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??“李嘉诚又要出走了？！”

??9月伊始，在各企业披露中期财报的节点，业界传出这样一则消息。

??李嘉诚麾下的长江实业集团有限公司（以下简称为“长实集团”）拟出售位于北京、上海的两处物业，总价约500亿人民币。而据香港经济日报消息，长实集团对此回应：“市场上很多人对我们的项目感兴趣，不代表我们需要出售相关资产。”

??近10年来，李嘉诚在内地相继抛售了广州西城都荟广场、东方汇金中心、北京盈科中心、重庆大都会等数十亿级别项目。

??而长实集团最近一次出售内地资产，是在今年7月，以约78亿元，向禹洲集团及成都瑞卓置业各持股50%的合资公司出售了成都南城都汇项目。

??市场对长实集团的动态，似乎总显得“风声鹤唳、草木皆兵”。实际上，李嘉诚在近10年来，频频抛售内地资产，购入海外项目。另一方面，又投身公益，捐资助学。两级口碑之中，释放出的信号，引商界揣测。

??●内地土储占总土储90%

??从长江实业近期披露的年中期报告来看，内地地产依然是长实集团的重要资产组成部分。

??上半年，长实集团已确认物业销售收入为194.84亿元港币（2019年同期，为192.32亿元港币）。其中，香港地区占6116百万港元，同比2019年同期下跌约61%。内地为10929百万港元，环比同期增约219%、海外为2439百万港元，同比增1776%。

??年中报显示，长实集团香港物业销售收益较2019年同期减少，但已被内地较高的物业收益所抵消。而在内地，市场总体则较为平稳，并于2020年7月23日，完成了南城都汇的住宅和商业单位及停车场的销售。

??值得注意的是，本期间内，内地的销售额突破至百亿港元，销售收入同比大增超20倍。

??年中报显示，内地出售的高逸尚城，带来了重大收益。除此之外，香港Sea to Sky、爱海颂，及内地的东莞逸豪庭、广州翠逸庄园和上海御沁园等，预计各项目竣工及销售确认时带来溢利收益。

??此外，内地土储依然是长实集团的重要发展矩阵。

??在土储方面，内地土储占集团总土储的90.2%。截止至中期结算日，长实集团拥有可开发土储约9200万平方尺，其中500万平方尺在香港，8300万平方尺（约922万㎡）在内地及400万平方尺在海外。

??●长实的“慢周转”

??李嘉诚土地开发的“慢周转”模式，一直被业界所诟病。

??与合生创展前期的”慢周转“模式相似，长实集团的土地开发周期高于一般企业的水平。然而，合生创展一般将自留开发。而长实集团，则是将大量土地转让出售。因此，也被业界诟病为 “低买高卖”。

??据乐居不完全统计，李嘉诚旗下企业及公司在2013年至今，相继在内地转手数十个项目，揽金超560亿元人民币。此外，还有部分香港的资产，及其他行业公司股份，涉及金额超千亿元。

??转手即翻倍，是李嘉诚旗下企业销售资产备受争议的核心。

??以2019年售卖给融创的大连西岗项目为例，李氏企业在2011年拿下这块大连市中心商住地时，总价为19亿元。8年之后，李嘉诚以40亿元总价将这个还未完工的项目卖给了孙宏斌，转手便赚取了超20亿的差价。

??而最近一次出售的项目是位于四川成都的南城都汇商住项目，该项目涵盖第1至8期住宅及商业单位以及停车场。最终，约78亿元人民币作价出售给禹州集团和成都瑞卓置业的联合体公司。该项目是李嘉诚麾下的和记黄埔于2004年，以总价约21亿元拿下。历经16年，差价达57亿元。

??●广州，被李嘉诚抛下了吗？

??在长实集团近年披露的报告中显示，其近年来发展的物业项目囊括中国内地、中国香港、新加坡、英国等地，其中内地所占项目最多，约有7个。而内地项目中，则是广州项目最多，约有2个。这不得不回溯起，广州曾是长实集团地产发展的重要阵地之一。

??90年代时期，内地房地产建设突飞猛进，但却缺资金、缺经验、缺技术。由于港商具有雄厚的资金实力和项目经验，于是，便涌现出一大批内地港商合作项目，例如全国第一个商品房项目便是此类操作的结果【回顾：40岁的东湖新村，从700元/㎡到5.5万元/㎡】。

??李嘉诚进入广州的首个项目，便由此而来。当时，广州正在修建地铁一号线，其中地铁上盖的黄沙地块被和记黄埔拿下，并与长实联合开发。那宗黄沙地块便是如今的逸翠湾小区及西城都荟项目。2005年，黄沙地块正式动工。

??2008年，逸翠湾以12000元/㎡价格高价入市。与此同时，作为商业配套的西城都荟项目却迟迟没有开业。并且还陷入了招商难、主力店撤场的困境。在2012年底，西城都荟终于迎来开业，但不少商铺却空置。

??此后，西城都荟遭遇转手，被和记黄埔以5.78亿元转让给基汇资本及摩根士丹利房地产基金，2017年，该公司又以总价40.65亿元将其转让给香港领展。

??据不完全统计，长实集团在广州的地产投资及其关联项目有广州黄沙地铁站上盖西城都荟项目（已出让）、黄埔广州国际玩具礼品城（佳兆业接手）、荔湾黄沙大道的逸翠湾、增城的逸翠庄园、番禺的珊瑚湾畔等项目。

??目前，长实在广州的在售住宅项目有御湖名邸及逸翠庄园。

??御湖名邸位于黄埔金坑森林公园内，定位高端，目前在售建面约437㎡三层大宅，总价873万元/套起。据销售资料显示，项目户户配有六人私家电梯连贯各层。

??而逸翠庄园则是位于增城荔城，在售建面约188㎡类独栋别墅，毛坯均价约20000元/㎡。

??值得注意的是，御湖名邸项目于1995年4月进行土地出让，但有部分物业至2020年方取得预售证，时隔25年。逸翠庄园项目于2005年12月拿地，部分物业于2019年9月方竣工，至2020年才领取预售证。

??时至今日，当年的地产大咖，如今在广州仅剩2个项目，这样的李嘉诚，失去影响力了吗?

??这要谈起长实集团旗下全资附属公司和记黄埔（以下简称“和黄”）。1979年，长实集团以6.93亿港元从汇丰银行手中，接下了香港英资四大洋行之一的和记黄埔，从而奠定了李嘉诚成为商业大亨的席位。

??长江和记事业与和记黄埔已于2015年6月完成业务重组及合并。和记黄埔囊括的的产业有港口及相关服务、通讯、地产、零售、能源等。其中，知名连锁品牌屈臣氏、知名医药品牌白云山和黄中药，便是和黄旗下的品牌，从属于李嘉诚麾下。

??在地产发展之初，港商翘楚在内地开辟项目众多。时至今日，霍英东、李嘉诚等人仍有项目在广州，有趣的是，霍英东早年在南沙湾拿下的地块项目时，南沙仍是一片荒芜。而数十年之后，南沙湾转眼迎来高光时刻，土地拍卖更是达到封顶价。

而李嘉诚目前在广州的项目，一个在增城，一个在黄埔，都是打销售“持久战”的项目。购房者直言：“房子看的是区位、环境、户型，不会因为李嘉诚，或者某一个港商的背书去购买。”

??如今，巨头，依然是巨头。但对于广州地产而言，李嘉诚的地产光芒，似乎已然不再耀眼。