天晴及其配偶实际拥有。

??2005年，嘉兴同盛因专注于物业开发业务，而以200万元将其持有的佳源服务40%股权转让给怡城物业管理。交易完成后，佳源服务由怡城物业管理全资拥有，与沈天晴看似再无关联。

??不过，有意思的是，2012年由于卓伟雄减少物业管理业务的投资，再加上沈天晴看好物业管理业务的潜力而决定进军该领域，怡城物业管理又以400万元的代价将其持有的佳源服务80%股权转让给浙江佳源房地产，后者为沈天晴全资拥有。

??早在1991年，沈天晴便辞官下海，1995年创立了浙江佳源房地产，算是以地产起家。用他的话所言，“当官我找不到感觉，后来还是决定下海。我是个会游水的人。”

??与沈天晴相熟的朋友也透露，沈天晴平素看似严肃，实则是个性情中人，快人快语，在生意场上特别有冲劲，敢于抓住一切机会。

??此次交易完成后，佳源服务由浙江佳源房地产和怡城物业管理分别持股80%和20%。至此，佳源服务又回到了沈天晴的掌控之中，并且时隔7年，交易价格并无明显变化。

??2014年，怡城物业管理以100万元将其持有的仅剩下的佳源服务20%股权转让给沈天晴直接全资拥有的锦江投资。交易完成后，佳源服务由浙江佳源房地产和锦江投资分别持股80%和20%。几经周折，最终沈天晴花费500万元将佳源服务收入囊中。

??为了扩大自身规模和业务版图，佳源服务后续展开了一系列收购，对象包括嘉兴星洲、杭州民安、重庆中农国信等。比如在2019年，佳源服务收购了湖南华冠65%股权，后者的资产是17处物业，由此，佳源服务的市场扩张至湖南省。

??重组完成后，在佳源服务的股权架构中，沈天晴通过其全资拥有的明源集团投资有限公司持股67.6%，为实控人。

??老臣掌舵

??目前，佳源服务的董事会由七名董事组成，包括两名执行董事，两名非执行董事以及三名独立非执行董事。

??其中，朱宏戈为执行董事、集团总裁兼董事会主席，负责集团整体运营管理和战略规划。他自2009年开始从事物业管理和房地产开发工作，在该行业拥有超过10年经验，先后担任佳源服务总经理、海盐县佳源房地产开发有限公司、平湖市佳源旅游开发有限公司等。

??牟立园为执行董事，自2018年1月起担任集团投资发展中心的总经理，负责集团的整体投资管理。她在事物业管理和房地产开发行业也拥有超过10年经验，曾担任浙江佳源房地产人力资源及行政部门的行政经理，主要负责行政管理等。

??此外，黄福清、庞博担任非执行董事，主要负责为集团的整理发展提供指导和制定业务战略。

??从管理规模上看，佳源服务仍属于微小型物业公司，与已经递交了招股书的银城服务等属于同一梯队。

??招股书显示，截至2019年，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米，三年复合年增长率为21.8%。在管物业的总建筑面积，由2017年1400万平方米，增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。

??虽然规模在不断增长，但与龙头物企相比，佳源服务尚有差距。以保利物业为例，其合同管理项目总面积达4.98亿平方米，合同管理项目总数1490个，分布全国29个省、直辖市及自治区的170个城市；在管项目总面积约为2.87亿平方米，在管项目总数1010个。

??相比之下，佳源服务规模还不到保利物业的十分之一。

??关联方占款暴增10倍

??2017年-2019年，佳源服务实现收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%；同期，其对应净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%。2017年-2019年，佳源服务毛利分别为4578万元、7889万元及1.08亿元，复合年增长率为54.1%。

??随着规模和收益递增，佳源服务的销售及营销开支也在大幅增加，从2017年的163.6万元增加至2018年的306.9万元，再到2019年的740万元。

??对此，佳源服务称，2018年开支的增加主要是由于广告开支和雇员福利开支增加，与整体业务扩张一致。2019年开支的增加主要是由于营销活动增加，如通过展会、媒体及行业协会推广。

??佳源服务所面临的债务问题不容忽视。其中，应收关联方款项从2017年的5271.2万元增加至2018年的5.16亿元，再到2019年的5.18亿元，三年大幅增长近10倍。贸易及其他应收款项也从2017年的1.43亿元增加至2018年的6.01亿元，再到2019年的7.38亿元。