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??8月28日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）2020年中期业绩发布会上，万科董事会主席郁亮并未出现，万科总裁祝九胜、首席运营官王海武、首席财务官慧华、董事会秘书朱旭悉数出席。

??缺少了郁亮的业绩发布会，看上去似乎会缺少一些看点，但是恰恰相反，这份“成绩单”却有几份惊喜。而以往，这些成绩数字，并不会单独出现在年报中，这也往往成为人们对万科多元化业务发展的各种猜测，从各业务板块贡献利润来看，除了物业传统非开发业务外，其他多元化业务给万科利润的贡献几乎可以忽略，事实究竟怎样？

??这次发布会上，万科不仅回应了市场当前关注的拿地放缓、泰禾地产并购和TOD业务话题，也首次在业绩发布会上披露多元化业务的“成绩单”，集中呈现了物业、商业、长租公寓、物流、教育板块的发展。

??郁亮曾说“要告别旧思维”，“当好农民，种好地”，也说过“没有成功的企业，只有时代的企业”。

??万科在创立初期就以多元化著称，从1984年经营办公设备起家开始，1988年进入房地产行业，上世纪90年代形成商贸、文化、房地产、文化传播四大板块，受到日本综合商社的启发，开启“综合商社”的发展模式，万科早期多元化业务横跨十大行业。

??直到 1993年，万科在“主营业务”到底是什么的讨论声中，逐渐清晰选择房地产住宅开发为公司的主营业务。

??万科从多元化开始迈向专业化，使得资源更加集中，房地产业务的规模优势迅速带动万科的业绩大幅增长。

??进入本世纪之后，万科再次乘势校正方向开启专业化“二次革命”——向精细化迈进。“专注住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，这是万科的第二次专业化。” 王石说。

??万科进入2014年，在第四个十年规划之际，把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”， 2018 年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

??郁亮2019年在媒体见面会上说，万科的多元化转型，不是万科干不下去要换个赛道，而是在开发业务增长放缓的情况下，寻找第二条增长曲线，不代表万科活不下去。

??万科总裁祝九胜曾总结万科的发展，“35年前做了第一次创业，20多年前聚焦于房地产开发，现在是第三次创业。”他认为企业发展具有生命周期，第三次创业是万科寻找第二条增长曲线，围绕客户寻求多元化业务。

??万科多元化的探索始终伴随万科对房地产行业的洞察。万科在致股东信中这样写道：“城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。”

??此外，从城市发展到城市圈发展，从消费主力结构到员工结构的变化，都在提示房地产市场面的环境变化。新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。产品和服务的打造，也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。

??“万科是危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。”郁亮说，房地产黄金时代的落幕，白银时代开启，单靠过去的单一业务不足以支撑企业有效发展，且有质量的发展就难以实现。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。

??万科多元化的思考走向成熟。首提“白银时代”概念，指出“白银时代已进入到深水区”，并全面描述黄金时代到白银时代变化的主要特征：存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。

??祝九胜对万科多元化的投资策略进行总结，多元化业务是客户所需，必须要创造价值；多元化业务发展中团队能力要得到提升，要“比过去做得好，比同行做得好，比市场的平均水平做得好”。

??从两年前的“活下去”，“聚焦、收敛”，到如今“稳住基本盘”、多元化齐头并进，并不是如媒体关注万科多元化乏善可陈，只是在主营业务的光环下“失色”一些，相比同行业其他房企，几番辗转腾挪，万科的多元化有其对产业的深刻洞察，也能够使房企互鉴如何做好多元化。

??万科物业：“三箭”齐发

??万科物业是万科多元化业务阵营的头牌，与万科地产板块同步发展，三十多年中虽然“附属”于地产业务，但是已然今非昔比。

??2020年万科中报披露，万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。

??从营业收入比对来看，其他多元化业务收入15.1亿，不到物业服务业务收入的四分之一。这也是中国物业管理规模纪录保持者，连续十年位居物业公司规模第一。

??2020年5月13日，万科合伙人、万科物业首席执行官朱保全在内部公开信中表示，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的发展战略。

