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??乐居财经 沙文蓉 房慧 发自杭州

??“我们是房地产轻资产开发领域的专家，融汇丰富经验、卓识和智慧，构建了系统完善又高效实用的代建方法论……，未来，我们要与五维生态伙伴一起，共建激动人心的品质生活，创建属于我们的，无限精彩的未来。”

??7月15日，在绿城管理上市答谢会上，李军带着他的高管团队，慷慨激昂的发表了属于绿城管理（09979.HK）的M宣言。

??对于这个板块，绿城中国（03900.HK）董事长张亚东也阐明了其在绿城体系中的角色定位：绿城管理是绿城体系中战略布局的“探索者”、轻资产转型的“急先锋”和利润的“贡献者”。

??一场特别的思想实验

??10年前，作为绿城管理首个商业代建项目经理的李军，并不会想到10年后，这个平台会成为行业独角兽并成功上市。

??在《代建4.0王国·绿城管理代建方法论》这本书的序中，将这一过程比喻为一场非常特别的思想实验，从构思到实践，花了十年时间。显然，这是一个成功的实验。

??这个过程，李军将其分解为三阶段：第一个阶段依托品牌：“绿城”品牌基因和影响力，让绿城管理在初期品牌输出中获得了较大的流量优势；到第二阶段依托系统的能力：代建4.0体系和绿星标准是绿城管理区别于其他代建企业的核心优势；第三阶段依托价值观。价值观相同的人和合作伙伴来运作这套体系，是代建成功的一个关键。

??而如果从时间轴来看，绿城代建的诞生可追溯到2005年。彼时，绿城受地方政府委托，首次介入杭州江干区城中村改造暨安置房代建项目。3年后，杭州城西蒋村区块改造时，村民指名要求由绿城来建设他们的安置房。

??政府代建只是故事的开端。如今，商业代建、政府代建和其他服务构成了绿城管理发展的主旋律。

??2010年4月，李军接手瑞安玉园代建项目，开始商业代建项目实践。这一年，绿城房产建设管理有限公司成立，标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。

??由于在瑞安玉园项目中的出色表现，2015年，李军被任命为总经理，负责组建绿城管理集团，全面进行绿城轻资产开发服务业务的整合、探索和升级。这一年9月，绿城管理整合了绿城鼎益、绿城时代两个代建平台。2016年6月，绿城管理进一步将蓝城旗下的代建业务整合纳入，这大大加快了绿城代建业务的发展速度。

??代建4.0生态圈

??后面的故事大家已经知道。回顾来时路，2005年开始的政府代建和2010年开始的商业代建是两个关键点。

??这两个时间点，也是绿城管理产品迭代的关键点。如今，绿城管理的代建方法论体系已升级到4.0阶段，其代建1.0主要为政府代建，重在品质管控；代建2.0是商业代建，重在标准化管控；代建3.0是资本代建，重在引入资本市场力量；代建4.0为柔性代建，重在构建平台、按需定制、共创价值、共享利益。

??活动当天，易居企业集团CEO丁祖昱出席了活动，他表示：当下，房地产行业已进入管理红利的新时代，比如说设计，营销，开发等，按满分100计算，如果每个部门都做90分，连续乘5次，就只有59分。绿城管理作为代建行业独角兽，凭借出色的管理能力，已实现了上市，未来会有更大的发展空间。

??对如今的代建4.0，李军阐述了其背后的逻辑体系。他表示：这是一个完整的生态圈，是基于“房地产代建”这个核心能力，建造而成的拥有自循环和持续迭代的新物种。它从一家传统的房地产公司，变得越来越像一家互联网公司，这一切的背后是“共建、共享、共荣”的平台型思维。

??从品牌的意义上说，绿城管理开创了一个全新的品类。对于这个代建4.0王国的未来，李军透露：未来我们会有一些新的想法，不仅是打工，可能还有一些流量生意。如代建项目结束后的商业管理、物业管理等，未来我们要从打工者转换成一个流量平台，再用这个流量去创造更多的效益。

??后两千亿时代

??2016年－2019年，绿城中国(3900.HK)用了3年时间，完成了从1000亿到2000亿的跨越，这其中代建业务业绩占比超三成，绿城管理的发展速度已远远超出原先的预期。

??2017年，绿城管理的销售规模达到430亿；2018年，这一数字上升到552亿元；2019年合同销售金额约664亿元（历年均为全口径计算）。截至2020年3月31日，绿城管理在管项目266个，总建筑面积约6980万平方米。

??这个时候，绿城管理的管理半径、人员培养跟能力输出之间的矛盾日益严重。如何破局？唯有创新。

??如何创新？基于品质营造的核心能力，在房地产产业链中向前或向后延伸，并通过咨询、教育和培训将其串起来，打造一个知识型企业组织。这就是未来3-5年，绿城管理要持续创新的基本逻辑。

??此外，在商业代建和资本代建的基础上，绿城管理还延展出一些新的业务类型，如代建+金融能力、代建+管理咨询。

??面对中小开发商减少的行业趋势，李军透露：绿城管理已在主动调整客户结构。其中中小开发商的占比已在逐步降低，在30%以内。最大的客户是政府和国有企业，他们有相对稳定的现金流。在项目选择上，绿城管理会对委托方的现金流等方面会做背调，保证项目安全，上市后，我们也会尝试一些金融的方式合作，确保项目能稳步推进。

??绿城管理董事会主席、绿城中国执行董事、执行总裁郭佳峰表示：未来，绿城管理会通过加大加长产业链的方式来应对。此外，行业发展至今，以后开发商会是两种阵营，一种传统的，自己拿地自己开发，还有一种是类似平安信托这样的公司，更多金融属性，具体开发交给专业公司来做，比如说绿城管理。

??对绿城旗下的这个代建王国，绿城中国董事会主席兼行政总裁张亚东抱有很高期待：“相信绿城中国的代建板块到2025年会远远超过1500亿元的规模，这个规模暂定这样一个下限。”