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??恒大（03333. HK）的一则公告，坐实了前一天市场传言其将以每股16.5-17.2港元的价格配售股份的消息。但与传言的配售募资约84亿港元不同，恒大此次配售2.6亿股，募资约43亿港元。

??10月14日，恒大公告称，拟以每股16.5港元的配售价，配售260,650,000股股份。该配售股份数目，相当于公告日期已发行股份总数约2.00%；及新股份发行完成后经扩大已发行股份总数约1.96%。

??16.5港元的配售价，相当于该公司股份于最后交易日（10月12日）在联交所所报收市价每股股份19.34港元折让约14.68%；及于最后交易日前连续最后五个交易日（含当日）在联交所所报平均收市价每股19.80港元折让约16.67%。

??公告称，预期配售事项的所得款项总额及所得款项净额（经扣除所有相关成本及开支）将分别为约43.01亿港元及约42.56亿港元。所得款项净额将用作现有债务再融资及该集团一般营运资金。

??“先旧后新”配售2.6亿股

??据了解，恒大此次配售引入的投资者阵容可谓十分强大。当中包括全球最大公募基金Vanguard、挪威央行主权基金Norges Bank、国际知名基金Snow Lake、Key Square、LMR，英国知名保险公司Legal & General。

??资料显示，Vanguard基金管理资产规模超6万亿美金，Norges Bank资产管理规模超1.1万亿美金，Legal & General保险公司世界500强排名第85位。均是全球范围内极具影响的投资机构。

??但与投资机构直接认购上市公司新发行股份不同，恒大此次配售采用 “先旧后新”的配售方式。上述承配人需先从大股东手中接手股份，大股东再以同样价格认购上市公司相同数量的新发行股份。

??具体而言，这些投资者先以每股16.5港元的配售价，购买恒大控股股东鑫鑫(BVI)有限公司（许家印全资持有，直接持有恒大约93.71亿股股份，占该公司已发行股份约71.72%）所持有的恒大260,650,000股股份。

??而后，鑫鑫(BVI)有限公司再以认购价16.5港元（与配售价相同），认购恒大新发行的260,650,000股股份。

??待配售及认购事项完成后，鑫鑫(BVI)有限公司持有的恒大股份数量并无变化，但持股比例被摊薄至70.32%。与此同时，许家印及其联系人所持有的恒大股份比例则由77.78%稀释至76.26%。

??IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示，恒大采用“先旧后新”的配售方式，能够增强投资人信心。“老股可能包含了很多股东权益，比如投票权、分红权，新发的股份权益会受到限制。”从根本上而言，这能够提升市场对恒大配售股份的认同度和接受度，保证配股成功。

??近段时间以来，恒大在行业维持着高曝光率，此前由于1300亿元战略投资到期回购事件，引发的一系列问题，加剧了外界和投资者对恒大资金问题的担忧。而此次配售，可看作是恒大降负债的重要手段之一。

??有业内人士向乐居财经指出，“先旧后新”的配股方式从本质上讲与发行新股份给承配人，没有太大差别，主要的区别在于时间问题，从控股股东手中买入股份，承配人可以更快拿到股份，上市公司则可以在最短时间内融到资金。

??根据半年报，截止2020年6月30日，恒大借款为8355亿元，较去年底增加356亿元；其中一年内到期借款3957亿元，占比47.4%。随着今年下半年房企“三条红线”的出台，政策层面对房地产开发商的融资与负债要求表现得更为谨慎，从而进一步引发了房地产行业降负债的大讨论。

??港股房企配售潮

??不仅仅是恒大，实际上随着房地产行业各种融资渠道的收紧，开发商通过配股方式进行融资变得更为常见。

??今年7月6日，中国金茂（00817.HK）公告称，按配售价每股5.7港元，向承配人共配售602,340,000股新股份，配售事项为金茂融得净额34.16亿港元的资金；6月4日，万科公告，以配售价每股25港元，配售3.155892亿股新H股，此举同样为万科融得净额约78.65亿港元。

??而在更早的今年1月10日，融创中国（01918. HK）以42.8港元/股，配售1.8692亿股，融资规模更达到80亿港元。除此以外，新城发展（01030. HK）、世茂（00813. HK）、永升生活服务（01995. HK）等房企及物业公司今年以来都通过配股方式进行融资。

??一方面，上市公司进行配售，可以很好引入现金流，且不产生有息负债，没有利息和偿债压力，有助于降杠杆，符合房地产行业当前降负债的大趋势；另一方面，从流程和可操作性上讲，港股上市企业配售似乎也并不复杂。

??业内人士指出，港股的配股更像A股的定向增发，就是向某些机构定向配售，流程非常简单快速，只需要股东大会提前授权。而只要配售的股份数量不超出每年授权增发的限度，甚至不需要监管审批。“监管机构对配售价也没有太多要求。”

??柏文喜也指出，港股配售融资主要根据公司董事会决议进行，理论上讲是“想配就配”。但其也表示，企业配售新股一要看公司切实的资金需要；二是市场要看好企业和行业的未来，对企业有信心；三是市场流动性要比较充裕。

??“只有这三者都比较乐观的情况下，配发新股才容易成功，否则市场认购不够积极，企业配售计划就很难完成。”恒大此次配售获多家国际顶级投资机构参与，一定程度上或说明了市场投资者对企业未来发展的看好。

??柏文喜指出，恒大度过此前的1300亿战投危机之后，市场对其抗风险能力以及未来的走向和发展还是比较乐观。这也是这次恒大配售新股的基本背景条件，同时也是这么多大牌投资机构追捧恒大配售的主要原因。

??除此以外，恒大自身所拥有的丰富土地储备，以及房地产行业作为中国内地国民经济体系的第一大行业而存在，也是市场和投资者持续看好恒大的原因。据了解，今年上半年，恒大以1340亿元的代价新增111个项目，其总土地储备达2.4亿平方米，平均楼面地价仅2121元／平方米。

??近段时间以来，恒大一直致力于降低公司的负债。今年3月，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元，融资成本下降2.24个百分点，降负债成效显著。而此次配售成功引入国际顶级投资者，不仅有利于其改善股东结构，还有利于增加净资产，推动负债率的进一步下降。

??此外，恒大也在寻求更多的切实可行的降负债途径。除了加大营销去化，加强回款，强化自身现金流。恒大物业分拆上市与汽车回A，也为公司降负债创造了更大的空间。9月29日，恒大物业向联交所递交上市申请表格，并引入235亿港元战略投资；9月15日，恒大汽车配售1.77亿股股份，筹资39.99亿港元。

??物业上市与汽车回A进一步增加了恒大的净资产。华泰证券此前表示，汽车和物业管理的分拆上市，有望为恒大新增约500亿的现金流。长远而言，这些举措将帮助恒大大幅降低其净负债率。