??商企板块，主要为客户的写字楼、综合体、园区等商用不动产提供解决方案。万科物业与戴德梁行的合资公司——万物梁行——渐入佳境，成为万科物业拉开与其他物业企业距离独特的筹码。

??物业城市，即城市空间服务，是万科物业迈向纵深发展，具体由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。已拓展至 7 个城市。

??蝉联中国物业百强榜首十年的万科物业，在一众物业公司赴港上市浪潮下，对资本市场不为所动。截至2020年6月30日，上市物业企业已经超过30家，整体收入达395亿元，平均营收为13.16亿元，其中碧桂园营收达到62亿元。30家物企上半年整体净利润达74亿元，平均净利率为14.89%，超过四成物企净利润率超过行业平均水平。

??郁亮在2019年中期业绩发布会上表达对于万科物业的上市要求，“要等大家认同了万科物业是物业服务商才能上市”。此外，郁亮还说，“没有千亿市值，万科物业不会上市。”甚至有说，希望万科物业能够成为市值超越万科的上市公司，这代表了向服务商转型的成功。

??印力：万科商业突出重围

??万科商业地产，在住宅开发为主航道的布局中存在感不强。郁亮2010年表示，万科做商业并不是改变住宅为主业的定位，商业地产只是为了更好地做好住宅服务。

??伴随房企拿地新要求，商业配套自持成为房企不得不面对的问题。2011年，万科高调转向商业地产，深圳市万科商业管理有限公司成立。2013年，万科集团商用地产管理部在北京成立,原北京万科商业发展部总经理钱嘉出任总经理、万科执行副总裁毛大庆担任分管高级副总裁，万科商业地产团队此次搭建完毕。但是商业地产未来发展模式仍旧不清晰，时隔一年，2014年丁长峰接任毛大庆出任商业地产负责人，标志万科战略转型“从住宅专业化向城市配套商转型”发生新的变化。

??2016年8月21日，万科从黑石手中收购印力集团，这对万科商业地产来说，具有重大的意义。印力是仅次于万达的商业地产运营企业，也预示万科商业过去看好的轻资产模式迎来新的改变，从凯德轻资产模式向重资产持有模式转型。在万科商业和印力的合并中，双方管理团队进行整合外，产品线被重新梳理，除深圳和上海两个城市的万科广场保留原名外，万科其他的商业项目都被整合为印力产品线“印象”系列。

??近年来，商业地产迅速崛起，华润置地、大悦城、龙湖集团、新城控股等房企，大有后来居上之势。但是从资产运营来看，商业地产是长线战场，印力自2003年进入商业地产并专注于此，万科也借此进入商业地产头部序列。

??截至2020年6月底，万科商业地产累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加 11.1%。报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入30.5亿元,同比增长 0.3%；整体出租率 90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。规划中和在建商业建筑面积 543 万平方米。

??5月12日，印力实现上海三林印象城的推出，实现资本市场的退出，这从商业地产重资产模式来说，打通 了“投融管退”闭环。

??万纬物流：五年做到行业第一

??物流地产作为万科城市配套服务商的重点发展业务，自万科2014年提出转型之后，万科成立物流地产公司——万纬物流，并引入战略合作方黑石集团。万科集团合伙人张旭目前担任物流业务负责人。

??根据万纬物流披露，万纬核心的业务聚焦全国六大城市群，覆盖全国47个重要节点城市，拥有142个物流园，运营管理25个专业冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。

??截至2020年中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率 89.1%，收入5.7亿元；冷库开业34万平方米，稳定期使用率 81.5%，收入2.6亿元；规划中和在建的物流仓储建筑面积459万平方米，其中高标库建筑面积约 423 万平方米；冷库建筑面积约 36 万平方米。

??通过五年时间快跑，高标仓规模位居中国第二，冷库规模跃升中国第一。从服务客户来看，物流仓储合计服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

??2020年4月30日，基础设施REITs试点方案落地，这对物流地产发展预示着资本市场可以完成退出。祝九胜表示，这对物流业务和长租公寓业务，以及重资产业务打开一道新机会。

??2020年6月，万纬物流首期类REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1期资产支持专项计划”在深交所成功上市，朱旭表示万纬物流也在积极争取加入第一批公募REITs之中。

