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??走进房企

??上半年112家上市房企毛利率同比下滑

??房地产企业发债融资成本降低

??融信中国上半年营收、利润大幅下滑

??绿景中国过度依赖旧改，中报数据下滑

??【1】2020年中报陆续出台后，不少地产股的投资者发现，按照两年前房企的销售金额来做的利润预估纷纷失效，不少房企的毛利率处于下行态势，房地产的盈利优势已日渐消散。Wind统计显示，沪深港股地产类147家已经出半年报的上市公司中不足三分之一的房企毛利率录得同比增长，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势。具体来看，毛利率同比下滑幅度超过10个百分点的房企有32家，这32家房企中不乏一些百强房企。诸如，大名城、华发股份、华侨城、美好置业、南国置业、首开股份、泰禾集团、新城控股、招商蛇口、SOHO中国、力高集团、建发国际集团、五矿地产、首创置业。此外，35家房企的毛利率相比于去年同期有所增长。部分毛利率上涨的房企利润率高的项目于本报告期结算，以及重仓的区域房价上涨，是推高毛利率的重要原因。综合部分龙头房企财务负责人在业绩会上的言论来看，这轮毛利下滑仍会持续。

??【2】房地产市场正逐步摆脱疫情影响，呈现良好的复苏态势。据统计，前8个月，房企发行信用债、海外债的融资成本均有所下降。1至8月，房地产行业信用债平均利率为4.45%，同比下降0.90个百分点；海外债平均利率为8.00%，同比下降0.83个百分点。8月信用债平均利率为4.57%，同比下降0.66个百分点；海外债平均利率为7.09%，同比下降0.64个百分点。

??【3】8月31日，融信中国披露2020年中期报告。上半年，营收210.66亿元，同比减少21%；毛利31.4亿元，同比减少51%；溢利和公司拥有人应占核心纯利分别为16.46亿元和11.11亿元，同比分别减少53.12%、43.22%。公司拥有人应占溢利每股盈利同比下跌55%；毛利率为14.9%、净利率为7.8%，同比分别下降9个百分点、5.4个百分点。从中期报告指标来看，影响利润下降的因素包括投资物业公允值、以权益法入账的投资溢利净额均大幅下降等。其中投资物业公允值减少了223.9%，计亏损人民币0.98亿；以权益法入账的投资溢利净额减少85%，从去年同期的9.23亿元下降至今年的1.37亿元，这一块对净利润的影响非常大。曾有行业黑马之名的融信，过去几年的规模都处于快速增长状态，即便受到疫情影响，但在今年上半年出现营收、利润大幅下滑，还是有些出乎意外。

??【4】绿景中国日前发布的2020年中期业绩报告显示，期内总收益约为24.62亿元，同比下跌约28.0%；毛利为16.03亿元，同比下跌约33.4%；核心盈利为2.62亿元，同比下调约53.9%；公司股东应占盈利为3760万元，同比下跌约96.2%；每股基本盈利为0.74分，同比下跌约96.3%。截至2020年6月30日，绿景中国银行结余及现金约为106.87亿元，总资产约514.16亿元及总负债约387.43亿元，负债比率约为75.4%，去年同期为73.3%。资料显示绿景中国过度依赖旧改，很少通过招拍挂拿地，90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。旧改项目通常周期长、前期资金投入大，业绩受到旧改周期的波动较大。