??此外，万科在物流业务上，还持有物流巨头普洛斯21.4%股份，普洛斯是全球物流地产、房地产、基础设施投资公司，管理资产规模超过890亿美元。

??泊寓：长租公寓“数一数二”

??万科2014年启动长租公寓业务，2016年整合旗下各分公司长租公寓项目推出泊寓品牌，进行统一管理。2019年升级为长租公寓事业部，万科高级副总裁孙嘉担任董事长和第一负责人。

??泊寓主要是以集中式长租公寓为主，运营模式具有轻资产和重资产两种模式。截至2020年6月底，万科在33个城市累计开业“泊寓”12.73万间，累计服务客户30万人以上，已开业项目的整体出租率是88%，其中成熟期的项目的出租率达到93.7%，租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。规划和在建中泊寓尚有 5.77 万间。根据克尔瑞发布的2020年长租公寓规模排行，泊寓是房企长租公寓的第一位，龙湖冠寓开业规模8万间位居第二位。

??截至2020年6月底，万科长租公寓业务基本上实现全国化布局，覆盖33个主要城市，并且继续坚持围绕核心城市布局的战略，聚焦北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。

??在长租公寓遭遇爆雷、租金贷、退租等负面因素影响下，泊寓保持了超高的出租率，但是对于长线重运营的长租公寓，盈利难是这个行业的难题。 “长租公寓赚不了大钱，但租购并举是趋势。”郁亮此前表示，在房地产领域，必须在租售并举两个领域做到数一数二、领先领跑，才是行业领先领跑的公司。

??万科冰雪：体育+特色小镇

??2017年冰雪事业部在北京设立，万科高级副总裁丁长峰掌舵冰雪事业部，这也标志着万科全面进军冰雪产业，冰雪产业正式纳入万科事业部经营体制。

??万科涉足冰雪产业可以追溯到2011年。当时万科为了进入吉林市场，打造了松花湖度假村，而丁长峰是时任北京区域首席执行官。

??万科冰雪事业部旗下现有万科松花湖度假区（吉林松花湖）、万科石京龙滑雪场（北京市延庆区）、北大壶滑雪度假区（吉林市永吉县）三大雪场。

??丁长峰2017年在万科冰雪战略发布会上指出，万科集团将把万科冰雪打造成为中国冰雪产业第一品牌，形成以体育旅游加特色小镇为主导的两轮驱动商业模式，并在2022年冬奥会举办前，成为亚洲领先的滑雪和山地度假集团。

??2015年中国获得2022年冬奥会主办国，中国的滑雪场近乎每年都在爆发式增长。仅2018年、2019年，新开业的滑雪场有39家、28家，全国滑雪场达到770家。国内滑雪场的滑雪人次由2018年的1970万，上升到2019年的2090万，同比增幅为6.09%。

??但是有研究显示全国仅有25家滑雪场接近西方标准，通常不具备住宿条件，且只有少数几个可以被称为真正的滑雪度假胜地。

??虽然疫情对2019-2020年滑雪影响较大，但是从疫情后室内滑雪的爆发增长势头来看，户外滑雪在冬奥会之前，还会迎来持续增长。

??食品：万科养猪并非追“风口”

??郁亮一直提到“当好农民，种好地”，希望做好产品、好项目、好服务。但是对于致力于“城乡建设与生活服务商”而言，农业的板块大有可为。

??2020年3月，万科正式成立食品事业部（BU），主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮。万科集团合伙人谭华杰将兼任食品事业部的首席合伙人。

??万科食品事业部在一份招聘启事上这样解释，2019年猪肉价格的大幅上涨，2020年年初新冠疫情给万科客户购置食品带来的不便，公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，与各行业优秀伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活场景师”的重要组成部分。

??据内部人士称，食品事业部在招聘之前已有60人的规模，下设养殖、餐饮、蔬菜、水果、科技、职能六个部门。

??早在2017年，谭华杰组建食品团队，尝试用全新的商业思维去探索和发展国内农业现代化和产业化。对于农业食品板块，万科内部有意为“美好生活”构建发展闭环，完成供应链打造。